別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 269,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子１丁目６番１５
｢王子１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層マンション、
店舗、事務所が多い
商業地域		 北西30m都道 水道、ガス、下水 王子

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.9 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北西３０ｍ都道 交通

施設		 王子

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 現況は低層店舗も見られるが、王子駅に近い高容積率の商業地域であり、将来的には区役所の移転も計画されて
いることから、今後は更に高度利用が進んでいくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給は東京都北部のターミナル駅の駅前普通商業地域で、需要者としてはマンション開発業者及び個人投資家、投
資会社等である。幹線道路沿いの商業地については供給不足で地価は上昇傾向にあり、特に当該エリアも北区役所の移
転構想がある中で、今後も需要が強くなっていくと思料する。市場における中心価格帯は、その立地、画地条件、周辺
環境により異なり把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は王子駅周辺の商業地域に位置しており、容積率の高さから収益性・投資採算性が重視されるが、これらの収
益性等を前提に取引された取引事例価格から求めた比準価格も標準地に想定建物を建築して求めた収益価格と同様に規
範性が高いと判断し、本件においては、比準価格と収益価格を相互に関連付けて、更に代表標準地の検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加である
。取引件数は横這いであるが、価格は上昇し
ている。


幹線道路沿いの土地は供給が少なく、需要は
堅調である。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.2
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -9.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c ５－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東24.9m都
道、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
d ７－６公Ｙ

-19		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e ５－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  61.3]
1,447,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,450,000 
b (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  87.7]
1,520,058 
1,520,000 
c (　           ) 
1,258,574  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,359,260 		 100
[  77.5]
1,753,884 
1,750,000 
d (　           ) 
975,550  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,076,032 		 100
[  70.4]
1,528,455 
1,530,000 
e (　           ) 
1,376,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,544,984 		 100
[  95.3]
1,621,179 
1,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



北 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,380,979 
9,202,800 
36,178,179 
25,469,600 
10,708,579 		 （　0.9568）
10,245,968 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    256,149,200 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 141.20 ＲＣ9 1,174.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   192 ㎡     16.9 m x   11.8 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロアー貸し店舗、３階以上は平均専有面積５０㎡程度の事務所を想定 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.19 
90.3 
127.55 
5,960 
760,198 		 8.0  6,081,584 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
135.19 
91.7 
123.95 
4,770 
591,242 		 6.0  3,547,452 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
134.59 
75.7 
101.85 
3,800 
387,030 		 6.0  2,322,180 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
134.59 
75.7 
101.85 
3,800 
387,030 		 6.0  2,322,180 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
90.79 
82.9 
75.29 
3,800 
286,102 		 6.0  1,716,612 
0.0  0 

計
1,174.71 
79.8 
937.89 

3,959,722 		 25,278,728 
0 
⑨年額支払賃料      3,959,722 円　×　12ヶ月　＝　      47,516,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     937.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,516,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,375,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,140,831 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,278,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         240,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,380,979 円　　　　（　       236,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１８－６公
　　　　-8		 9,357  
(   8,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
6,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ１８－６公
　　　　-10		 4,797  
(   4,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,330 
c Ｒ１８－６公
　　　　-11		 4,811  
(   4,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
6,014 
北 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,015,000 円  　　　　    403,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,425,500 円  　　　       47,516,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,530,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,425,500 円  　　　　    403,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       403,000 円  　　　　    403,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       403,000 円  　　　　    403,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,202,800 円　（　　　　　　        47,931 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 403,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,174.71 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,469,600 円  
（　　　　　       132,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,380,979 円      
②総費用 9,202,800 円      
③純収益　①－② 36,178,179 円      
④建物等に帰属する純収益 25,469,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,708,579 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,245,968 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    256,149,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子一丁目６番１５
 0115000000116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 267,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子１丁目６番１５
｢王子１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層マンション、
店舗、事務所が多い
商業地域		 北西30m都道 水道、ガス、下水 王子

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 王子駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業ビル等と共同住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には区役所の移設等により周辺の
再開発が進み、高度利用が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都区部の駅前普通商業地域。需要者としては飲食店又は小売業者等が考えられるが、中心となる需要者は
マンション開発事業者、法人・個人投資家等である。建築費高騰、諸物価高騰であるも土地仕入れ値は上昇しているが
王子地区は供給が少なく、需要超過の状態である。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろで一概に決めがたいが
、土地は一種当たりで７０万円～８０万円／３．３㎡前後が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたものであるが、区内の幹線道路の事例等を近隣地域周辺
等のほか広域的に収集して求めたものである。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。
以上より、本件では主な需要者が投資採算性を重視する投資家等であり収益価格を重視し、類似地域等の事例も多く比
準価格を比較考量して、代表標準地と規準して求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.7]		 [100.0]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数はやや増加傾向で外国人増加が顕著。不動
産取引件数は横這い傾向で、地価は上昇。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -18.2
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -9.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m都道、
北東4.3m、
二方路
商業

(100,500)
b ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c １６－６公

-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
d ４－６公Ｙ

-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）区道、
東15m、
角地
商業

(100,500)
e １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,551,350  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,626,658 		 100
[  93.2]
1,745,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,750,000 
b (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  94.5]
1,410,678 
1,410,000 
c (　           ) 
898,927  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
940,278 		 100
[  54.3]
1,731,635 
1,730,000 
d (　           ) 
1,832,459  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,954,743 		 100
[ 107.9]
1,811,625 
1,810,000 
e (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  61.3]
1,447,626 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　  +4.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



北 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,357,260 
10,442,662 
36,914,598 
26,228,000 
10,686,598 		 （　0.9568）
10,224,937 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    255,623,425 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 141.20 ＲＣ9 1,174.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   192 ㎡     16.9 m x   11.8 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～９階を事務所で賃貸を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.19 
90.3 
127.55 
5,712 
728,566 		 8.0  5,828,528 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
135.19 
91.7 
123.95 
4,684 
580,582 		 6.0  3,483,492 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
134.59 
75.7 
101.85 
4,113 
418,909 		 6.0  2,513,454 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
134.59 
75.7 
101.85 
4,113 
418,909 		 6.0  2,513,454 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
90.79 
82.9 
75.29 
4,113 
309,668 		 6.0  1,858,008 
0.0  0 

計
1,174.71 
79.8 
937.89 

4,132,270 		 26,250,752 
0 
⑨年額支払賃料      4,132,270 円　×　12ヶ月　＝　      49,587,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     937.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,587,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,479,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,107,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,250,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         249,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,357,260 円　　　　（　       246,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-4		 5,439  
(   4,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
5,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,712 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-5		 3,362  
(   3,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,094 
c Ｒ１－６公
　　　　-6		 4,575  
(   4,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,932 
北 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,075,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,479,362 円  　　　       49,587,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,530,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,442,662 円　（　　　　　　        54,389 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,174.71 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,228,000 円  
（　　　　　       136,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,357,260 円      
②総費用 10,442,662 円      
③純収益　①－② 36,914,598 円      
④建物等に帰属する純収益 26,228,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,686,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,224,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,623,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子一丁目６番１５
 0115000000116-0000
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備考