別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽２丁目１０番４
｢赤羽２－１０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 各種小売店舗が建ち
並ぶアーケード付商
業地域		 南13m区道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅北東方

390m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 アーケード街に店舗付事務所、店舗付住宅等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、区内有数の商店街の地位を今
後も維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗、事務所付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、最寄駅から徒歩圏の普通商業地域および近隣商業地域で、北区を中心として荒川区、板橋区、豊
島区等にまたがる地域である。引き続き商業地域としての一定の繁華性は維持されると見込まれ、需要者の中心はフラ
ンチャイズ店等の店舗事業者などであると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向であるが、供給は少
ない。中心となる価格帯は規模により異なるが、土地が２億円～３億円程度、土地付建物で４億円程度が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各種小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街の商業地域である。店舗ビルの中には収益物件も多く、収益性も重視される
が、従来からある店舗付住宅などにおいては経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の
取引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.3]		 [102.0]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引
件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。


物販店、飲食店が連たんする繁華性の高いア
ーケード商店街であり、地域要因に特段の変
動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-29		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22.6m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
b ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c ４－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m都道、
北東4.3m、
二方路
商業

(100,500)
d ５－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東24.9m都
道、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e ２３－６公

-34		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
新防火
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,903,082  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
2,128,556 		 100
[ 127.5]
1,669,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  87.3]
1,527,023 
1,560,000 
c (　           ) 
1,551,350  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,626,658 		 100
[ 103.0]
1,579,280 
1,610,000 
d (　           ) 
1,258,574  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,359,260 		 100
[  84.5]
1,608,592 
1,640,000 
e (　           ) 
1,338,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,391,215 		 100
[  88.3]
1,575,555 
1,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,620,000 円／㎡]  



北 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,866,906 
7,628,020 
28,238,886 
19,086,400 
9,152,486 		 （　0.9568）
8,757,099 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    218,927,475 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所付共同住宅 125.04 ＲＣ8 876.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   162 ㎡      7.7 m x   21.1 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階フロア貸し店舗、３、４階フロア貸し事務所、５階以上戸当たり平均専有面積３５㎡前後の住戸の８階建てを想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 地域において標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.59 
67.4 
79.92 
7,150 
571,428 		 6.0  3,428,568 
1.0  571,428 

 2～ 2		 店舗
121.21 
95.7 
115.99 
4,250 
492,958 		 6.0  2,957,748 
1.0  492,958 

 3～ 4		 事務所
121.21 
95.7 
115.99 
3,200 
371,168 		 3.0  1,113,504 
1.0  371,168 

 5～ 7		 住宅
117.09 
92.6 
108.48 
3,300 
357,984 		 1.0  357,984 
1.0  357,984 

 8～ 8		 住宅
43.41 
94.2 
40.89 
3,400 
139,026 		 1.0  139,026 
1.0  139,026 

計
876.90 
90.6 
794.22 

3,019,700 		 9,826,302 
3,019,700 
⑨年額支払賃料      3,019,700 円　×　12ヶ月　＝　      36,236,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     794.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,236,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,449,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,786,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,826,302 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,019,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         985,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,866,906 円　　　　（　       221,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２－６公
　　　　-5		 3,449  
(   3,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
6,387 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-7		 5,496  
(   4,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
7,851 
c Ｒ２－６公
　　　　-8		 7,059  
(   6,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
9,227 
北 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,812,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,811,820 円  　　　       36,236,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      833,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,567,000 円  　　　　    302,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       302,000 円  　　　　    302,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,628,020 円　（　　　　　　        47,087 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 302,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 331,000 円／㎡　×　     876.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,086,400 円  
（　　　　　       117,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,866,906 円      
②総費用 7,628,020 円      
③純収益　①－② 28,238,886 円      
④建物等に帰属する純収益 19,086,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,152,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,757,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,927,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽二丁目１０番４
 0115000136409-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽２丁目１０番４
｢赤羽２－１０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ6		 各種小売店舗が建ち
並ぶアーケード付商
業地域		 南13m区道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 赤羽

390m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 赤羽駅徒歩圏内のアーケード付商業地域であり、新たな開発計画等も無く、地域要因に大きな変化は見られない
ことから、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及びその周辺区の主要駅徒歩圏内の繁華性の高い商業地域である。主たる需要者は店舗兼共同住宅
等の建設を目的とする不動産業者、賃貸収益を目的とした法人等である。同一需給圏内での商業地域では需要に対して
供給は乏しく、価格は高値で堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、個別的要因により極端に異なる傾向を
持つため定まりにくいが、土地で２億円～３億円程度、建物を含めると４億円以上で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は不動産業者または事業法人であり、これ
らの者は繁華性に着目して取引を行なうため市場にて実際取引された比準価格は十分説得力を有する。他方、不動産業
者においては建物建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本標準地は比
準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [102.0]
100		 1,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向に
ある。取引件数は横這い傾向にあるが、取引
価格は上昇傾向にある。店舗賃料は横這い傾
向にある。

主として中高層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商
業地域で、地域要因に変動を与えるような新
たな建築や出店は無い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.9
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b ５－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東24.9m都
道、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c １４－６公

-1		 北区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北西8m区道、
北東6m、角地
商業

(100,480)
d １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  88.7]
1,502,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,258,574  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,359,260 		 100
[  75.5]
1,800,344 
1,840,000 
c (　    351,475) 
1,171,583  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,199,478 		 100
[  91.2]
1,315,217 
1,340,000 
d (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[  64.4]
1,508,255 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  +7.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



北 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,814,736 
7,210,200 
27,604,536 
18,833,600 
8,770,936 		 （　0.9568）
8,392,032 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    209,800,800 円　　　　（　  1,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 125.04 ＲＣ8 876.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   162 ㎡      7.7 m x   21.1 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗用途、３、４階は事務所用途、５階以上は１ＬＤＫや２ＤＫ等の住宅用途を想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 地域及び同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.59 
67.4 
79.92 
7,245 
579,000 		 8.0  4,632,000 
1.0  579,000 

 2～ 2		 店舗
121.21 
95.7 
115.99 
4,347 
504,000 		 6.0  3,024,000 
1.0  504,000 

 3～ 4		 事務所
121.21 
95.7 
115.99 
3,043 
353,000 		 3.0  1,059,000 
1.0  353,000 

 5～ 7		 居宅
117.09 
92.6 
108.48 
3,115 
338,000 		 1.0  338,000 
1.0  338,000 

 8～ 8		 居宅
43.41 
94.2 
40.89 
3,115 
127,000 		 1.0  127,000 
1.0  127,000 

計
876.90 
90.6 
794.22 

2,930,000 		 10,915,000 
2,930,000 
⑨年額支払賃料      2,930,000 円　×　12ヶ月　＝　      35,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     794.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,160,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,406,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,753,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,915,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,930,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         956,352 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,814,736 円　　　　（　       214,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２－６公
　　　　-7		 5,496  
(   4,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
6,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-8		 7,059  
(   6,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]
8,742 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,490,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,758,000 円  　　　       35,160,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      833,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,533,000 円  　　　　    298,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,210,200 円　（　　　　　　        44,507 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 298,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　     876.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,833,600 円  
（　　　　　       116,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,814,736 円      
②総費用 7,210,200 円      
③純収益　①－② 27,604,536 円      
④建物等に帰属する純収益 18,833,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,770,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,392,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,800,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽二丁目１０番４
 0115000136409-0000
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備考