別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 76,500,000 円  １㎡当たりの価格 781,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端４丁目１０６番４
｢田端４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,372)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西6.2m区道 水道、ガス、下水 駒込

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 駒込駅南東方

430m		 法令

規制		 近商
(100,372)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 現状通り小売・飲食店街として推移するものと予測するが、商業地としての魅力を出すことか難しい地域である
。商住混在地域となる可能性もある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    868,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都区部の近隣商業地域。主な需要者としては飲食店又は不動産開発事業者等が考えられる。近隣商業地域
は周辺のスーパーマーケットやインターネットの仮想店舗等に押されて供給は少なく、需要も減少傾向にある。一方、
共同住宅用地、建売住宅用地としての需要は強い地域である。需要超過。商業地の需要の中心となる価格帯はいろいろ
で一概に決めがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は限られた取引事例から適切な補修正の上に求めたものであり、区内外から多くの近隣商業地域の事例を求め
た。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格で、近隣地域及びその周辺の適切な賃貸事例を収集
できた。以上より、本件では収益価格を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地と規準して求めた価格との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 779,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数はやや増加傾向で外国人増加が顕著。不動
産取引件数は横這い傾向で、地価は上昇。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.4
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -4.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－６公
Ｙ
-7		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m区道
、南西4.2m、
角地
近商

(100,400)
b ４－６公Ｙ

-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m区道、
南西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
c ２３－６公

-22		 北区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.3m区道、
北1.7m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
d １１－６公

-13		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
商業
高度地区最高45m
(100,240)
e ２３－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
829,092  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
903,029 		 100
[ 102.7]
879,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
879,000 
b (　           ) 
531,385  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
683,392 		 100
[  93.3]
732,467 
732,000 
c (　    318,102) 
454,431  		 100
[  60.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
891,041 		 100
[ 104.1]
855,947 
856,000 
d (　           ) 
839,281  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
875,370 		 100
[  92.2]
949,425 
949,000 
e (　           ) 
864,979  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
960,992 		 100
[ 105.5]
910,893 
911,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.8 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
c 競売市場

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    868,000 円／㎡]  



北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,515,277 
3,276,871 
12,238,406 
9,089,600 
3,148,806 		 （　0.9556）
3,008,999 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     75,224,975 円　　　　（　    768,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.25 ＲＣ6 433.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   372 ％   98 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は約２５㎡前後の１Ｋ又は１ＤＫタイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.45 
65.5 
53.34 
4,477 
238,803 		 6.0  1,432,818 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,444 
232,883 		 1.0  232,883 
1.0  232,883 

 4～ 5		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,478 
235,182 		 1.0  235,182 
1.0  235,182 

 6～ 6		 住宅
46.86 
84.1 
39.43 
3,513 
138,518 		 1.0  138,518 
1.0  138,518 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.31 
83.8 
363.25 

1,313,451 		 2,507,466 
1,074,648 
⑨年額支払賃料      1,313,451 円　×　12ヶ月　＝　      15,761,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,761,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       788,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,973,341 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,507,466 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,074,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         518,115 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,515,277 円　　　　（　       158,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-4		 3,833  
(   3,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,795 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,444 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-5		 3,593  
(   3,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,593 
c Ｒ２３－６公
　　　　-6		 4,157  
(   3,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,116 
北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 788,071 円  　　　       15,761,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,276,871 円　（　　　　　　        33,437 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     433.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,089,600 円  
（　　　　　        92,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,515,277 円      
②総費用 3,276,871 円      
③純収益　①－② 12,238,406 円      
④建物等に帰属する純収益 9,089,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,148,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,008,999 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,224,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     768,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端四丁目１０６番４
 0115000066020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端４丁目１０６番４
｢田端４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,372)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西6.2m区道 水道、ガス、下水 駒込

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 駒込駅　南東方

430m		 法令

規制		 近商
(100,372)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    822,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域である。需要者は自己使
用目的の事業者の他、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅に近い商業地の供給は少ない為、稀少性から需
要は底堅く、地価は強含みで推移している。周辺の商業地では規模や利用目的によって価格にもばらつきがある為、取
引の中心価格帯は判然としないが、土地は概ね坪当り２２０～２７０万円前後の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は業種・用途等が多岐にわたる地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では
、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因
比較も妥当な範囲で行ない得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.9]		 [100.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加、不動
産取引件数は略横這い傾向で推移している。
区内の商業地の需要は底堅く、取引価格は上
昇傾向にある。

店舗兼住宅、共同住宅等が多い近隣商業地域
であり、上記一般的要因を反映し、地価は強
含み傾向にある。その他、特に地域要因に変
化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－６公
Ｙ
-7		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m区道
、南西4.2m、
角地
近商

(100,400)
b １３－６公

-29		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c ４－６公Ｙ

-6		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
d ２０－６公
Ｙ
-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南7.3m都道、
東4m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
829,092  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
903,029 		 100
[ 110.2]
819,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
804,290  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
852,547 		 100
[ 103.8]
821,336 
821,000 
c (　           ) 
679,632  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
749,676 		 100
[  90.8]
825,634 
826,000 
d (　           ) 
673,703  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
693,593 		 100
[  85.3]
813,122 
813,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    822,000 円／㎡]  



北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,903,291 
3,404,975 
12,498,316 
9,508,200 
2,990,116 		 （　0.9343）
2,793,665 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     69,841,625 円　　　　（　    713,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.25 ＲＣ6 433.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   372 ％   98 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗２階以上は１ＤＫタイプ（２５㎡程度）の賃貸住宅 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.45 
65.5 
53.34 
4,500 
240,030 		 6.0  1,440,180 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,500 
236,670 		 1.0  236,670 
1.0  236,670 

 4～ 5		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,600 
243,432 		 1.0  243,432 
1.0  243,432 

 6～ 6		 住宅
46.86 
84.1 
39.43 
3,700 
145,891 		 1.0  145,891 
1.0  145,891 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.31 
83.8 
363.25 

1,346,125 		 2,546,275 
1,106,095 
⑨年額支払賃料      1,346,125 円　×　12ヶ月　＝　      16,153,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,153,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       807,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,345,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,546,275 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,106,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         533,276 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,903,291 円　　　　（　       162,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-5		 3,593  
(   3,516) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-6		 4,157  
(   3,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,116 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 795,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 807,675 円  　　　       16,153,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,351,500 円  　　　　    159,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,404,975 円　（　　　　　　        34,745 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 353,000 円／㎡　×　     433.31 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,508,200 円  
（　　　　　        97,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,903,291 円      
②総費用 3,404,975 円      
③純収益　①－② 12,498,316 円      
④建物等に帰属する純収益 9,508,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,990,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,793,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,841,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     713,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端四丁目１０６番４
 0115000066020-0000
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備考