別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 68,700,000 円  １㎡当たりの価格 582,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西日暮里６丁目３４番１６
｢西日暮里６－３４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
最低敷地６０㎡

(70,360)

1.2:1		 事業所、共同住宅兼
住宅
Ｓ5		 事業所、マンション
、店舗等が混在する
地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 新三河島

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事業所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 新三河島駅南西方

480m		 法令

規制		 準工
(70,360)
防火 
特別用途地区
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所、一般住宅、マンション等が混在している住宅地域であるが、現状では大規模な開発計画は無く、当面は
現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事業所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、荒川区及びその周辺地域のＪＲ山手線や常磐線沿いの共同住宅を主として多様な用途が混在して
いる住宅地域である。主たる需要者は地縁的選好性有する商工業事業者や不動産業者であり、需要者の重視する点は通
勤や事業での利便性や賃貸住宅にした場合ので居住の快適性である。地域の価格水準は坪単価で２００万円前後、建売
住宅の総額では５～８千万円台で、価格は概ね堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は事業主や不動産業者であり、当該需要者
は主として近隣で実際に取引された価格を重視して取引行うため比準価格は十分説得力を有する。他方、それら需要者
は共同住宅を建築した場合、建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本
標準地は比準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.5]		 [102.0]
100		 583,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    544,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数はほぼ横ばい、賃料も横ばい
傾向にあるが、地価は上昇傾向にある。


既成の住宅地であり、地域要因に対する特段
の変化はみられない。



個別的要因に特段の変化は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公

-13		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2.8m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(70,160)
b １２－６公

-10		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ２－６公

-20		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
d １－６公

-8		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.9m区道
、北西3.9m、
二方路
準工
高度地区3種
(90,300)
e １３－６公

-2		 北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m区道
、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,366)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,060  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
457,449 		 100
[  87.8]
521,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
531,000 
b (　           ) 
351,256  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
375,076 		 100
[  95.5]
392,750 
401,000 
c (　           ) 
629,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
639,392 		 100
[  93.1]
686,780 
701,000 
d (　           ) 
491,293  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
488,488 		 100
[  96.7]
505,158 
515,000 
e (　    175,850) 
586,167  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
627,785 		 100
[ 100.6]
624,041 
637,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  +2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    590,000 円／㎡]  



荒川 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,655,691 
2,863,500 
10,792,191 
8,294,600 
2,497,591 		 （　0.9540）
2,382,702 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     59,567,550 円　　　　（　    505,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 70.71 Ｓ7 472.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
最低敷地６０㎡		 70 ％   400 ％   360 ％   118 ㎡     11.8 m x   10.1 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事業所、２階以上は１ＬＤＫから２ＬＤＫ程度の間取りの住戸を想定 ⑦有効率　  89.6 ％
の理由		 地域及び同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事業所
67.69 
89.6 
60.68 
2,640 
160,000 		 0.0  0 
4.0  640,000 

 2～ 2		 住宅
68.59 
89.8 
61.58 
2,588 
159,000 		 1.0  159,000 
1.0  159,000 

 3～ 4		 居宅
68.59 
89.8 
61.58 
2,614 
161,000 		 1.0  161,000 
1.0  161,000 

 5～ 6		 居宅
68.59 
89.8 
61.58 
2,666 
164,000 		 1.0  164,000 
1.0  164,000 

 7～ 7		 居宅
62.01 
88.7 
55.00 
2,795 
154,000 		 1.0  154,000 
1.0  154,000 

計
472.65 
89.6 
423.58 

1,123,000 		 963,000 
1,603,000 
⑨年額支払賃料      1,123,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,476,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     423.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,476,000 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       606,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,869,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           963,000 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,603,000 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         776,914 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,655,691 円　　　　（　       115,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６－６公
　　　　-9		 2,847  
(   2,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,967 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,588 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１６－６公
　　　　-10		 2,406  
(   2,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]
2,475 
c Ｒ１６－６公
　　　　-13		 2,273  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,577 
荒川 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 673,800 円  　　　       13,476,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,863,500 円　（　　　　　　        24,267 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     472.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,294,600 円  
（　　　　　        70,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,655,691 円      
②総費用 2,863,500 円      
③純収益　①－② 10,792,191 円      
④建物等に帰属する純収益 8,294,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,497,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,382,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,192 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,567,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     505,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西日暮里六丁目３４番１６
 0115000219801-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
荒川 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　持田　幸宏   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 581,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西日暮里６丁目３４番１６
｢西日暮里６－３４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
最低敷地６０㎡

