別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　美和子   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目５１番１２
｢東日暮里５－５１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
最低敷地６０㎡


(100,700)
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北20m区道 水道、ガス、下水 日暮里

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ日暮里駅前の商業地域で、特段の地域要因の変化は認められず当面
は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、荒川区及び周辺区内の普通商業地域。需要者の中心は、自己利用目的の事業会社や貸しビル事
業者、投資家等と考えられる。地域はインバウンド回復に伴い繁華性の高まりが見込まれる日暮里駅に近接し、その立
地の希少性及び収益力の高さから需要は旺盛である。近隣地域周辺においては、土地について１㎡あたり２００万～２
５０万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した事例を中心に査定されており実証的で軽視し得ない価格で
ある。一方、貸しビル事業者等を中心とする需要者は収益性に着目するものと考えられ、その収益性を直接的に試算し
た収益価格は説得力を持つ。したがって、両価格を相互に関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,630,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[105.0]		 100
[167.6]		 [100.0]
100		 2,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区においては、人口は微増、世帯数はや
や増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばい
であるが、取引価格は上昇傾向にある。


店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ日暮里駅近接の
商業地域で、地域要因の特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公Ｙ

-13		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
北西6m、角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,700)
b ０５（公）
６
-36		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ４－６公Ｙ

-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）区道、
東15m、
角地
商業

(100,500)
d ５－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
e １５－６公

-2		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南東3m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,611,555  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,663,739 		 100
[  78.4]
2,122,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
2,104,691  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
2,502,244 		 100
[  83.2]
3,007,505 
3,010,000 
c (　           ) 
1,832,459  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,954,743 		 100
[  76.2]
2,565,280 
2,570,000 
d (　           ) 
1,376,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,544,984 		 100
[  66.6]
2,319,796 
2,320,000 
e (　           ) 
1,354,699  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,519,388 		 100
[  65.5]
2,319,676 
2,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,290,000 円／㎡]  



荒川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,396,950 
13,721,560 
28,675,390 
17,759,200 
10,916,190 		 （　0.9568）
10,444,611 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    261,115,275 円　　　　（　  2,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 95.75 ＲＣ10 856.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
最低敷地６０㎡
 100 ％   700 ％   700 ％   117 ㎡     13.3 m x   13.5 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～１０階は事務所で、各階ともフロア貸し。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.65 
90.7 
77.67 
7,992 
620,739 		 12.0  7,448,868 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.65 
95.6 
81.87 
5,594 
457,981 		 6.0  2,747,886 
0.0  0 

 3～10		 事務所
85.65 
95.6 
81.87 
3,197 
261,738 		 6.0  1,570,428 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.50 
95.1 
814.50 

3,172,624 		 22,760,178 
0 
⑨年額支払賃料      3,172,624 円　×　12ヶ月　＝　      38,071,488 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     814.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,864,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,935,888 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,757,436 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,178,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,760,178 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         218,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,396,950 円　　　　（　       362,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２０－６公
　　　　-10		 5,488  
(   5,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
7,622 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,992 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ２０－６公
　　　　-11		 6,510  
(   5,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,138 
c Ｒ２０－６公
　　　　-12		 6,089  
(   5,897) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
8,457 
荒川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,908,460 円  　　　       43,935,888　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,457,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,721,560 円　（　　　　　　       117,278 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　     856.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,759,200 円  
（　　　　　       151,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,396,950 円      
②総費用 13,721,560 円      
③純収益　①－② 28,675,390 円      
④建物等に帰属する純収益 17,759,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,916,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,444,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,115,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目５１番１２
 0115000202960-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目５１番１２
｢東日暮里５－５１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
最低敷地６０㎡


(100,700)
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北20m区道 水道、ガス、下水 日暮里

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は繁華性の高い商店街としての現況を保持したまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区及び隣接区の繁華性の高い商業地域。特に代替・競争等の関係が強いと認められる地域はＪＲ山
手線のターミナル駅より徒歩圏内の商業地域である。典型的な需要者は、収益獲得を目的に賃貸用不動産用地を取得し
ようとする不動産投資法人、不動産会社等が中心だが、自用の不動産を求める企業等も含まれる。市場の中心価格帯は
規模等により異なるが、価格水準は土地で２，０００，０００円／㎡～２，３００，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、自用の不動産を求める企業、又は全フロアを賃貸する不動産事業会社等であると考えら
れる。このような需要者における不動産購入・取引条件等の意思決定に際しては、対象不動産の収益性が重視されると
ともに、取得価格の代替性を重視して比準価格の比重も高いものと判断される。よって比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,630,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[105.0]		 100
[169.3]		 [100.0]
100		 2,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。不動
産の取引価格は上昇、商業地の取引件数は横
ばいで推移している。


日暮里駅前ロータリーに近接した繁華性の高
い商業地域であり、当面は現況を保持したま
ま推移していくものと思料される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １－６公Ｙ

-39		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.3m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(90,258)
b １６－６公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
準工

(70,300)
c ２－６公

-12		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
南11m、角地
準工
最低敷地６０㎡
(80,300)
d ２－６公

-17		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
最低敷地６０㎡
(70,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,708,754  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,872,794 		 100
[  80.3]
2,332,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,330,000 
b (　           ) 
1,555,034  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,631,231 		 100
[  72.5]
2,249,974 
2,250,000 
c (　           ) 
1,205,106  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,157,214 		 100
[  52.5]
2,204,217 
2,200,000 
d (　           ) 
1,434,612  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,448,677 		 100
[  63.6]
2,277,794 
2,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,270,000 円／㎡]  



荒川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,766,834 
14,676,878 
28,089,956 
17,759,200 
10,330,756 		 （　0.9568）
9,884,467 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    247,111,675 円　　　　（　  2,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 95.75 ＲＣ10 856.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
最低敷地６０㎡
 100 ％   700 ％   700 ％   117 ㎡     13.3 m x   13.5 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 地域において標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.65 
90.7 
77.67 
8,073 
627,030 		 12.0  7,524,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.65 
95.6 
81.87 
5,651 
462,647 		 6.0  2,775,882 
0.0  0 

 3～10		 事務所
85.65 
95.6 
81.87 
3,229 
264,358 		 6.0  1,586,148 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.50 
95.1 
814.50 

3,204,541 		 22,989,426 
0 
⑨年額支払賃料      3,204,541 円　×　12ヶ月　＝　      38,454,492 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     814.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,864,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,318,892 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,772,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,546,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,989,426 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,766,834 円　　　　（　       365,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２０－６公
　　　　-10		 5,488  
(   5,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
8,130 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,073 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ２０－６公
　　　　-11		 6,510  
(   5,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
8,143 
c Ｒ２０－６公
　　　　-12		 6,089  
(   5,897) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[123.0]		 100
[ 93.0]
8,189 
荒川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,863,778 円  　　　       44,318,892　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,457,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,676,878 円　（　　　　　　       125,443 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     856.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,759,200 円  
（　　　　　       151,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,766,834 円      
②総費用 14,676,878 円      
③純収益　①－② 28,089,956 円      
④建物等に帰属する純収益 17,759,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,330,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,884,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    247,111,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目５１番１２
 0115000202960-0000
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備考