別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区南千住３丁目１４１番２６
｢南千住３－３１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(          5) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
防火
（その他）
特別用途地区
高度地区最低7m

(100,300)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、中層マン
ション等が建ち並ぶ
住宅地域		 東5.9m区道、背面道 水道、ガス、下水 南千住

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．９ｍ区道		 交通

施設		 南千住駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(100,300)
防火 
特別用途地区
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅や一般住宅等が見られる地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区等の一般住宅、共同住宅等がみられる住宅地域と判定した。市場参加者は、自用目的の
個人、収益目的の個人または法人投資家、開発目的の不動産業者等であり、地縁者のみならず広域的に存する。画地規
模が大きい土地についての供給は希少であり、需要は競合する可能性がある。対象標準地について、市場での中心とな
る価格帯は、その立地、規模等から、平米あたり４０万円台と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 想定される市場参加者は、自用または収益目的の個人ないし法人等である。市場参加者は収益性を念頭に置きつつ、市
場の動向に着目して取引意思を決定するため、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内の類
似地域等に所在する規模大の取引事例に基づいた比準価格の説得力は相対的に高い。よって、比準価格を重視し、収益
性の観点からの理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.1]		 [102.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により減少していた外国人人口も回
復し、人口は微増傾向にある。住宅地の取引
件数はほぼ横ばいであり、取引価格は上昇し
ている。　　

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６－６公

-16		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(100,300)
b １－６公Ｙ

-28		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北3.3m区道、
西3m、角地
準工
高度地区3種
(100,240)
c ２３－６公
Ｙ
-16		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.4m区道、
南3.2m、角地
１住居
高度地区2種
(80,176)
d ５－６公Ｙ

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m区道、
北3.8m、
二方路
１住居
高度地区2種
(70,160)
e １３－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m区道、
北東4.2m、
二方路
準工
高度地区3種
(70,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
460,175  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
469,649 		 100
[ 110.4]
425,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
433,560  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
456,996 		 100
[ 108.1]
422,753 
431,000 
c (　           ) 
480,743  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.3]
522,740 		 100
[ 117.6]
444,507 
453,000 
d (　           ) 
487,649  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
514,900 		 100
[ 106.9]
481,665 
491,000 
e (　           ) 
693,514  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
701,524 		 100
[ 139.9]
501,447 
511,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +6.6 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +9.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    452,000 円／㎡]  



荒川 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,999,199 
7,468,074 
25,531,125 
21,170,100 
4,361,025 		 （　0.9568）
4,172,629 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    104,315,725 円　　　　（　    298,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.40 ＲＣ9 1,177.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
高度地区最低7m		 100 ％   300 ％   300 ％   350 ㎡     20.5 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場、２階以上は２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５０㎡、１９戸 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種建物について標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
168.92 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
156.50 
96.3 
150.76 
2,700 
407,052 		 1.0  407,052 
1.0  407,052 

 3～ 5		 住宅
156.50 
96.3 
150.76 
2,750 
414,590 		 1.0  414,590 
1.0  414,590 

 6～ 8		 住宅
109.25 
94.7 
103.51 
2,800 
289,828 		 1.0  289,828 
1.0  289,828 

 9～ 9		 住宅
54.74 
89.5 
49.00 
2,850 
139,650 		 1.0  139,650 
1.0  139,650 

計
1,177.41 
81.8 
962.57 

2,659,956 		 2,659,956 
2,659,956 
⑨年額支払賃料      2,659,956 円　×　12ヶ月　＝　      31,919,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     962.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,919,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,667,974 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,691,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,659,956 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,659,956 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,282,431 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,999,199 円　　　　（　        94,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-19		 3,348  
(   3,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
2,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-20		 2,866  
(   2,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,612 
c Ｒ２２－６公
　　　　-15		 3,065  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,949 
荒川 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,785,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,667,974 円  　　　       33,359,472　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      266,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,034,500 円  　　　　    357,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,468,074 円　（　　　　　　        21,337 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 357,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 294,000 円／㎡　×　   1,177.41 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,170,100 円  
（　　　　　        60,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,999,199 円      
②総費用 7,468,074 円      
③純収益　①－② 25,531,125 円      
④建物等に帰属する純収益 21,170,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,361,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,172,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,315,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     298,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区南千住三丁目１４１番２６
 0115000261910-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区南千住３丁目１４１番２６
｢南千住３－３１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(          5) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
防火
（その他）
高度地区最高7m
特別用途地区

