別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-19 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 833,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区西ケ原１丁目５５番１０
｢西ケ原１－５５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(100,240)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北東3.7m区道 水道、ガス、下水 駒込

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．７ｍ区道 交通

施設		 駒込駅北西方

410m		 法令

規制		 近商
(100,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の、狭幅員の街路沿いに店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。従来からの近隣商業地域であり特
段の変動要因は認められないので、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    853,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区等において店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域と判定した。市場参加者は自用目的の個
人事業者、収益目的の個人または法人投資家、不動産業者等が想定される。対象標準地の存する地域は、従来からの近
隣商業地域であり、特段の開発計画等は認められず、当面は現状のまま推移すると予測する。市場において中心となる
価格帯は、個別性により異なり、平米あたり５０万円台から１００万円前後と幅を有するものと把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に係る市場参加者の中心は、対象標準地規模、周辺環境等から、自用目的となると考えられる。市場参加者
は収益性を念頭に置きつつ、同一需給圏内における取引事例を検討のうえ取引意思を決定することから、相対的に比準
価格の説得力が高い。供給に対し需要が強いことから、比準価格は収益価格を上回って得られた。本件では実証的な比
準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.2]		 [100.0]
100		 831,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    787,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地一般に引き合いは強いが、供給は少な
い。取引件数はほぼ横ばいとみられる。



従来からの近隣商業地域であり特段の変動要
因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公Ｙ

-6		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
b ２３－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c １６－６公

-7		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m区道、
北西4m、
南西4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d １６－６公

-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e ７－６公Ｙ

-7		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
679,632  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
749,676 		 100
[  87.2]
859,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
860,000 
b (　           ) 
864,979  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
960,992 		 100
[ 114.5]
839,294 
839,000 
c (　           ) 
869,841  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
845,679 		 100
[  97.8]
864,702 
865,000 
d (　           ) 
898,927  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
940,278 		 100
[ 110.5]
850,930 
851,000 
e (　           ) 
822,758  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
895,161 		 100
[ 105.5]
848,494 
848,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.2 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -5.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.3 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    853,000 円／㎡]  



北 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,037,567 
2,082,541 
9,955,026 
5,715,360 
4,239,666 		 （　0.9556）
4,051,425 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    101,285,625 円　　　　（　    658,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.00 Ｓ3 334.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 100 ％   300 ％   240 ％   154 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階・３階は２ＤＫタイプ、各階２戸、計４戸。平均専有面積約４７㎡ ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.00 
80.0 
93.60 
4,400 
411,840 		 5.0  2,059,200 
1.0  411,840 

 2～ 2		 住宅
117.00 
87.0 
101.79 
3,200 
325,728 		 1.0  325,728 
1.0  325,728 

 3～ 3		 住宅
100.00 
87.0 
87.00 
3,300 
287,100 		 1.0  287,100 
1.0  287,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.00 
84.5 
282.39 

1,024,668 		 2,672,028 
1,024,668 
⑨年額支払賃料      1,024,668 円　×　12ヶ月　＝　      12,296,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,296,016 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       614,801 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,681,215 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,672,028 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,024,668 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         330,968 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,037,567 円　　　　（　        78,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-10		 3,677  
(   3,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-11		 7,215  
(   6,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
5,726 
c Ｒ７－６公
　　　　-12		 4,805  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
3,813 
北 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,000 円  　　　　     88,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 491,841 円  　　　       12,296,016　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      749,700 円  　　　　     88,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,082,541 円　（　　　　　　        13,523 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     334.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,715,360 円  
（　　　　　        37,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,037,567 円      
②総費用 2,082,541 円      
③純収益　①－② 9,955,026 円      
④建物等に帰属する純収益 5,715,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,239,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,051,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,285,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     658,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区西ケ原一丁目５５番１０
 0115000102312-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-19 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 834,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区西ケ原１丁目５５番１０
｢西ケ原１－５５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(100,240)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北東3.7m区道 水道、ガス、下水 駒込

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．７ｍ区道 交通

施設		 駒込駅　北西方

410m		 法令

規制		 近商
(100,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区の商業地域の存する圏域と判断する。需要者の中心は北区在住者及び同一需給圏内に地縁
性を有する事業者、不動産業者等が中心となり、実需、投資用、両面からの需要が想定される。市況は供給不足感が強
く、価格の上昇が継続している。同一需給圏内の近隣商業地域における新規の土地供給は、住宅用途前提の取引も見受
けられる。市場における中心価格帯は１００㎡程度の土地であれば、６０００万円から８０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駒込駅周辺の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定
されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても
規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 828,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    787,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引
件数は概ね横這いで推移している。



成熟した商業地域であり、地域要因に大きな
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.2m私道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ２３－６公

-8		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.5m区道
、南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,300)
c ２０－６公
Ｙ
-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南7.3m都道、
東4m、角地
商業

(100,600)
d ４－６公Ｙ

-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m区道、
南西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
570,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
569,383 		 100
[  62.7]
908,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
908,000 
b (　           ) 
495,753  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
545,066 		 100
[  64.8]
841,151 
841,000 
c (　           ) 
673,703  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
693,593 		 100
[  79.7]
870,255 
870,000 
d (　           ) 
531,385  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
683,392 		 100
[  81.4]
839,548 
840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +24.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    865,000 円／㎡]  



北 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,322,202 
2,137,407 
10,184,795 
5,896,800 
4,287,995 		 （　0.9775）
4,191,515 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    104,787,875 円　　　　（　    680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 117.00 Ｓ3 334.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 100 ％   300 ％   240 ％   154 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２階以上は約４５㎡程度のコンパクトタイプを想定 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.00 
80.0 
93.60 
4,500 
421,200 		 6.0  2,527,200 
1.0  421,200 

 2～ 2		 住宅
117.00 
87.0 
101.79 
3,300 
335,907 		 1.0  335,907 
1.0  335,907 

 3～ 3		 住宅
100.00 
87.0 
87.00 
3,350 
291,450 		 1.0  291,450 
1.0  291,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.00 
84.5 
282.39 

1,048,557 		 3,154,557 
1,048,557 
⑨年額支払賃料      1,048,557 円　×　12ヶ月　＝　      12,582,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,582,684 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       629,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,953,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,154,557 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,048,557 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         338,684 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,322,202 円　　　　（　        80,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-10		 3,677  
(   3,561) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-11		 7,215  
(   6,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
5,154 
c Ｒ７－６公
　　　　-12		 4,805  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,368 
北 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 455,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 503,307 円  　　　       12,582,684　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      773,500 円  　　　　     91,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,000 円  　　　　     91,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,137,407 円　（　　　　　　        13,879 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     334.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,896,800 円  
（　　　　　        38,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,322,202 円      
②総費用 2,137,407 円      
③純収益　①－② 10,184,795 円      
④建物等に帰属する純収益 5,896,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,287,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,191,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,787,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区西ケ原一丁目５５番１０
 0115000102312-0000
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備考