(70,360)

1.2:1		 事業所、共同住宅兼
住宅
Ｓ5		 事業所、マンション
、店舗等が混在する
地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 新三河島

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事業所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　６ｍ
　区道		 交通

施設		 新三河島駅南西方

480m		 法令

規制		 準工
(70,360)
防火 
特別用途地区
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき変動要因はなく、しばらくは現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一受給圏を荒川区及び隣接区内の住宅地及び住商混在地域と判定した。典型的な需要者としては、同一需給圏内の
居住者が中心となるが、画地規模によっては開発事業者や地に選好性を有する商工業事業者等も挙げられる。画地規模
６０㎡程度の宅地で総額４０００万円台半ば～６０００万円台後半程度が標準価格帯である。堅調な需要に対し、供給
量は減少傾向にある。オフィス・店舗の賃料は横ばい傾向、マンション賃料は、上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件が周辺に多く見られるが、取引の中心は自用の戸建であり、収益性よりも居住の快適性、利便性
等が重視される地域である。賃料水準が低めで、地価水準に見合うレベルまで達していない。したがって、取引事例比
較法による比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、公示価格を規準とした価格を関連付けて、鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[101.6]		 [102.0]
100		 559,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    544,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は、やや増加。住
宅地の取引件数は、ほぼ横這い。住宅地の取
引件数は、ほぼ横這い。住宅地価は上昇傾向
で推移している。

事業所・共同住宅等の混在地域であるが、工
業系用途利用は減少傾向で、小規模戸建用地
利用が増加傾向にある。その他特筆すべき変
動要因はない。

対象不動産の個別的要因に、特筆すべき変化
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,252)
b １５－６公

-4		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
c ２－６公

-2		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
d ７－６公

-9		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.3m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
569,159 		 100
[  89.2]
638,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
651,000 
b (　           ) 
318,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
320,260 		 100
[  67.8]
472,360 
482,000 
c (　           ) 
748,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
749,388 		 100
[  94.9]
789,661 
805,000 
d (　           ) 
350,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,105 		 100
[  73.6]
477,045 
487,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



荒川 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,634,918 
2,808,935 
10,825,983 
8,294,600 
2,531,383 		 （　0.9540）
2,414,939 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     60,373,475 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 70.71 Ｓ7 472.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
最低敷地６０㎡		 70 ％   400 ％   360 ％   118 ㎡     11.8 m x   10.1 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階～７階は、各階１　部屋で、１６～１８坪のファミリータイプ住戸を想定。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種建物の平均的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
67.69 
89.6 
60.65 
2,652 
160,844 		 4.0  643,376 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.59 
89.8 
61.59 
2,706 
166,663 		 1.0  166,663 
1.0  166,663 

 3～ 4		 住居
68.59 
89.8 
61.59 
2,706 
166,663 		 1.0  166,663 
1.0  166,663 

 5～ 6		 住居
68.59 
88.7 
60.84 
2,733 
166,276 		 1.0  166,276 
1.0  166,276 

 7～ 7		 住居
62.01 
89.6 
55.56 
2,760 
153,346 		 1.0  153,346 
1.0  153,346 

計
472.65 
89.4 
422.66 

1,146,731 		 1,629,263 
985,887 
⑨年額支払賃料      1,146,731 円　×　12ヶ月　＝　      13,760,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     422.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,760,772 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       619,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,141,537 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,629,263 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          985,887 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         477,822 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,634,918 円　　　　（　       115,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１０－６公
　　　　-14		 2,841  
(   2,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,743 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,706 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-9		 2,969  
(   2,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
2,730 
c Ｒ２２－６公
　　　　-15		 3,065  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[106.0]
2,710 
荒川 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 619,235 円  　　　       13,760,772　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,808,935 円　（　　　　　　        23,805 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     472.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,294,600 円  
（　　　　　        70,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,634,918 円      
②総費用 2,808,935 円      
③純収益　①－② 10,825,983 円      
④建物等に帰属する純収益 8,294,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,531,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,414,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,373,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西日暮里六丁目３４番１６
 0115000219801-0000
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備考