別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-18 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　持田　幸宏   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 781,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東田端２丁目１１番１６
｢東田端２－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 南東15m都道 水道、ガス、下水 田端

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 田端駅北方

400m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ地域。特筆すべき変動要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移
するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都区部の幹線道路、準幹線道路沿いにある商業地域。主な需要者としては事業法人、不動産開発業者、
投資家等が考えられる。建築費用高騰の状況下においても、マンション開発業者等の土地需要は強く、需要過多の状況
にある。賃料は、オフィス、店舗、マンションのいずれも、横這い傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 想定需要者となる不動産業者、投資家等は投資採算性を重視することから、収益還元法による収益価格を重視すべきで
あるが、取引事例比較法による比準価格の査定に当たり採用した取引事例に商業地のものもあり、地域性を反映してい
ることから、両試算価格を同程度に重視し、関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.7]		 [100.0]
100		 772,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    719,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増・世帯数はやや増加してい
る。取引件数は、横這いの状況で推移してい
る。土地取引価格は、上昇傾向にある。


駅北側の近隣商業地で、利便性の高さから店
舗付マンション適地であり、用途の多様性が
見られる。地域要因に格別の変動要因は見ら
れない。

対象不動産の個別的要因に特筆すべき変化は
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
北2.6m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,307)
b ２３－６公
Ｙ
-17		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m区道、
東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ２０－６公
Ｙ
-8		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d １６－６公

-7		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m区道、
北西4m、
南西4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e ２３－６公
Ｙ
-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m都道、
東1.7m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
958,719  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
1,078,290 		 100
[ 127.7]
844,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
741,148  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
746,795 		 100
[  92.0]
811,734 
812,000 
c (　           ) 
672,566  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
727,716 		 100
[  93.2]
780,811 
781,000 
d (　           ) 
869,841  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
845,679 		 100
[ 109.4]
773,016 
773,000 
e (　           ) 
733,281  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
839,898 		 100
[ 100.0]
839,898 
840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -5.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    810,000 円／㎡]  



北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,529,782 
4,276,516 
16,253,266 
12,453,000 
3,800,266 		 （　0.9568）
3,636,095 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     90,902,375 円　　　　（　    640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.43 ＲＣ6 615.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡     11.8 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建の店舗兼共同住宅を想定した。１階は店舗。２～６階は、１部屋約４９㎡の住戸を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同種建物の平均的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.90 
64.9 
74.57 
3,700 
275,909 		 6.0  1,655,454 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.04 
97.2 
97.24 
2,960 
287,830 		 1.0  287,830 
1.0  287,830 

 3～ 4		 居宅
100.04 
97.2 
97.24 
3,019 
293,568 		 1.0  293,568 
1.0  293,568 

 4～ 4		 居宅
100.04 
97.2 
97.24 
3,078 
299,305 		 1.0  299,305 
1.0  299,305 

 5～ 5		 居宅
100.04 
91.2 
91.24 
3,138 
286,311 		 1.0  286,311 
1.0  286,311 

計
615.10 
90.2 
554.77 

1,736,491 		 3,116,036 
1,460,582 
⑨年額支払賃料      1,736,491 円　×　12ヶ月　＝　      20,837,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     554.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,837,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,041,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,795,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,116,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,460,582 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         704,183 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,529,782 円　　　　（　       144,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１９－６公
　　　　-4		 3,533  
(   3,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
2,943 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,026 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１９－６公
　　　　-10		 3,351  
(   3,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
3,048 
c Ｒ１９－６公
　　　　-3		 3,339  
(   3,266) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
3,086 
北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 833,516 円  　　　       20,837,892　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,276,516 円　（　　　　　　        30,116 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     615.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,453,000 円  
（　　　　　        87,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,529,782 円      
②総費用 4,276,516 円      
③純収益　①－② 16,253,266 円      
④建物等に帰属する純収益 12,453,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,800,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,636,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,606 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,902,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東田端二丁目１１番１６
 0115000080512-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-18 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東田端２丁目１１番１６
｢東田端２－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 南東15m都道 水道、ガス、下水 田端

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 田端駅北方

400m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因は特に見当たらず、当面は現在の地域性を保ちつ
つ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね北区及び隣接区の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に所縁のある事業者やマンショ
ン開発業者等が中心となる。周辺は駅に近い商業地域で容積率も確保可能なため、マンション用地としての投資需要も
多い。市場では、金融緩和政策、物件の供給が少ないことによる稀少性等を背景として事業用地への引き合いは強く、
高値での参入も見られる。中心価格帯は、土地１４０㎡として総額１億円台程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する地域は、駅に近い広幅員道路沿いに中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるため、市
場性のほか収益性からの検討も有用である。したがって、多数の事例の中から類似性の高い事例を採用して試算され、
実証的で説得力のある比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付
け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.9]		 [100.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    719,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は微増で高齢化率はやや高く、世
帯数は増加傾向にある。区内商業地の取引件
数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺え
る。

駅に近い商業地域内のマンション適地であり
、用途の多様性も有する。地域要因に格別の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－６公

-2		 北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m区道
、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,366)
b １６－６公

-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c ４－６公Ｙ

-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m区道、
南西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d １２－６公
Ｙ
-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.9m区道、
南3.7m、北3m、
三方路
近商
高度地区3種
(98,293)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    175,850) 
586,167  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
627,785 		 100
[  81.2]
773,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
773,000 
b (　           ) 
898,927  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
940,278 		 100
[  97.9]
960,447 
960,000 
c (　           ) 
531,385  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
683,392 		 100
[  89.3]
765,277 
765,000 
d (　           ) 
525,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
592,330 		 100
[  72.2]
820,402 
820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,182,515 
4,181,670 
16,000,845 
12,156,500 
3,844,345 		 （　0.9568）
3,678,269 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     91,956,725 円　　　　（　    648,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.43 ＲＣ6 615.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   142 ㎡     11.8 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建の店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～６階は平均専有面積約４９㎡のファミリータイプの住宅）を想定 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.90 
64.9 
74.61 
3,600 
268,596 		 6.0  1,611,576 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.04 
97.2 
97.25 
2,900 
282,025 		 1.0  282,025 
1.0  282,025 

 3～ 4		 住宅
100.04 
97.2 
97.25 
2,944 
286,304 		 1.0  286,304 
1.0  286,304 

 5～ 5		 住宅
100.04 
97.2 
97.25 
2,987 
290,486 		 1.0  290,486 
1.0  290,486 

 6～ 6		 住宅
100.04 
97.2 
97.25 
3,016 
293,306 		 1.0  293,306 
1.0  293,306 

計
615.10 
91.2 
560.86 

1,707,021 		 3,050,001 
1,438,425 
⑨年額支払賃料      1,707,021 円　×　12ヶ月　＝　      20,484,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,484,252 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,024,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,460,039 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,050,001 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,438,425 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         693,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,182,515 円　　　　（　       142,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２０－６公
　　　　-4		 2,931  
(   2,926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,670 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－６公
　　　　-3		 3,473  
(   3,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,285 
c Ｒ２０－６公
　　　　-1		 3,499  
(   3,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,205 
北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,025,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 819,370 円  　　　       20,484,252　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,742,500 円  　　　　    205,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       205,000 円  　　　　    205,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,181,670 円　（　　　　　　        29,448 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 205,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     615.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,156,500 円  
（　　　　　        85,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,182,515 円      
②総費用 4,181,670 円      
③純収益　①－② 16,000,845 円      
④建物等に帰属する純収益 12,156,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,844,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,678,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,956,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     648,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東田端二丁目１１番１６
 0115000080512-0000
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備考