別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
荒川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 63,900,000 円  １㎡当たりの価格 586,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里３丁目２３０番９
｢東日暮里３－３０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(70,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ4		 小規模工場、共同住
宅、一般住宅が混在
する地域		 北5.5m区道 水道、ガス、下水 三河島

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層作業所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 三河島駅南東方

470m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所等と住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には住宅等への建て替えが進むものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 中層作業所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    646,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩圏の住宅地であるが、需要者の過半は日暮里駅、三河島駅徒歩圏内の居住者である
。勤労者層を中心に戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入値は上昇して
いるが、東日暮里地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域であり需要超過。土地は７０㎡前後で４０
００万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では５５００万円～７０００万円前後が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引が
やや多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.8]		 [100.0]
100		 588,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増で世帯数は入国制限緩和等により
やや増加傾向で外国人増加が顕著。不動産取
引件数はほぼ横ばい。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公Ｙ

-21		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南3.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
b ２－６公

-14		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
c １－６公

-6		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d １５－６公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,240)
e １－６公

-7		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,487  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
545,139 		 100
[  87.3]
624,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
624,000 
b (　           ) 
431,099  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
426,583 		 100
[  73.2]
582,764 
583,000 
c (　           ) 
817,349  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
844,594 		 100
[ 110.6]
763,647 
764,000 
d (　           ) 
634,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
637,113 		 100
[  90.7]
702,440 
702,000 
e (　           ) 
470,120  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
488,095 		 100
[  88.0]
554,653 
555,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    646,000 円／㎡]  



荒川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,021,486 
2,287,156 
8,734,330 
6,697,600 
2,036,730 		 （　0.9556）
1,946,299 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     48,657,475 円　　　　（　    446,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
作業所兼共同住宅 65.52 ＲＣ6 354.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   109 ㎡      8.6 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を作業所、２階以上は約５０㎡前後の２ＬＤＫタイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 作業所
65.52 
92.6 
60.68 
2,717 
164,868 		 3.0  494,604 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
60.47 
92.0 
55.63 
2,860 
159,102 		 1.0  159,102 
1.0  159,102 

 4～ 5		 住宅
60.47 
92.0 
55.63 
2,874 
159,881 		 1.0  159,881 
1.0  159,881 

 6～ 6		 住宅
46.64 
89.6 
41.80 
2,889 
120,760 		 1.0  120,760 
1.0  120,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
354.04 
91.8 
325.00 

923,594 		 1,253,330 
758,726 
⑨年額支払賃料        923,594 円　×　12ヶ月　＝　      11,083,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,083,128 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       443,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,639,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,253,330 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          758,726 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         369,651 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,021,486 円　　　　（　       101,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-7		 3,917  
(   3,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-8		 2,910  
(   2,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
2,971 
c Ｒ２３－６公
　　　　-9		 3,452  
(   3,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]
3,203 
荒川 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 554,156 円  　　　       11,083,128　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,287,156 円　（　　　　　　        20,983 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　     354.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,697,600 円  
（　　　　　        61,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,021,486 円      
②総費用 2,287,156 円      
③純収益　①－② 8,734,330 円      
④建物等に帰属する純収益 6,697,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,036,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,946,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,856 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,657,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     446,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里三丁目２３０番９
 0115000198229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 587,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里３丁目２３０番９
｢東日暮里３－３０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(70,300)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ4		 小規模工場、共同住
宅、一般住宅が混在
する地域		 北5.5m区道 水道、ガス、下水 三河島

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層作業所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 三河島駅南東方

470m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層作業所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線・山手線・京浜東北線沿線の住工混在地域で、荒川区及び隣接区の一部を含む圏域である。
需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、中小法人や、建売目的の不動産業者の需要も見られる。
共同住宅、戸建住宅、作業所兼住宅等が混在する地域であるが、最寄駅への接近性に優れて敷地の細分化も見られ、需
給は概ね安定的に推移している。需要の中心は、新築戸建住宅で規模に応じ５５００万～７５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場を反映し実証的
な性格を有する。一方で、収益価格は対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、地価に見合
う賃料水準が形成されておらずやや低位に求められた。したがって比準価格を主体に収益価格を参酌し、現在の市場動
向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.9]		 [100.0]
100		 581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    551,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向で
、取引件数は横ばい傾向である。賃料は横ば
い傾向で、取引価格は上昇傾向を示している
。

特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公Ｙ

-16		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.2m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(70,252)
b ７－６公

-3		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(70,300)
c １５－６公

-9		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.4m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,264)
d ７－６公Ｙ

-4		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
西4m、角地
準工
特別用途地区
高度地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
692,593  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
824,955 		 100
[ 117.6]
701,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
701,000 
b (　           ) 
646,365  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
703,245 		 100
[ 114.4]
614,725 
615,000 
c (　           ) 
622,062  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
634,259 		 100
[ 103.8]
611,039 
611,000 
d (　           ) 
590,894  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
593,708 		 100
[  96.0]
618,446 
618,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    615,000 円／㎡]  



荒川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,987,027 
2,243,011 
8,744,016 
6,518,200 
2,225,816 		 （　0.9556）
2,126,990 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     53,174,750 円　　　　（　    488,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
作業所兼共同住宅 65.52 ＲＣ6 354.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   109 ㎡      8.6 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は作業所としてフロア貸、２－６階は各階１戸ファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 地域の同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 作業所
65.52 
92.6 
60.68 
2,950 
179,006 		 3.0  537,018 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
60.47 
92.0 
55.63 
2,800 
155,764 		 1.0  155,764 
1.0  155,764 

 5～ 5		 住宅
60.47 
92.0 
55.63 
2,850 
158,546 		 1.0  158,546 
1.0  158,546 

 6～ 6		 住宅
46.64 
89.6 
41.80 
2,900 
121,220 		 1.0  121,220 
1.0  121,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
354.04 
91.8 
325.00 

926,064 		 1,284,076 
747,058 
⑨年額支払賃料        926,064 円　×　12ヶ月　＝　      11,112,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,112,768 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       500,075 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,612,693 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,284,076 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          747,058 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         362,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,987,027 円　　　　（　       100,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-11		 3,172  
(   3,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
3,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-12		 2,910  
(   2,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
2,910 
c Ｒ１３－６公
　　　　-14		 2,999  
(   2,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
2,974 
荒川 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 444,511 円  　　　       11,112,768　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,243,011 円　（　　　　　　        20,578 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 299,000 円／㎡　×　     354.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,518,200 円  
（　　　　　        59,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,987,027 円      
②総費用 2,243,011 円      
③純収益　①－② 8,744,016 円      
④建物等に帰属する純収益 6,518,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,225,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,126,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,174,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     488,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里三丁目２３０番９
 0115000198229-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考