別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
荒川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目５番１３
｢東日暮里５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
最低敷地６０㎡

(70,400)

1:2.5		 作業所兼住宅

Ｓ3		 一般住宅、事務所、
作業所等が混在する
地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 日暮里

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．０ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅　東方

700m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
特別用途地区
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅、事務所、作業所等が混在する地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区を中心に隣接区周辺を含む住工混在地域の圏域。主な需要者は、当該地域の個人や法人、マンシ
ョン開発業者等を中心に圏域外からの需要者も見られる。都心へのアクセスが良好であることから底堅い需要が認めら
れる地域で、需給は概ね安定している。取引の価格帯としては、１５０㎡程度の土地で８，０００～９，０００万円台
前後程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の他に容積率を活かしたマンション等の収益物件も見られる混在住宅地域であるが、土地の経済価値に見合っ
た賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。一方、取引事例比較法においては、対象標準
地との類似性が高い取引事例を採用しており、価格形成要因の比較も適切に行ない得ている。よって、要因比較が妥当
な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 625,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加、不動
産取引件数は略横這い傾向で推移している。
区内の住宅地需要は依然底堅く、取引価格は
上昇傾向にある。

住宅、事務所、作業所等が混在する地域であ
り、上記一般的要因を反映して、地価は強含
み傾向にある。その他、特に地域要因に変化
はない。

個別的要因に変動はない。事務所や作業所等
も多く混在する地域であり、方位による格差
は生じないものと判断した。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公Ｙ

-17		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
b １－６公

-12		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北2.7m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(90,240)
c １５－６公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,240)
d １－６公Ｙ

-32		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
準工

(70,300)
e ２－６公Ｙ

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m区道、
中間画地
準工

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
669,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
676,745 		 100
[ 104.2]
649,467 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
603,645  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
634,431 		 100
[  97.5]
650,698 
651,000 
c (　           ) 
634,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
637,113 		 100
[  98.5]
646,815 
647,000 
d (　           ) 
574,937  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
627,831 		 100
[  96.9]
647,916 
648,000 
e (　           ) 
661,290  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
734,167 		 100
[ 113.8]
645,138 
645,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    648,000 円／㎡]  



荒川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,680,968 
4,617,184 
16,063,784 
12,813,300 
3,250,484 		 （　0.9540）
3,100,962 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     77,524,050 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 101.70 Ｓ7 648.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
最低敷地６０㎡		 70 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡      7.5 m x   19.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの事務所２階以上は１ＬＤＫタイプ（４５㎡程度）の賃貸住宅 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
101.70 
57.2 
58.20 
3,300 
192,060 		 6.0  1,152,360 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,900 
256,070 		 1.0  256,070 
1.0  256,070 

 3～ 4		 住宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,900 
256,070 		 1.0  256,070 
1.0  256,070 

 5～ 6		 住宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,950 
260,485 		 1.0  260,485 
1.0  260,485 

 7～ 7		 住宅
91.20 
96.8 
88.30 
3,000 
264,900 		 1.0  264,900 
1.0  264,900 

計
648.90 
90.6 
588.00 

1,746,140 		 2,706,440 
1,554,080 
⑨年額支払賃料      1,746,140 円　×　12ヶ月　＝　      20,953,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,953,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,047,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,905,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,706,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,554,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         749,261 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,680,968 円　　　　（　       140,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-8		 2,682  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-9		 2,718  
(   2,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,089 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,242,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,047,684 円  　　　       20,953,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,617,184 円　（　　　　　　        31,409 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     648.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,813,300 円  
（　　　　　        87,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,680,968 円      
②総費用 4,617,184 円      
③純収益　①－② 16,063,784 円      
④建物等に帰属する純収益 12,813,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,250,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,100,962 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,524,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目５番１３
 0115001136175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 92,500,000 円  １㎡当たりの価格 629,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目５番１３
｢東日暮里５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
特別用途地区
最低敷地６０㎡

(70,400)

1:2.5		 作業所兼住宅

Ｓ3		 一般住宅、事務所、
作業所等が混在する
地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 日暮里

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅東方

700m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
特別用途地区
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した混在住宅地域であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区内の鉄道各駅から徒歩圏内にある混在住宅地域となる。成熟した混在住宅地であるが、土地取引
は回復傾向にある。需要者は一次得者の個人が中心となるが、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。荒
川区内の買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積１００㎡程度で総額５千万円後
半から７千万円と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅、事業所、中層共同住宅等が混在する地域であり、賃貸マンショ
ン等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人及び不動産業者であ
り、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.9]		 [100.0]
100		 627,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横ばいながら、地価は上昇
傾向にある。


荒川区内の混在住宅地域である。資材高騰の
影響はあるが、住宅需要は旺盛で、マンショ
ンを中心に回復が鮮明になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－６公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,240)
b ２－６公

-5		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
c ２－６公Ｙ

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m区道、
中間画地
準工

(70,300)
d ２－６公Ｙ

-17		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
634,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
637,113 		 100
[  98.6]
646,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
646,000 
b (　           ) 
501,519  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
509,394 		 100
[  82.1]
620,456 
620,000 
c (　           ) 
661,290  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
734,167 		 100
[ 112.6]
652,013 
652,000 
d (　           ) 
669,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
676,745 		 100
[ 104.5]
647,603 
648,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



荒川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,591,754 
4,612,655 
15,979,099 
12,813,300 
3,165,799 		 （　0.9630）
3,048,664 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     76,216,600 円　　　　（　    518,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 101.70 Ｓ7 648.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
特別用途地区
最低敷地６０㎡		 70 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡      7.5 m x   19.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２～７階は約４２㎡～４７㎡の１ＬＤＫ各階２戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
101.70 
57.2 
58.20 
3,278 
190,780 		 6.0  1,144,680 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,850 
251,655 		 1.0  251,655 
1.0  251,655 

 3～ 4		 居宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,907 
256,688 		 1.0  256,688 
1.0  256,688 

 5～ 6		 居宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,936 
259,249 		 1.0  259,249 
1.0  259,249 

 7～ 7		 居宅
91.20 
96.8 
88.30 
2,993 
264,282 		 1.0  264,282 
1.0  264,282 

計
648.90 
90.6 
588.00 

1,738,591 		 2,692,491 
1,547,811 
⑨年額支払賃料      1,738,591 円　×　12ヶ月　＝　      20,863,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,863,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,043,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,819,937 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,692,491 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,547,811 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         746,238 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,591,754 円　　　　（　       140,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-7		 2,660  
(   2,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,956 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-8		 2,682  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,884 
c Ｒ３－６公
　　　　-9		 2,718  
(   2,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,082 
荒川 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,242,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,043,155 円  　　　       20,863,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,612,655 円　（　　　　　　        31,379 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     648.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,813,300 円  
（　　　　　        87,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,591,754 円      
②総費用 4,612,655 円      
③純収益　①－② 15,979,099 円      
④建物等に帰属する純収益 12,813,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,165,799 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,048,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,216,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     518,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目５番１３
 0115001136175-0000
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備考