別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川６丁目２８番５
｢滝野川６－２８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗併用住宅、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西8.5m区道 水道、ガス、下水 板橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 板橋駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区中央部を中心に区内や隣接区の各駅徒歩圏内を中心とした商住混在地域及び近隣商業地域。需要者は
地縁的選好性を有する自用目的の法人や賃貸マンション用地を求める投資家及び不動産業者が中心である。繁華性は乏
しいが供給が少ない利便性の良好な地域であるため、需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で総額１億円から
１．５億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有する。一方、典型
的需要者は自用目的の事業者及び収益性に着目した投資家が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因
を多く含むことは否めないのに対し、収益性を織り込んだ実際の取引事例による比準価格はより信頼性が高い。そこで
、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [100.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。商
業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇傾
向。各種賃料は横ばいからやや上昇傾向で推
移している。

商況はあまり高くないが利便性の良好な地域
で、特に地域要因に変動はないものの、一般
的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－６公

-6		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ４－６公Ｙ

-6		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c １３－６公
Ｙ
-7		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m区道
、南西4.2m、
角地
近商

(100,400)
d ４－６公

-17		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m区道
、南東3.4m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e ４－６公

-22		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
747,464  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
797,544 		 100
[  93.6]
852,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
852,000 
b (　           ) 
679,632  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
749,676 		 100
[ 105.2]
712,620 
713,000 
c (　           ) 
829,092  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
903,029 		 100
[ 128.7]
701,654 
702,000 
d (　           ) 
977,476  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
1,091,357 		 100
[ 102.7]
1,062,665 
1,060,000 
e (　           ) 
774,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
801,261 		 100
[ 114.3]
701,016 
701,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,676,569 
1,979,872 
9,696,697 
5,883,920 
3,812,777 		 （　0.9568）
3,648,065 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     91,201,625 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.26 ＲＣ4 335.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は２ＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.03 
95.5 
91.73 
3,300 
302,709 		 6.0  1,816,254 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,900 
231,420 		 1.0  231,420 
1.0  231,420 

 3～ 3		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,900 
231,420 		 1.0  231,420 
1.0  231,420 

 4～ 4		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,850 
227,430 		 1.0  227,430 
1.0  227,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.43 
98.7 
331.13 

992,979 		 2,506,524 
690,270 
⑨年額支払賃料        992,979 円　×　12ヶ月　＝　      11,915,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,915,748 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       595,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,319,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,506,524 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          690,270 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         332,796 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,676,569 円　　　　（　        75,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ４－６公
　　　　-7		 2,578  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[104.0]
2,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ４－６公
　　　　-8		 2,996  
(   2,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
3,124 
c Ｒ４－６公
　　　　-9		 2,970  
(   2,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]
2,976 
北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,500 円  　　　　     93,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,472 円  　　　       11,915,748　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      791,300 円  　　　　     93,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,100 円  　　　　     93,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,100 円  　　　　     93,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,979,872 円　（　　　　　　        12,773 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　     335.43 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,883,920 円  
（　　　　　        37,961 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,676,569 円      
②総費用 1,979,872 円      
③純収益　①－② 9,696,697 円      
④建物等に帰属する純収益 5,883,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,812,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,648,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,201,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川六丁目２８番５
 0115000087727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川６丁目２８番５
｢滝野川６－２８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗併用住宅、マン
ション等が混在する
商業地域		 南西8.5m区道 水道、ガス、下水 板橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 板橋駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 従来からの商店街だが、マンション化傾向が見られる。今後もこの傾向が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び周辺区の、商店街等、近隣住民の消費に支えられた近隣商業地域を形成している範囲と考えられ
る。区内の近隣商業地域は住宅併用の傾向が見られ、需要者は店舗経営者以外に、賃貸事業者、自用の住宅需要者、不
動産業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な１億円前後が主流と思われる
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 街路条件、交通接近条件に恵まれ、取引市場は強い引合いが予想される。一方、賃貸市場については、店舗需要に弱さ
が見られ、住宅需要が下支えしている。上振れしやすい取引市場に比べ、賃貸市場は硬直的で、収益価格はやや低位に
求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格も関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [100.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公

-22		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
b ４－６公Ｙ

-6		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c １６－６公

-7		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m区道、
北西4m、
南西4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d ２０－６公
Ｙ
-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南7.3m都道、
東4m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
774,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
801,261 		 100
[ 105.5]
759,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
759,000 
b (　           ) 
679,632  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
749,676 		 100
[  99.4]
754,201 
754,000 
c (　           ) 
869,841  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
845,679 		 100
[ 122.5]
690,350 
690,000 
d (　           ) 
673,703  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
693,593 		 100
[ 115.2]
602,077 
602,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,582,995 
2,198,409 
9,384,586 
5,894,420 
3,490,166 		 （　0.9568）
3,339,391 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     83,484,775 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.26 ＲＣ4 335.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上階は４０㎡程度の住宅を想定 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
96.03 
95.5 
91.73 
3,600 
330,228 		 6.0  1,981,368 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,799 
223,360 		 1.0  223,360 
1.0  223,360 

 3～ 3		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,800 
223,440 		 1.0  223,440 
1.0  223,440 

 4～ 4		 住宅
79.80 
100.0 
79.80 
2,750 
219,450 		 1.0  219,450 
1.0  219,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
335.43 
98.7 
331.13 

996,478 		 2,647,618 
666,250 
⑨年額支払賃料        996,478 円　×　12ヶ月　＝　      11,957,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,957,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       717,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,240,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,647,618 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          666,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         317,835 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,582,995 円　　　　（　        74,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６－６公
　　　　-6		 2,917  
(   2,915) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,860 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,799 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ４－６公
　　　　-7		 2,578  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,000 円  　　　　     99,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 478,309 円  　　　       11,957,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      844,900 円  　　　　     99,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,198,409 円　（　　　　　　        14,183 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     335.43 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,894,420 円  
（　　　　　        38,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,582,995 円      
②総費用 2,198,409 円      
③純収益　①－② 9,384,586 円      
④建物等に帰属する純収益 5,894,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,490,166 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,339,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,484,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川六丁目２８番５
 0115000087727-0000
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備考