別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 697,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東尾久６丁目９７８番１
｢東尾久６－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 977  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,392)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層共同住宅、一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西25m都道、南東側道 水道、ガス、下水 東尾久三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 東尾久三丁目近接

 法令

規制		 近商
(100,392)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動は予測できず、しばらくは現在の地域性を保ちつつ推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              696,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、荒川区及び隣接区における高度利用が可能で中高層マンションが多く建ち並ぶ地域である。需要
者はマンション開発業者、地縁のある事業者等を中心とする。金融緩和政策やコスト高が進行し、マンション分譲価格
は過熱傾向にはあるが、物件の供給が少ないことによる稀少性等を要因としてマンション適地への引き合いは強く、高
値での参入も見られる。中心価格帯は、土地１，０００㎡として総額７億円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層マンション等が建ち並ぶ地域に存しており、対象標準地も規模が大きいマンション適地である。したがって、各
事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格を中心に、最有効使用に基づく分譲マン
ションを想定し、投資採算性に着目して求めた開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    951,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[154.0]		 [103.0]
100		 697,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区の人口は微増、世帯数はやや増加傾向
にある。区内住宅地の取引件数はほぼ横這い
、取引価格は上昇傾向が窺える。


現状では周辺に高層建物は多くはないものの
、至近の都電駅の他、町屋駅も利用可能な地
域であり、規模の大きな画地はマンション化
する傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７－６公

-14		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.8m区道、
東3m、二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b ７－６公

-7		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m区道、
北東4.3m、
二方路
商業
最低敷地６０㎡
(100,492)
c １２－６公

-5		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d １－６公

-26		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
東4m、
北西10.7m、
三方路
商業
地区計画等
(100,537)
e １６－６公

-15		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
565,614 		 100
[  85.6]
660,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
681,000 
b (　           ) 
1,219,409  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,411,463 		 100
[ 128.4]
1,099,270 
1,130,000 
c (　           ) 
452,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,393 		 100
[  76.2]
613,377 
632,000 
d (　           ) 
822,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
872,145 		 100
[ 128.5]
678,712 
699,000 
e (　           ) 
543,558  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
585,586 		 100
[  77.8]
752,681 
775,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



荒川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地と判定した。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,382,059,210 
1,702,149,429 
13 
870,000 
3,722.10 
390,000 
4,353.30 
⑧開発法による価格 　　          679,909,781 円　　　　（　              696,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -17　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
977 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  977.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
527.64 ㎡  4,353.30 ㎡  3,822.10 ㎡  531.20 ㎡  3,722.10 ㎡  ＲＣ・12F
 (    53 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.0 ％）  （     445.6 ％）  （     391.2 ％）  （      54.4 ％）  （     85.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
392 ％ 		 間口

奥行		   29.8 ｍ

  34.3 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   25.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 870,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    870,000 円／㎡　　×　　     3,722.10 ㎡　　＝　　　　       3,238,227,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,238,227,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   390,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   405,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    405,600 円／㎡　　×　　　   4,353.30 ㎡　　＝　　　　       1,765,698,480 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,238,227,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         356,204,970 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,121,903,450 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 31 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 31 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 291,440,430 円  (      9 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          237,727,959 円 
販売総額(2期) 2,622,963,870 円  (     81 ％) ×　　0.7293  （     31 ヶ月） ＝　　        1,912,927,550 円 
販売総額(3期) 323,822,700 円  (     10 ％) ×　　0.7146  （     33 ヶ月） ＝　　          231,403,701 円 
収入合計 － － － － 2,382,059,210 円 
支出 建築工事費(1期) 353,139,696 円  (     20 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          328,843,685 円 
建築工事費(2期) 353,139,696 円  (     20 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          291,022,423 円 
建築工事費(3期) 1,059,419,088 円  (     60 ％) ×　　0.7293  （     31 ヶ月） ＝　　          772,634,341 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 178,102,485 円  (     50 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          165,849,034 円 
販売管理費(2期) 178,102,485 円  (     50 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          143,799,946 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,702,149,429 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,382,059,210 円　　－　　　　　　        1,702,149,429 円　　＝　　　　　           679,909,781 円 

