令和6年1月15日　提出 荒川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒川 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.

鑑定評価額 704,000,000 円  １㎡当たりの価格 679,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒川区東日暮里６丁目７７７番１ ｢東日暮里６－４０－９｣ ②地積 　(㎡) 1,037   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 新防火 (90,276) 1:2 共同住宅 ＲＣ8F1B 中層マンションを中 心に一般住宅も見ら れる地域 南4.6m区道 水道、ガス、下水 日暮里 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ区道 交通 施設 日暮里駅北東方 580m 法令 規制 準工 (90,276) 準防  高度地区3種 新防火 ⑤地域要因の将 　来予測 日暮里駅から徒歩圏内に位置する中高層マンションを中心に一般住宅も見られる地域で、マンション需要が旺盛 なため、今後も敷地の規模に応じて中高層マンション等への高度利用が増えるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    684,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              674,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は荒川区を中心に隣接区を含む最寄駅から徒歩圏内の共同住宅地域。主たる需要者は中堅又は大手マンショ ンデベロッパー等であるが、賃貸事業を目的とした法人投資家もみられる。需給動向については、供給が限定的なうえ 、好調なマンション需要を反映し、デベロッパー等の土地取得意欲は強含みである。市場の中心となる価格帯は画地規 模等により様々であるが、標準的画地（１，０００㎡）程度の土地で７億円前後と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中高層共同住宅を標準的使用とする住宅地域で、需要者はマンションデベロッパー等の不動産開発業者が 中心であり、取引に当たっては市場性に加えて投資採算性も考慮して意思決定が行われているものと思料する。したが って、市場における実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北 -22                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    951,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [ 99.9] 100 [153.9] [100.0] 100 677,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    622,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。不動 産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取 引価格は上昇傾向で推移。 日暮里駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地 域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.4 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　 +13.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％