別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 824,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３６番２４
｢赤羽１－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:3		 店舗

Ｓ8		 飲食店、中高層マン
ション等が多い商業
地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 赤羽

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域の外周部に所在し、商業用途と住宅用途の混在性が見られる地域で、当面、現在の地域性を維持す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    843,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    726,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及びその隣接区に存する駅周辺の商業地域で、繁華性の程度は普通、住宅との混在が見られる地域と
判定した。需要者の中心は各種法人に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。多様な
用途が想定され、価格帯は用途、規模によりまちまちだが、個人事業者でも資金調達可能な１億円前後が主流と思われ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ赤羽駅勢圏の商業地域で、人気が高く、取引は強気の相場が続いている。一方、賃貸需要も十分見込めることから
、収益物件としても安定している。上振れしやすい取引市場に比べ、賃貸市場は硬直的で、収益価格はやや低位に求め
られたものと思料される。よって比準価格を重視し、収益価格も関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[138.3]		 [100.0]
100		 825,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    756,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m区道、
北東4m、角地
商業

(100,480)
b ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c １４－６公

-1		 北区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北西8m区道、
北東6m、角地
商業

(100,480)
d １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２３－６公

-27		 北区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,071,084  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,144,916 		 100
[ 149.4]
766,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
766,000 
b (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[ 164.9]
808,424 
808,000 
c (　    351,475) 
1,171,583  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,199,478 		 100
[ 131.3]
913,540 
914,000 
d (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[ 116.4]
834,464 
834,000 
e (　    518,632) 
740,903  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
791,596 		 100
[  88.4]
895,471 
895,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    843,000 円／㎡]  



北 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,335,062 
5,261,677 
20,073,385 
15,358,700 
4,714,685 		 （　0.9360）
4,412,945 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    110,323,625 円　　　　（　    726,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.69 ＲＣ9 753.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   152 ㎡      7.7 m x   21.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階から上は４０㎡前後のファミリータイプの住宅を想定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.69 
45.0 
48.95 
4,700 
230,065 		 8.0  1,840,520 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,054 
238,853 		 1.0  238,853 
1.0  238,853 

 3～ 7		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,100 
242,451 		 1.0  242,451 
1.0  242,451 

 8～ 8		 住宅
88.29 
96.7 
85.41 
3,150 
269,042 		 1.0  269,042 
1.0  269,042 

 9～ 9		 住宅
69.86 
95.9 
66.98 
3,150 
210,987 		 1.0  210,987 
1.0  210,987 

計
753.38 
89.0 
670.60 

2,161,202 		 3,771,657 
1,931,137 
⑨年額支払賃料      2,161,202 円　×　12ヶ月　＝　      25,934,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,934,424 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,556,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,378,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,771,657 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,931,137 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         921,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,335,062 円　　　　（　       166,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-4		 3,709  
(   3,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,054 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-6		 3,159  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,067 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,295,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,037,377 円  　　　       25,934,424　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,201,500 円  　　　　    259,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       259,000 円  　　　　    259,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,261,677 円　（　　　　　　        34,616 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 259,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     753.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,358,700 円  
（　　　　　       101,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,335,062 円      
②総費用 5,261,677 円      
③純収益　①－② 20,073,385 円      
④建物等に帰属する純収益 15,358,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,714,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,412,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,323,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     726,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３６番２４
 0115000135669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 824,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３６番２４
｢赤羽１－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:3		 店舗

Ｓ8		 飲食店、中高層マン
ション等が多い商業
地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 赤羽

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    849,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    756,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区、隣接区等の商業地域と判定した。市場参加者は自用目的の法人、賃料収入目的の投資家、
開発目的の不動産会社等である。コロナ禍を経て、飲食店舗が多い商業地域においても人流の回復がみられている。商
業地の供給は希少であることから、需要は競合する傾向を有する。市場での中心価格帯は、市場参加者の属性等により
異なるため、その把握は困難であるが、総額１億円から３億円程度を念頭に取引意思を決定するものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は、自用または収益目的の法人等であり、収益性をふまえつつ、需要が競合する地域の場合、市場の動向に
着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内において成
立した取引事例に基づく比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視し、理論的な
収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[138.9]		 [100.0]
100		 821,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    756,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地一般に引き合いは強いが、供給は少な
い。取引件数はほぼ横ばいとみられる。



地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ２０－６公
Ｙ
-8		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ２０－６公
Ｙ
-6		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d １３－６公
Ｙ
-7		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m区道
、南西4.2m、
角地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  97.8]
841,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
842,000 
b (　           ) 
672,566  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
727,716 		 100
[  83.2]
874,659 
875,000 
c (　           ) 
728,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
763,010 		 100
[  90.0]
847,789 
848,000 
d (　           ) 
829,092  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
903,029 		 100
[ 108.8]
829,990 
830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.1 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    849,000 円／㎡]  



北 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,321,909 
5,634,812 
19,687,097 
14,884,300 
4,802,797 		 （　0.9568）
4,595,316 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    114,882,900 円　　　　（　    756,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.69 ＲＣ9 753.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   152 ㎡      7.7 m x   21.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階から７階は４０㎡程度の単身者向け１ＬＤＫ、８階及び９階はファミリータイプで計１４戸 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.69 
45.0 
48.95 
6,000 
293,700 		 10.0  2,937,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,000 
234,630 		 1.0  234,630 
1.0  234,630 

 3～ 7		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,050 
238,541 		 1.0  238,541 
1.0  238,541 

 8～ 8		 住宅
88.29 
96.7 
85.41 
2,700 
230,607 		 1.0  230,607 
1.0  230,607 

 9～ 9		 住宅
69.86 
95.9 
66.98 
2,800 
187,544 		 1.0  187,544 
1.0  187,544 

計
753.38 
89.0 
670.60 

2,139,186 		 4,782,486 
1,845,486 
⑨年額支払賃料      2,139,186 円　×　12ヶ月　＝　      25,670,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,670,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,283,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,386,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,782,486 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,845,486 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         889,755 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,321,909 円　　　　（　       166,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-4		 3,709  
(   3,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
3,065 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-5		 3,611  
(   3,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,439 
c Ｒ１５－６公
　　　　-6		 3,159  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,009 
北 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,506,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,283,512 円  　　　       25,670,232　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,634,812 円　（　　　　　　        37,071 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     753.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,884,300 円  
（　　　　　        97,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,321,909 円      
②総費用 5,634,812 円      
③純収益　①－② 19,687,097 円      
④建物等に帰属する純収益 14,884,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,802,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,595,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,232 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,882,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     756,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３６番２４
 0115000135669-0000
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備考