              696,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東尾久六丁目９７８番１
 0115000175735-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 697,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東尾久６丁目９７８番１
｢東尾久６－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 977  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,392)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層共同住宅、一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西25m都道、南東側道 水道、ガス、下水 東尾久三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 東尾久三丁目駅近接

 法令

規制		 近商
(100,392)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    701,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              696,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区で比較的規模の大きい土地を含む住宅地域及び住商混在地域。需要者は分譲マンション
開発業者を中心に賃貸不動産の開発用地を求める不動産業者等も認められる。利便性の比較的良好な地域のマンション
用地の供給は少ないため、希少性があり需要は引続き旺盛である。市場の中心価格帯は規模や立地で幅があるが、土地
総額で４憶円から７億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層の分譲共同住宅が中心の地域で、主たる需要者はマンションディベロッパーと想定される。比準価格は区内のマン
ション用地及びマンション用地となりうる規模の比較的大きな事例を採用して試算した価格であるが、このような事例
は少なく、収集には限界がある。そこで、主たる需要者の事業採算性を反映した開発法による価格をやや重視し、市場
性を反映した比準価格も比較考量し、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    951,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[154.0]		 [103.0]
100		 697,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区内の人口は微増、世帯数はやや増加。
住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は
上昇傾向。各種賃料は横ばいからやや上昇で
推移している。

最寄駅近接のマンション適地で地域要因に特
に変動はないが、マンション用地の需要が旺
盛で地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-5		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b １６－６公

-15		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,270)
c １－６公

-26		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
東4m、
北西10.7m、
三方路
商業
地区計画等
(100,537)
d １－６公Ｙ

-38		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
西3.7m、角地
準工
高度地区3種
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,393 		 100
[  73.7]
634,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
653,000 
b (　           ) 
543,558  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
585,586 		 100
[  84.5]
693,001 
714,000 
c (　           ) 
822,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
872,145 		 100
[ 122.2]
713,703 
735,000 
d (　           ) 
869,570  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
908,032 		 100
[  86.0]
1,055,851 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    701,000 円／㎡]  



荒川 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を適用
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判断されたため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,362,893,217 
1,683,181,806 
13 
863,000 
3,722.10 
390,000 
4,353.30 
⑧開発法による価格 　　          679,711,411 円　　　　（　              696,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -17　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
977 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  977.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
527.64 ㎡  4,353.30 ㎡  3,822.10 ㎡  531.20 ㎡  3,722.10 ㎡  ＲＣ・12F
 (    53 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.0 ％）  （     445.6 ％）  （     391.2 ％）  （      54.4 ％）  （     85.50 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
392 ％ 		 間口

奥行		   29.8 ｍ

  34.3 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   25.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 863,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    863,000 円／㎡　　×　　     3,722.10 ㎡　　＝　　　　       3,212,172,300 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,212,172,300 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   390,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   405,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    405,600 円／㎡　　×　　　   4,353.30 ㎡　　＝　　　　       1,765,698,480 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,212,172,300 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         353,338,953 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,119,037,433 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 14 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 26 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 31 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 31 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 289,095,507 円  (      9 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          235,815,205 円 
販売総額(2期) 2,601,859,563 円  (     81 ％) ×　　0.7293  （     31 ヶ月） ＝　　        1,897,536,179 円 
販売総額(3期) 321,217,230 円  (     10 ％) ×　　0.7146  （     33 ヶ月） ＝　　          229,541,833 円 
収入合計 － － － － 2,362,893,217 円 
支出 建築工事費(1期) 353,139,696 円  (     20 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          328,843,685 円 
建築工事費(2期) 353,139,696 円  (     20 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          291,022,423 円 
建築工事費(3期) 1,059,419,088 円  (     60 ％) ×　　0.7293  （     31 ヶ月） ＝　　          772,634,341 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 212,003,372 円  (     60 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          183,828,124 円 
販売管理費(2期) 106,001,686 円  (     30 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　           81,345,694 円 
販売管理費(3期) 35,333,895 円  (     10 ％) ×　　0.7219  （     32 ヶ月） ＝　　           25,507,539 円 
支出合計 － － － － 1,683,181,806 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,362,893,217 円　　－　　　　　　        1,683,181,806 円　　＝　　　　　           679,711,411 円 

              696,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東尾久六丁目９７８番１
 0115000175735-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考