別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-15 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区志茂２丁目４９番６外
｢志茂２－４９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4F1B		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 赤羽

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 南６．３ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特に地域要因の変化要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区内にある最寄り駅より徒歩圏の店舗付き共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。低層階は店舗利
用も多いが、中心商業地ではなく、住宅地としての利便性が良いことから低層階でも住宅利用も見られる。需要者の中
心は地縁的選好性を有する個人事業主や収益性を指向する投資家等である。不動産需要の堅調さから利回りは低下気味
で、かつ取引件数も少ない。中心となる価格帯は面積が１５０㎡の土地で１億円強である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 赤羽駅の中心商業地の外周部にあるが、低層部分の店舗の需要は見込める地域である。但し画地規模が小ぶりで前面道
路も狭いことから、収益物件ではなく自用目的の取引も多い。したがって本件では同一需給圏内の取引価格を基に市場
の実態を反映した比準価格を中心に、周辺の賃貸事例を基に標準地の収益性を求めた収益価格を関連付け、さらに代表
標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.7]		 [100.0]
100		 692,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加である
。取引件数は横這いであるが、価格は上昇し
ている。


駅に近い近隣商業地域内の土地は供給が少な
く、需要は堅調である。格別の変動要因はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
b １４－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ２０－６公
Ｙ
-1		 北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
近商

(100,240)
d ２０－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.2m私道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e １４－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m区道、
北東4m、角地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[ 129.1]
752,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
752,000 
b (　           ) 
678,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
701,730 		 100
[  97.1]
722,688 
723,000 
c (　    172,500) 
575,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
637,675 		 100
[  94.7]
673,363 
673,000 
d (　           ) 
570,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
569,383 		 100
[  82.6]
689,326 
689,000 
e (　           ) 
1,071,084  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,144,916 		 100
[ 165.4]
692,210 
692,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.7 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +3.7 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    712,000 円／㎡]  



北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,196,901 
2,087,921 
10,108,980 
6,285,800 
3,823,180 		 （　0.9568）
3,658,019 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     91,450,475 円　　　　（　    610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 97.51 ＲＣ4 343.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡      7.7 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階は各階居宅２戸とした。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.72 
90.0 
88.86 
3,700 
328,782 		 6.0  1,972,692 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
3,110 
230,762 		 1.0  230,762 
1.0  230,762 

 3～ 3		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
3,140 
232,988 		 1.0  232,988 
1.0  232,988 

 4～ 4		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
3,160 
234,472 		 1.0  234,472 
1.0  234,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.64 
90.6 
311.46 

1,027,004 		 2,670,914 
698,222 
⑨年額支払賃料      1,027,004 円　×　12ヶ月　＝　      12,324,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     311.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,324,048 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       492,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,831,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,670,914 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          698,222 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         340,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,196,901 円　　　　（　        81,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１８－６公
　　　　-4		 3,034  
(   2,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,110 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１８－６公
　　　　-5		 2,973  
(   2,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,294 
c Ｒ１８－６公
　　　　-6		 3,418  
(   3,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,351 
北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 369,721 円  　　　       12,324,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,087,921 円　（　　　　　　        13,919 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     343.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,285,800 円  
（　　　　　        41,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,196,901 円      
②総費用 2,087,921 円      
③純収益　①－② 10,108,980 円      
④建物等に帰属する純収益 6,285,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,823,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,658,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,450,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区志茂二丁目４９番６
 0115000044235-0000
2 　北区志茂二丁目４９番１６
 0115000044245-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-15 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 694,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区志茂２丁目４９番６外
｢志茂２－４９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4F1B		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 赤羽

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず
、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    708,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区内に存する近隣商業地域で、需要者は同一需給圏内の個人事業主、マンション開発業者等
が中心的である。当該地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、繁華性の程度は乏しいものの、マンシ
ョン素地を中心に、住宅需要は高まっている。需要の中心となる価格帯は、土地の場合１平米あたり６５０，０００円
～７５０，０００円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内北部に位置し、旧来からの商店街であるものの、住宅用途での利用も多く見受けられる近隣商業地域で
ある。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する多数の事例より選択して求められており、その規範性は高い。
また、周辺には賃貸マンション等も見られ収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収
益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.7]		 [100.0]
100		 692,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    653,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横ばいながら、取引価格は
上昇傾向にある。


店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、
特段の変動要因はないものの、地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
b １４－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ２０－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.2m私道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d ２３－６公
Ｙ
-17		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m区道、
東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[ 137.3]
707,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
707,000 
b (　           ) 
678,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
701,730 		 100
[  96.9]
724,180 
724,000 
c (　           ) 
570,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
569,383 		 100
[  82.4]
690,999 
691,000 
d (　           ) 
741,148  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
746,795 		 100
[ 104.9]
711,911 
712,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    708,000 円／㎡]  



北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,648,199 
1,959,666 
9,688,533 
5,829,190 
3,859,343 		 （　0.9568）
3,692,619 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     92,315,475 円　　　　（　    615,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 97.51 ＲＣ4 343.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   150 ㎡      7.7 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸店舗、２階以上各フロアにつき１ＬＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約３７㎡を想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.72 
90.0 
88.86 
3,600 
319,896 		 6.0  1,919,376 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
2,940 
218,148 		 1.0  218,148 
1.0  218,148 

 3～ 3		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
2,970 
220,374 		 1.0  220,374 
1.0  220,374 

 4～ 4		 住宅
81.64 
90.9 
74.20 
3,000 
222,600 		 1.0  222,600 
1.0  222,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
343.64 
90.6 
311.46 

981,018 		 2,580,498 
661,122 
⑨年額支払賃料        981,018 円　×　12ヶ月　＝　      11,772,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     311.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,772,216 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,889 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,301,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,580,498 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          661,122 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         322,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,648,199 円　　　　（　        77,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-6		 3,159  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
3,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,940 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１８－６公
　　　　-4		 3,034  
(   2,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,160 
c Ｒ０５－６公
　　　　-18		 2,729  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,931 
北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,200 円  　　　　     98,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 353,166 円  　　　       11,772,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      835,500 円  　　　　     98,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,300 円  　　　　     98,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,959,666 円　（　　　　　　        13,064 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     343.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,829,190 円  
（　　　　　        38,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,648,199 円      
②総費用 1,959,666 円      
③純収益　①－② 9,688,533 円      
④建物等に帰属する純収益 5,829,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,859,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,692,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,315,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     615,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区志茂二丁目４９番６
 0115000044235-0000
2 　北区志茂二丁目４９番１６
 0115000044245-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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50 　
備考