別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 390,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区南千住５丁目１０９番１外
｢南千住５－６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最低7m
都市計画道路

(100,550)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13		 中高層店舗兼マンシ
ョンが多い商業地域
 北西25m国道 水道、ガス、下水 三ノ輪

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 三ノ輪駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす
要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 基準容積率　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    926,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    831,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区内に存する幹線道路に面した商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、マンシ
ョン開発を企図する不動産業者等が中心となる。当該地域は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。交
通利便性に優れ、高度利用が可能なことからマンション素地を中心として需要は堅調である。需要の中心となる価格帯
は土地の場合１平米あたり８５万円～９５万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内東部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例
から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も多く見受けられ、収益物件
に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    881,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [ 98.0]
100		 898,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横ばいながら、取引価格は
上昇傾向にある。


中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地
域で、特段の変動要因はないものの、地価は
やや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公

-23		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東27m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
b １－６公

-14		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西19.4m都道、
北4m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c １５－６公

-17		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19.3m都道、
西4.2m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
d １－６公

-26		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
東4m、
北西10.7m、
三方路
商業
地区計画等
(100,537)
e ２－６公Ｙ

-13		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
北西6m、角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
789,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,316 		 100
[  88.2]
938,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
919,000 
b (　           ) 
1,045,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,062,683 		 100
[ 112.7]
942,931 
924,000 
c (　           ) 
1,000,600  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,020,220 		 100
[ 111.7]
913,357 
895,000 
d (　           ) 
822,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
872,145 		 100
[  94.0]
927,814 
909,000 
e (　           ) 
1,611,555  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,663,739 		 100
[ 165.9]
1,002,857 
983,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    926,000 円／㎡]  



荒川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,342,854 
17,958,228 
68,384,626 
52,895,600 
15,489,026 		 （　0.9360）
14,497,728 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    362,443,200 円　　　　（　    831,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 229.06 ＲＣ13 2,722.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
都市計画道路		 100 ％   600 ％   550 ％   436 ㎡     10.8 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸店舗、２階以上を各フロアにつき２ＬＤＫタイプの住戸３戸、平均専有面積約６３㎡を想定。 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
209.40 
31.5 
66.00 
5,200 
343,200 		 6.0  2,059,200 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,840 
539,600 		 1.0  539,600 
1.0  539,600 

 5～ 7		 住宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,900 
551,000 		 1.0  551,000 
1.0  551,000 

 8～10		 住宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,960 
562,400 		 1.0  562,400 
1.0  562,400 

11～13		 住宅
209.40 
90.7 
190.00 
3,020 
573,800 		 1.0  573,800 
1.0  573,800 

計
2,722.20 
86.2 
2,346.00 

7,023,600 		 8,739,600 
6,680,400 
⑨年額支払賃料      7,023,600 円　×　12ヶ月　＝　      84,283,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,283,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,300,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,544,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,039,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,739,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,680,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,220,788 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,342,854 円　　　　（　       198,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１０－６公
　　　　-8		 2,886  
(   2,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
2,862 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２２－６公
　　　　-15		 3,065  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,008 
c Ｒ１０－６公
　　　　-25		 3,202  
(   3,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[106.0]
3,022 
荒川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,460,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,503,328 円  　　　       87,583,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      628,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,582,000 円  　　　　    892,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,958,228 円　（　　　　　　        41,189 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 892,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,895,600 円  
（　　　　　       121,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,342,854 円      
②総費用 17,958,228 円      
③純収益　①－② 68,384,626 円      
④建物等に帰属する純収益 52,895,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,489,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,497,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,252 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    362,443,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     831,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区南千住五丁目１０９番１
 0115000262866-0000
2 　荒川区南千住五丁目１０９番２
 0115000262867-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 392,000,000 円  １㎡当たりの価格 900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区南千住５丁目１０９番１外
｢南千住５－６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 436  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最低7m
都市計画道路

(100,550)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13		 中高層店舗兼マンシ
ョンが多い商業地域
 北西25m国道 水道、ガス、下水 三ノ輪

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 三ノ輪駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域である。概ね現状を維持して行くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 基準容積率　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    848,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区及び隣接区を含む店舗、店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。主な需要
者は収益物件の取得を目的とした企業法人及びマンション用地の取得を目的とするデベロッパーとなる。景気の回復傾
向は鮮明であり、投資家等の投資意欲は持ち直しており、路線商業地の土地需要も旺盛である。土地需要の中心となる
店舗兼共同住宅用地の価格帯は４００㎡程度で総額３億円から５億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、国道沿いの商業地域である。主な市場参加者は、地元の企業法人、投資対象とする個人
投資家や法人等であり収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映す
る比準価格を重視し、収益性を反映する収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    881,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[105.2]		 [ 98.0]
100		 897,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横ばいながら、地価は上昇
傾向にある。


荒川区の幹線国道路沿いの商業地域である。
経済状況の改善により、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.3
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１－６公

-19		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
b １－６公

-26		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
東4m、
北西10.7m、
三方路
商業
地区計画等
(100,537)
c １－６公Ｙ

-30		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業

(95,464)
d ２－６公

-23		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東27m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
724,548  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
819,464 		 100
[  86.7]
945,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
926,000 
b (　           ) 
822,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
872,145 		 100
[  87.9]
992,201 
972,000 
c (　           ) 
967,113  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,077,640 		 100
[ 107.6]
1,001,524 
981,000 
d (　           ) 
789,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,316 		 100
[  83.5]
990,798 
971,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



荒川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,486,199 
18,624,411 
67,861,788 
52,065,400 
15,796,388 		 （　0.9360）
14,785,419 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    369,635,475 円　　　　（　    848,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 229.06 ＲＣ13 2,722.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
都市計画道路		 100 ％   600 ％   550 ％   436 ㎡     10.8 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸の店舗、２階以上はファミリー向けの共同住宅３６戸を想定。 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
209.40 
31.5 
66.00 
5,282 
348,612 		 6.0  2,091,672 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,780 
528,200 		 1.0  528,200 
1.0  528,200 

 5～ 7		 居宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,863 
543,970 		 1.0  543,970 
1.0  543,970 

 8～10		 居宅
209.40 
90.7 
190.00 
2,975 
565,250 		 1.0  565,250 
1.0  565,250 

11～13		 居宅
209.40 
90.7 
190.00 
3,114 
591,660 		 1.0  591,660 
1.0  591,660 

計
2,722.20 
86.2 
2,346.00 

7,035,852 		 8,778,912 
6,687,240 
⑨年額支払賃料      7,035,852 円　×　12ヶ月　＝　      84,430,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,430,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,300,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,551,511 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,178,713 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,778,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,687,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,224,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,486,199 円　　　　（　       198,363 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１０－６公
　　　　-8		 2,886  
(   2,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 90.0]
2,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１０－６公
　　　　-24		 3,048  
(   3,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,880 
c Ｒ１０－６公
　　　　-25		 3,202  
(   3,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,829 
荒川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,390,000 円  　　　　    878,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,386,511 円  　　　       87,730,224　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      628,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,463,000 円  　　　　    878,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       878,000 円  　　　　    878,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       878,000 円  　　　　    878,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,624,411 円　（　　　　　　        42,717 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 878,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,065,400 円  
（　　　　　       119,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,486,199 円      
②総費用 18,624,411 円      
③純収益　①－② 67,861,788 円      
④建物等に帰属する純収益 52,065,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,796,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,785,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,912 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    369,635,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     848,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区南千住五丁目１０９番１
 0115000262866-0000
2 　荒川区南千住五丁目１０９番２
 0115000262867-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考