別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
荒川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 568,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川２丁目２１番３５外
｢荒川２－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
特別用途地区
高度地区3種

(90,300)

1:3		 営業所兼住宅

Ｓ3		 小工場、営業所兼住
宅、一般住宅が混在
する地域		 西8.1m区道 水道、ガス、下水 町屋

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所付住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、　８
．１ｍ区道		 交通

施設		 町屋駅南東方

530m		 法令

規制		 準工
(90,300)
準防 
特別用途地区
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅、作業所などが混在し、店舗などもみられる地域であるが、今後は住宅地としての純化が徐
々に進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層事務所付住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は荒川区中央部を中心に、荒川区内都電荒川線各駅と東京メトロ千代田線町屋駅から徒歩圏の混在住
宅地域である。需要者は従来から荒川区内に居住するなど地縁的選好性を有する者が中心であるが、地元開発業者によ
る需要もみられる。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなっているが、規模に応じて用途
の多様性がみられる。建売住宅についての中心となる価格帯は６，０００万円～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅、共同住宅、作業所、店舗等が混在する住宅地域である。アパート等もみられるが、戸建住宅や作業所など、
自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されている点は、自用目的の取引が中心であり、市
場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　荒川 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    551,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引
件数はほぼ横ばい、マンション賃料は横ばい
である。

最寄駅から徒歩圏内の、作業所などが混在す
る既成の住宅地域であり、地域要因に特段の
変動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６－６公

-15		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,270)
b ２－６公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,300)
c １６－６公

-30		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
北4m、二方路
準工
特別用途地区
高度地区
(100,240)
d ２－６公

-4		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
e １５－６公

-11		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
543,558  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
585,586 		 100
[  97.0]
603,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
509,563  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
547,780 		 100
[  95.0]
576,611 
588,000 
c (　           ) 
486,396  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
475,289 		 100
[  92.1]
516,058 
526,000 
d (　           ) 
435,219  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
463,508 		 100
[  87.5]
529,723 
540,000 
e (　           ) 
568,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
600,538 		 100
[  95.8]
626,866 
639,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    582,000 円／㎡]  



荒川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,188,174 
1,053,683 
5,134,491 
3,293,080 
1,841,411 		 （　0.9767）
1,798,506 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     44,962,650 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
高度地区3種		 90 ％   300 ％   300 ％   102 ㎡      6.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し事務所、２階以上は戸当たり平均専有面積３０㎡前後の単身者向け住戸等からなる３階建てを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域において標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
3,000 
178,500 		 3.0  535,500 
1.0  178,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,820 
167,790 		 1.0  167,790 
1.0  167,790 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,830 
168,385 		 1.0  168,385 
1.0  168,385 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
85.0 
178.50 

514,675 		 871,675 
514,675 
⑨年額支払賃料        514,675 円　×　12ヶ月　＝　       6,176,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,176,100 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       247,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,929,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           871,675 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          514,675 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         250,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,188,174 円　　　　（　        60,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２－６公
　　　　-9		 2,969  
(   2,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-10		 3,172  
(   3,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 96.0]
3,208 
c Ｒ２－６公
　　　　-16		 2,821  
(   2,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[ 90.0]
2,816 
荒川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 212,800 円  　　　　     53,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 185,283 円  　　　        6,176,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      452,200 円  　　　　     53,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,053,683 円　（　　　　　　        10,330 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,293,080 円  
（　　　　　        32,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,188,174 円      
②総費用 1,053,683 円      
③純収益　①－② 5,134,491 円      
④建物等に帰属する純収益 3,293,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,841,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,798,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,962,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川二丁目２１番３５
 0115000239817-0000
2 　荒川区荒川二丁目２１番３６
 0115000239818-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 568,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川２丁目２１番３５外
｢荒川２－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
特別用途地区

(90,300)

1:3		 営業所兼住宅

Ｓ3		 小工場、営業所兼住
宅、一般住宅が混在
する地域		 西8.1m区道 水道、ガス、下水 町屋

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所付住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
．１ｍ区道		 交通

施設		 町屋駅南東方

530m		 法令

規制		 準工
(90,300)
準防 
高度地区3種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 営業所兼住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、小工場等は減少している。交通利便性等に優れており
、住宅地域としての純化が高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所付住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区内の住宅地域と判定した。特に交通利便性に優れる地域に代替性が高い。需要者の中心は周辺地区
内に居住する、地縁を有する一次取得層であるが、隣接区等からの転入層も認められる。コロナ禍前後において、利便
性良好な住宅地域では市場性の減退は認められず、戸建住宅需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は、土地に
ついては平米あたり４０万円台から６０万円台、新築建売住宅で６０００万円台と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 営業所兼住宅、一般住宅等が混在する交通利便性等に優れる住宅地域である。対象標準地に係る需要者の中心は、自用
目的の個人と思料され、代替競争関係にある不動産との比較検討により取引意思を決定することから、取引事例比較法
が市場の特性に適合した手法である。本件では同一需給圏内の類似地域等で成立した取引事例により求めた実証的な比
準価格を重視し、収益性の観点からの検討である理論的な収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　荒川 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    551,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により減少していた外国人人口も回
復し、人口は微増傾向にある。取引件数はほ
ぼ横ばいであり、取引価格は上昇している。
　　

交通利便性に優れる住工混在地域については
住宅地域としての純化が進むものと思われる
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６－６公

-31		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b １６－６公
Ｙ
-2		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(100,240)
c １６－６公

-24		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m道路、
南東3.2m、
二方路
準工
高度地区3種
(90,300)
d １２－６公

-11		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m道路、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,529  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
483,067 		 100
[  83.4]
579,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
591,000 
b (　           ) 
473,597  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
480,954 		 100
[  86.8]
554,094 
565,000 
c (　           ) 
488,049  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
484,732 		 100
[  82.7]
586,133 
598,000 
d (　           ) 
463,047  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
464,811 		 100
[  81.0]
573,841 
585,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    585,000 円／㎡]  



荒川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,194,468 
1,157,500 
5,036,968 
3,237,370 
1,799,598 		 （　0.9540）
1,716,816 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     42,920,400 円　　　　（　    421,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
特別用途地区		 90 ％   300 ％   300 ％   102 ㎡      6.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所フロア貸し、２階３階は１ＤＫタイプ、各階２戸、計４戸、平均専有面積約３０㎡ ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
3,000 
178,500 		 3.0  535,500 
1.0  178,500 

 2～ 2		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,850 
169,575 		 1.0  169,575 
1.0  169,575 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,900 
172,550 		 1.0  172,550 
1.0  172,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
85.0 
178.50 

520,625 		 877,625 
520,625 
⑨年額支払賃料        520,625 円　×　12ヶ月　＝　       6,247,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,247,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,935,125 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           877,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          520,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         251,006 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,194,468 円　　　　（　        60,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２－６公
　　　　-13		 3,557  
(   3,557) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-15		 2,490  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,465 
c Ｒ９－６公
　　　　-4		 2,856  
(   2,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,977 
荒川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,500 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 249,900 円  　　　        6,247,500　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      444,500 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,157,500 円　（　　　　　　        11,348 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,237,370 円  
（　　　　　        31,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,194,468 円      
②総費用 1,157,500 円      
③純収益　①－② 5,036,968 円      
④建物等に帰属する純収益 3,237,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,799,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,716,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,920,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     421,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川二丁目２１番３５
 0115000239817-0000
2 　荒川区荒川二丁目２１番３６
 0115000239818-0000
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備考