(100,300)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 一般住宅、中層マン
ション等が建ち並ぶ
住宅地域		 東5.9m区道、背面道 水道、ガス、下水 南千住

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北：５．９
ｍ区道		 交通

施設		 南千住駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(100,300)
防火 
高度地区最低7m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層共同住宅、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められ
ないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区を中心にＪＲ常磐線、東京メトロ日比谷線・千代田線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。
主たる需要者は、不動産業者及びマンション開発業者の他、不動産の資産運用を目的とする個人・法人の投資家等にな
る。市場の需給動向については、需要は堅調であるが供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯は、土地
で、４０～５０万円／㎡前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は規模が大きく、主な需用者は賃貸・分譲事業を目的とした個人・法人の投資家、不動産業者等が中心とな
る。取引にあたっては市場性及び収益性を考慮して意思決定されるが、本件においては収益価格は想定的要素を多分に
含むことを考慮し、取引の実勢を反映して実証的な比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.1]		 [102.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    416,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加となっ
ている。取引件数はほぼ横ばい、地価は引き
続き上昇傾向にある。


ＪＲ常磐線南千住駅からやや離れた一般住宅
、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域で
ある。地域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １－６公

-8		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.9m区道
、北西3.9m、
二方路
準工
高度地区3種
(90,300)
b ７－６公

-23		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m道路
、中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,240)
c ７－６公

-14		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.8m区道、
東3m、二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d １－６公Ｙ

-28		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北3.3m区道、
西3m、角地
準工
高度地区3種
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
491,293  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
488,488 		 100
[ 109.7]
445,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
454,000 
b (　           ) 
462,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
466,574 		 100
[ 106.5]
438,098 
447,000 
c (　           ) 
519,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
565,614 		 100
[ 124.4]
454,674 
464,000 
d (　           ) 
433,560  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
456,996 		 100
[ 107.1]
426,700 
435,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.4 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +9.9 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +6.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



荒川 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,999,550 
7,151,618 
25,847,932 
21,468,200 
4,379,732 		 （　0.9556）
4,185,272 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    104,631,800 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.40 ＲＣ9 1,177.41
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区最高7m
特別用途地区		 100 ％   300 ％   300 ％   350 ㎡     20.5 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場、２～９階を１住戸約５０㎡前後の２ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
168.92 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
156.50 
96.3 
150.76 
2,670 
402,529 		 1.0  402,529 
1.0  402,529 

 3～ 5		 住宅
156.50 
96.3 
150.76 
2,720 
410,067 		 1.0  410,067 
1.0  410,067 

 6～ 8		 住宅
109.25 
94.7 
103.51 
2,770 
286,723 		 1.0  286,723 
1.0  286,723 

 9～ 9		 住宅
54.74 
89.5 
49.00 
2,820 
138,180 		 1.0  138,180 
1.0  138,180 

計
1,177.41 
81.8 
962.57 

2,631,079 		 2,631,079 
2,631,079 
⑨年額支払賃料      2,631,079 円　×　12ヶ月　＝　      31,572,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     962.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,572,948 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,320,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,692,430 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,631,079 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,631,079 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,281,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,999,550 円　　　　（　        94,284 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２２－６公
　　　　-14		 2,866  
(   2,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 100
[103.0]
2,581 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２２－６公
　　　　-13		 3,348  
(   3,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 100
[103.0]
2,889 
c Ｒ２２－６公
　　　　-15		 3,065  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.8]		 100
[100.0]
2,886 
荒川 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,795,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,320,518 円  　　　       33,012,948　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      266,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,051,500 円  　　　　    359,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,151,618 円　（　　　　　　        20,433 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 359,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　   1,177.41 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,468,200 円  
（　　　　　        61,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,999,550 円      
②総費用 7,151,618 円      
③純収益　①－② 25,847,932 円      
④建物等に帰属する純収益 21,468,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,379,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,185,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,958 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,631,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区南千住三丁目１４１番２６
 0115000261910-0000
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備考