別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 55,000,000 円  １㎡当たりの価格 556,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久７丁目２４１番７
｢西尾久７－３８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(70,300)

1:2		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、共同住宅
、工場等が混在する
住宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 荒川車庫前

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 荒川車庫前駅南東方

270m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受け
られず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区内のＪＲ東北本線、京浜東北線、都電荒川線沿線の工業的な用途も残る混在地域であり
、需要者は同一需給圏内の居住者、事業者等が中心的である。工業系用途の需要は減少傾向にあるが、区画整然とした
街区が形成され、都心へのアクセスも良好であり、住宅用途を中心に需要は安定している。土地の場合１平米あたり５
００，０００円～６００，０００円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内北西部に位置する一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であるが、地域内の土地利用は自用
の住宅が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比
準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[106.0]		 [105.0]
100		 552,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    524,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数はほぼ横ばいながら、取引価
格は上昇傾向にある。


街路条件等が良好な住工混在地域であるが、
工業系用途は減少している。地価はやや上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公
Ｙ
-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,252)
b ４－６公

-6		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.6m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ４－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d １５－６公
Ｙ
-3		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(70,200)
e ７－６公

-22		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
準工
最低敷地６０㎡
高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
490,753  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
530,013 		 100
[  95.1]
557,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
585,000 
b (　           ) 
492,437  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
489,596 		 100
[  86.7]
564,701 
593,000 
c (　           ) 
493,392  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
503,730 		 100
[  93.0]
541,645 
569,000 
d (　           ) 
445,283  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,999 		 100
[  84.7]
544,273 
571,000 
e (　           ) 
498,747  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
504,179 		 100
[  92.1]
547,426 
575,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



荒川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,201,282 
1,050,278 
5,151,004 
3,299,270 
1,851,734 		 （　0.9767）
1,808,589 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     45,214,725 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 Ｓ3 207.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.6 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １フロアにつき１ＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約３１㎡を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
2,740 
170,154 		 1.0  170,154 
1.0  170,154 

 2～ 2		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
2,770 
172,017 		 1.0  172,017 
1.0  172,017 

 3～ 3		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
2,800 
173,880 		 1.0  173,880 
1.0  173,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.00 
90.0 
186.30 

516,051 		 516,051 
516,051 
⑨年額支払賃料        516,051 円　×　12ヶ月　＝　       6,192,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,192,612 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       247,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,944,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           516,051 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          516,051 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         251,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,201,282 円　　　　（　        62,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１０－６公
　　　　-14		 2,841  
(   2,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
2,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,889 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-7		 2,956  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,016 
c Ｒ１４－６公
　　　　-8		 2,676  
(   2,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]
2,759 
荒川 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,200 円  　　　　     53,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 185,778 円  　　　        6,192,612　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      453,000 円  　　　　     53,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,300 円  　　　　     53,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,300 円  　　　　     53,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,050,278 円　（　　　　　　        10,609 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,299,270 円  
（　　　　　        33,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,201,282 円      
②総費用 1,050,278 円      
③純収益　①－② 5,151,004 円      
④建物等に帰属する純収益 3,299,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,851,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,808,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,214,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久七丁目２４１番７
 0115000191914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　美和子   TEL.
鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 557,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久７丁目２４１番７
｢西尾久７－３８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(70,300)

1:2		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、共同住宅
、工場等が混在する
住宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 荒川車庫前

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 荒川車庫前駅南東方

270m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は一般住宅や共同住宅のほか工場も混在する住宅地域を形成しており、将来的には工場から住宅用途への移
行が進むと思料されるが、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、山手線外側に位置する荒川区及び隣接する北区南東部の住宅地域。需要者の中心は、荒川区を
含め周辺区内に居住する個人や地元開発業者等。地域には工場や事業所も比較的多く見られるが、住宅用途としての取
引が中心で需要は旺盛である。地域の土地は１００㎡で５０００万円台、画地の細分化された新築戸建住宅では、総額
６０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は一般住宅のほか共同住宅や工場も見られる住宅地域であるが、取引は自己使用目的の一般住宅が中心である。収
益性に着目した賃貸物件の取引も見受けられるものの自己使用目的の取引が中心となっていることから、近隣地域の価
格形成においては、収益性よりも住宅地としての市場性が重視されるものと判断した。したがって、比準価格を重視し
収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 [105.0]
100		 557,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    524,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区においては、人口は微増、世帯数はや
や増加傾向。区内住宅地の取引件数はほぼ横
ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。


地域要因の特段の変動とまでは呼べるもので
はないが、地域の工業用途利用は減少傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-7		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東4.7m区道、
北西2.9m、
二方路
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,282)
b １２－６公
Ｙ
-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,252)
c ７－６公

-22		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
準工
最低敷地６０㎡
高度地区
(90,300)
d ４－６公Ｙ

-11		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.7]
523,977 		 100
[  96.0]
545,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
573,000 
b (　           ) 
490,753  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
530,013 		 100
[  97.0]
546,405 
574,000 
c (　           ) 
498,747  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
504,179 		 100
[  96.0]
525,186 
551,000 
d (　           ) 
594,601  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
645,737 		 100
[ 105.1]
614,402 
645,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    578,000 円／㎡]  



荒川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,668,435 
1,239,964 
5,428,471 
3,522,110 
1,906,361 		 （　0.9767）
1,861,943 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     46,548,575 円　　　　（　    470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 Ｓ3 207.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.6 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも約３１㎡の１ＤＫタイプ２戸。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
2,898 
179,966 		 1.0  179,966 
1.0  179,966 

 2～ 2		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
3,019 
187,480 		 1.0  187,480 
1.0  187,480 

 3～ 3		 住宅
69.00 
90.0 
62.10 
3,019 
187,480 		 1.0  187,480 
1.0  187,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
207.00 
90.0 
186.30 

554,926 		 554,926 
554,926 
⑨年額支払賃料        554,926 円　×　12ヶ月　＝　       6,659,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,659,112 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,392,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           554,926 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,327 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          554,926 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         270,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,668,435 円　　　　（　        67,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-17		 2,759  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]
3,055 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,019 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-18		 2,956  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,047 
c Ｒ１０－６公
　　　　-5		 3,110  
(   2,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]
3,344 
荒川 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,500 円  　　　　     56,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 266,364 円  　　　        6,659,112　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      483,600 円  　　　　     56,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,900 円  　　　　     56,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,900 円  　　　　     56,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,239,964 円　（　　　　　　        12,525 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　     207.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,522,110 円  
（　　　　　        35,577 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,668,435 円      
②総費用 1,239,964 円      
③純収益　①－② 5,428,471 円      
④建物等に帰属する純収益 3,522,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,906,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,861,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,548,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久七丁目２４１番７
 0115000191914-0000
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備考