別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 478,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久１丁目１６８０番１１
｢西尾久１－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(90,246)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 中小規模住宅、アパ
ート等が見られる住
宅地域		 西4.1m区道 水道、ガス、下水 小台

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　４
．１ｍ区道		 交通

施設		 小台駅　南方

520m		 法令

規制		 準工
(90,246)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    489,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区内の混在地域及び住宅地域の存する圏域であり、市場参加者の中心は荒川区内の居住者を中心と
するが、居住用不動産については周辺区からの転入も認められる。需要の中心は、規模やエリアによっても異なるが、
新築戸建で４０００万円台後半から６０００万円台程度、土地価格は６０㎡程度の土地で２７００万円から３６００万
円程度である。市況は依然堅調であり、価格の上昇が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域はアパート等も混在する地域であるが、低層住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることか
ら、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[118.9]		 [102.0]
100		 478,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引
件数は概ね横這いで推移している。



特段大きな変動は認められないが、新規の住
宅地の供給は敷地の細分化が進んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-1		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b １２－６公

-4		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.5m私道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,240)
c ７－６公

-22		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
準工
最低敷地６０㎡
高度地区
(90,300)
d １２－６公

-7		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東4.7m区道、
北西2.9m、
二方路
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,282)
e １２－６公

-8		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
448,091  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
463,467 		 100
[  95.0]
487,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
498,000 
b (　           ) 
452,588  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
465,519 		 100
[  92.9]
501,097 
511,000 
c (　           ) 
498,747  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
504,179 		 100
[ 113.5]
444,211 
453,000 
d (　           ) 
454,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.7]
523,977 		 100
[ 108.2]
484,267 
494,000 
e (　           ) 
520,999  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
519,014 		 100
[  94.9]
546,906 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    489,000 円／㎡]  



荒川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,205,202 
993,132 
4,212,070 
2,779,310 
1,432,760 		 （　0.9767）
1,399,377 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     34,984,425 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｓ3 188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   246 ％   99 ㎡      8.5 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１Ｋタイプ２戸、平均専有面積約２８㎡程度の賃貸住宅を想定 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
86.7 
52.00 
2,570 
133,640 		 1.0  133,640 
1.0  133,640 

 2～ 2		 住宅
64.00 
87.5 
56.00 
2,700 
151,200 		 1.0  151,200 
1.0  151,200 

 3～ 3		 住宅
64.00 
87.5 
56.00 
2,730 
152,880 		 1.0  152,880 
1.0  152,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.00 
87.2 
164.00 

437,720 		 437,720 
437,720 
⑨年額支払賃料        437,720 円　×　12ヶ月　＝　       5,252,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,252,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,632 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,990,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           437,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          437,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,205,202 円　　　　（　        52,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-7		 2,956  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-8		 2,647  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,731 
c Ｒ１－６公
　　　　-9		 2,978  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,862 
荒川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 179,600 円  　　　　     44,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 262,632 円  　　　        5,252,640　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      381,600 円  　　　　     44,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,900 円  　　　　     44,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,900 円  　　　　     44,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         993,132 円　（　　　　　　        10,032 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,779,310 円  
（　　　　　        28,074 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,205,202 円      
②総費用 993,132 円      
③純収益　①－② 4,212,070 円      
④建物等に帰属する純収益 2,779,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,432,760 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,399,377 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,984,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久一丁目１６８０番１１
 0115001245352-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 478,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久１丁目１６８０番１１
｢西尾久１－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別用途地区

(90,246)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 中小規模住宅、アパ
ート等が見られる住
宅地域		 西4.1m区道 水道、ガス、下水 小台

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、４ｍ
区道		 交通

施設		 小台駅南東方

160m		 法令

規制		 準工
(90,240)
準防 
高度地区3種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅のほか一部事業所が混在する地域であるが、将来的には徐々に住宅地への純化が進行してい
くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、対象不動産が存する荒川区及びその周辺区内で、戸建住宅、アパート、作業所等が混在する住宅
地域。対象地の周辺は、大半が戸建住宅の敷地で、アパートや作業場等は少ない。主たる需要者は、地縁的選好性を有
する自用目的の個人が中心。都心への接近性や利便性に優れているため、需要は底堅く、価格も上昇傾向にある。土地
の中心価格帯は１５０～１８０万円／坪。新築建売住宅は５０００～５５００円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産周辺では、賃貸用アパート、戸建住宅等がみられるが、賃貸需要は少なく、自用目的の取引が中心である。
市場分析の結果より、本件では市場の需給を反映して形成される比準価格が説得性、信頼性を有すると判断した。収益
物件が市場で取引されることは少なく、収益価格の規範性、信頼性は低い。本件においては比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    535,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[102.0]		 100
[119.1]		 [102.0]
100		 477,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加で推移
。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引件
数はほぼ横ばいで推移している。


都電荒川線沿線の住宅地域で、住宅地として
の成熟度が増している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公Ｙ

-1		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.9m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,240)
b １２－６公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.2m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,252)
c １２－６公

-9		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2.8m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(70,240)
d ７－６公Ｙ

-10		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,288)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
597,365  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,277 		 100
[ 122.9]
502,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
512,000 
b (　           ) 
568,590  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
582,526 		 100
[ 115.8]
503,045 
513,000 
c (　           ) 
475,059  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
482,518 		 100
[  96.0]
502,623 
513,000 
d (　           ) 
522,069  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
532,510 		 100
[ 106.0]
502,368 
512,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    513,000 円／㎡]  



荒川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,158,956 
933,570 
4,225,386 
2,754,550 
1,470,836 		 （　0.9767）
1,436,566 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,914,150 円　　　　（　    363,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｓ3 188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別用途地区		 90 ％   300 ％   246 ％   99 ㎡      8.5 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約２８㎡前後の１Ｋタイプの賃貸住宅を想定 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
86.7 
52.00 
2,600 
135,200 		 1.0  135,200 
1.0  135,200 

 2～ 3		 住宅
64.00 
87.5 
56.00 
2,626 
147,056 		 1.0  147,056 
1.0  147,056 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.00 
87.2 
164.00 

429,312 		 429,312 
429,312 
⑨年額支払賃料        429,312 円　×　12ヶ月　＝　       5,151,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,151,744 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,945,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           429,312 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,121 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          429,312 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         209,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,158,956 円　　　　（　        52,111 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-7		 2,956  
(   2,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,626 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-8		 2,647  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]		 100
[ 99.0]
2,735 
c Ｒ１－６公
　　　　-9		 2,978  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[120.0]		 100
[102.0]
2,797 
荒川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,000 円  　　　　     44,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 206,070 円  　　　        5,151,744　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,200 円  　　　　     44,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         933,570 円　（　　　　　　         9,430 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,754,550 円  
（　　　　　        27,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,158,956 円      
②総費用 933,570 円      
③純収益　①－② 4,225,386 円      
④建物等に帰属する純収益 2,754,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,470,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,436,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,914,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     363,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久一丁目１６８０番１１
 0115001245352-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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