別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 819,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区志茂２丁目２番２０外
｢志茂２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ8		 共同住宅、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東27m国道、北西側道 水道、ガス、下水 志茂近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ　国道 交通

施設		 志茂駅北西方近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くに高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。周辺地域において特段の開発動向はなく、当面は現
状のまま推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を北区及び周辺区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する商業地域と判定した。典型的な需要者としては
賃料収入の獲得を目的とした法人投資家や不動産業者、マンションの開発・分譲を目的としたディベロッパー等が考え
られる。こうした商業地は画地規模や立地条件等の個別性によって取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯の把
握は困難である。また、旺盛な需要に比して商業地の供給は限定的であるため、著しく高額な取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引市場においては、主に収益性を考慮の上取引の意思決定がなされると考えられるが、代替競争不動産の価
格水準も重視される。比準価格は代替競争不動産における現実の取引価格に基づいており実証性に優れ、また、各取引
においては収益性も加味された上で取引価格が形成されているものと思料される。よって、比準価格を中心に、収益性
を反映した収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[136.1]		 [ 97.9]
100		 820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    749,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引件数はほぼ横ばい、オフ
ィス、店舗の賃料は横ばい、分譲マンション
価格は上昇、マンション賃料はやや上昇傾向
で推移している。

高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
であり、特段の開発動向もなく地域特性に変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.9
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ３－６公

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m区道、
西6m、角地
商業
高度地区最高45m
(100,500)
c ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
e １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  93.9]
876,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
858,000 
b (　           ) 
646,856  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
644,392 		 100
[  77.1]
835,787 
818,000 
c (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[  79.9]
881,922 
863,000 
d (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[  87.4]
878,354 
860,000 
e (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  94.7]
937,059 
917,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    865,000 円／㎡]  



北 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,674,628 
8,087,649 
30,586,979 
23,889,600 
6,697,379 		 （　0.9360）
6,268,747 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    156,718,675 円　　　　（　    768,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 137.20 ＲＣ9 1,135.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   204 ㎡     11.2 m x   15.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階以上を各階３３～４７㎡程度の居室３戸とする店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.86 
58.6 
76.71 
4,400 
337,524 		 6.0  2,025,144 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,001 
348,086 		 1.0  348,086 
1.0  348,086 

 5～ 7		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,151 
365,484 		 1.0  365,484 
1.0  365,484 

 8～ 9		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,241 
375,924 		 1.0  375,924 
1.0  375,924 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,135.34 
88.5 
1,004.63 

3,230,082 		 4,917,702 
2,892,558 
⑨年額支払賃料      3,230,082 円　×　12ヶ月　＝　      38,760,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,004.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,760,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,959,649 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,233,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,917,702 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,892,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,394,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,674,628 円　　　　（　       189,582 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-5		 3,228  
(   3,097) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]
3,110 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,001 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-6		 3,197  
(   3,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.8]		 100
[105.0]
3,082 
c Ｒ１３－６公
　　　　-9		 2,929  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.9]		 100
[ 97.0]
3,024 
北 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,890,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,959,649 円  　　　       39,192,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      269,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,213,000 円  　　　　    378,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       378,000 円  　　　　    378,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,087,649 円　（　　　　　　        39,645 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 378,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,135.34 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,889,600 円  
（　　　　　       117,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,674,628 円      
②総費用 8,087,649 円      
③純収益　①－② 30,586,979 円      
④建物等に帰属する純収益 23,889,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,697,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,268,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,718,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     768,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区志茂二丁目２番２０
 0115000043451-0000
2 　北区志茂二丁目２番２９
 0115000043455-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区志茂２丁目２番２０外
｢志茂２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ8		 共同住宅、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東27m国道、北西側道 水道、ガス、下水 志茂近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 志茂駅北西方近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 敷地規模の大きい事業所用地等から共同住宅地へ移行しつつある地域で、建物の高層化が進んでいくものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    883,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    817,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都区部の幹線道路沿いにある商業地域。主な需要者としては事業法人、不動産開発事業者、投資家等が考
えられる。建築費高騰、土地価格上昇により事業採算性が厳しい時期だが、近隣地域周辺では土地の供給は少なくマン
ション開発業者等の需要もあり、需要超過の状態である。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろで一概に決めが
たい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたものであるが、北区内外の幹線道路の事例を中心に近隣
地域周辺等のほか広域的に収集して求めたものである。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格
である。以上より、本件では主な需要者が投資採算性を重視する投資家等であり収益価格を重視し比準価格を参酌して
、代表標準地と規準して求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[135.9]		 [ 97.9]
100		 821,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    749,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数はやや増加傾向で外国人増加が顕著。不動
産取引件数は横這い傾向で、地価は上昇。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.9
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ２３－６公
Ｙ
-28		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
c ４－６公Ｙ

-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）区道、
東15m、
角地
商業

(100,500)
d １５－６公

-17		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19.3m都道、
西4.2m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
e ５－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  99.8]
824,683 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
807,000 
b (　           ) 
1,694,605  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,938,628 		 100
[ 120.0]
1,615,523 
1,580,000 
c (　           ) 
1,832,459  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,954,743 		 100
[ 180.8]
1,081,163 
1,060,000 
d (　           ) 
1,000,600  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,020,220 		 100
[ 118.2]
863,130 
845,000 
e (　           ) 
1,376,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,544,984 		 100
[ 120.0]
1,287,487 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    883,000 円／㎡]  



北 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,462,299 
8,729,225 
31,733,074 
24,609,500 
7,123,574 		 （　0.9360）
6,667,665 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    166,691,625 円　　　　（　    817,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 137.20 ＲＣ9 1,135.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   204 ㎡     11.2 m x   15.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は約４０㎡前後のファミリータイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.86 
58.6 
76.71 
4,422 
339,212 		 6.0  2,035,272 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,228 
374,416 		 1.0  374,416 
1.0  374,416 

 4～ 5		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,260 
378,127 		 1.0  378,127 
1.0  378,127 

 6～ 7		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,293 
381,955 		 1.0  381,955 
1.0  381,955 

 8～ 9		 住宅
125.56 
92.4 
115.99 
3,325 
385,667 		 1.0  385,667 
1.0  385,667 

計
1,135.34 
88.5 
1,004.63 

3,379,542 		 5,075,602 
3,040,330 
⑨年額支払賃料      3,379,542 円　×　12ヶ月　＝　      40,554,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,004.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,554,504 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,622,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,932,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,075,602 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,040,330 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,481,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,462,299 円　　　　（　       198,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-7		 3,315  
(   3,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,228 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-8		 3,418  
(   3,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,709 
c Ｒ１３－６公
　　　　-9		 2,929  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,244 
北 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,075,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,027,725 円  　　　       40,554,504　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      269,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,729,225 円　（　　　　　　        42,790 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   1,135.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,609,500 円  
（　　　　　       120,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,462,299 円      
②総費用 8,729,225 円      
③純収益　①－② 31,733,074 円      
④建物等に帰属する純収益 24,609,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,123,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,667,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,691,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     817,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区志茂二丁目２番２０
 0115000043451-0000
2 　北区志茂二丁目２番２９
 0115000043455-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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16 　
17 　
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30 　
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39 　
40 　
41 　
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44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考