別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 1,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原１丁目３番２６
｢十条仲原１－８－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 56  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が駅前から
続くアーケード内の
商業地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 十条

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 十条駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 十条銀座商店街の中心部に在り、駅前再開発の影響も受けつつ高い繁華性を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はやや広く、北区及びその周辺区の商業地域である。需要者は、賃料収入目的の個人や法人の投資家及び地
縁のある事業者等を中心とする。新型コロナによる影響から脱却して客足は戻り、飲食店舗等への引き合いは増加傾向
にある。また、駅前再開発による地域経済活性化への期待感もあって投資意欲は高まっている。中心価格帯は、土地６
０㎡として総額８，０００万円から８，５００万円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗等が建ち並ぶアーケード内の商業地域であり、自用目的の取引のほか収益性を考慮した投資目的の取引
も多く見込まれる。したがって、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、
対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.7]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は微増で高齢化率はやや高く、世
帯数は増加傾向にある。区内商業地の取引件
数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺え
る。

十条駅西口の再開発事業は令和２年３月に権
利変換計画が認可され、令和６年度に工事完
了予定である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公Ｙ

-5		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m区道、
西2.5m、
二方路
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,420)
b ５－６公

-17		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
北2.4m、
二方路
商業
地区計画等
新防火の区域
(100,500)
c ４－６公Ｙ

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.6m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ５－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
北2.6m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,307)
e ５－６公

-22		 北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,634,720  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
1,968,850 		 100
[ 133.9]
1,470,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
1,094,808  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,175,026 		 100
[  81.4]
1,443,521 
1,440,000 
c (　           ) 
1,111,075  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,182,184 		 100
[  84.8]
1,394,085 
1,390,000 
d (　           ) 
833,790  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
905,878 		 100
[  56.4]
1,606,167 
1,610,000 
e (　    209,388) 
697,960  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
732,160 		 100
[  56.9]
1,286,749 
1,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,454,817 
1,794,940 
6,659,877 
4,013,200 
2,646,677 		 （　0.9568）
2,532,341 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     63,308,525 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 50.00 ＲＣ4 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   360 ％   56 ㎡      4.8 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建の店舗兼事務所（１階店舗及び２～４階の事務所はいずれもフロア貸し）を想定 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
90.0 
45.00 
8,200 
369,000 		 12.0  4,428,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
3,300 
140,250 		 6.0  841,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
3,300 
140,250 		 6.0  841,500 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
35.00 
75.0 
26.25 
3,300 
86,625 		 6.0  519,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
84.5 
156.25 

736,125 		 6,630,750 
0 
⑨年額支払賃料        736,125 円　×　12ヶ月　＝　       8,833,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,833,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       441,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,391,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,630,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,454,817 円　　　　（　       150,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-9		 5,878  
(   5,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 77.4]		 100
[100.0]
9,041 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,282 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ１１－６公
　　　　-10		 5,947  
(   4,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
10,571 
c Ｒ１１－６公
　　　　-11		 6,602  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]
7,491 
北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 353,340 円  　　　        8,833,500　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      457,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      539,700 円  　　　　     63,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,500 円  　　　　     63,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,794,940 円　（　　　　　　        32,053 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,013,200 円  
（　　　　　        71,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,454,817 円      
②総費用 1,794,940 円      
③純収益　①－② 6,659,877 円      
④建物等に帰属する純収益 4,013,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,646,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,532,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,308,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原一丁目３番２６
 0115000058292-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原１丁目３番２６
｢十条仲原１－８－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 56  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が駅前から
続くアーケード内の
商業地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 十条

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 十条駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前再開発による工事や補助線街路第７３号線事業は進行中であるが、まだ大きな変化はないので、当面は現状
のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として北区一帯と判定した。最終需要者は法人の他、小面積の土地が多いことから個人もみられる。ア
ーケードがあり、１階は小規模店舗が連なっていて、マスコミにもよく取り上げられる区内でも有数の商店街である。
小規模画地が多いため高層化はみられない。取引価格は１㎡あたり１００万円から２００万円超までと、かなり開きが
みられるが、需要は大きいものとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域だが小売・飲食店舗や事務所が中心である。駅前商業地域で賃貸市場としての熟成度は高いが、投資目的では
なく自用での需要のほうが相対的に大きいとみられる。よって取引事例に基づく比準価格を標準として賃貸を想定した
収益価格も比較考量して、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 1,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増、世帯数はやや増加。商業地
の土地取引件数は横這い。取引価格は上昇。
賃料はオフィス、店舗とも横這い。地価は上
昇傾向。

駅西口の再開発が進捗している一方で、空き
店舗も見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
北2.6m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,307)
b ５－６公

-17		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
北2.4m、
二方路
商業
地区計画等
新防火の区域
(100,500)
c ４－６公Ｙ

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8.6m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
833,790  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
905,878 		 100
[  58.2]
1,556,491 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,560,000 
b (　           ) 
1,094,808  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
1,175,026 		 100
[  79.2]
1,483,619 
1,480,000 
c (　           ) 
1,111,075  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,182,184 		 100
[  84.0]
1,407,362 
1,410,000 
d (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[  65.1]
1,492,037 
1,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,149,548 
1,822,580 
6,326,968 
3,829,920 
2,497,048 		 （　0.9568）
2,389,176 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     59,729,400 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 50.00 ＲＣ4 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   360 ％   56 ㎡      4.8 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は事務所、各階１室 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 階段等共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
90.0 
45.00 
8,251 
371,000 		 12.0  4,452,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
3,300 
140,000 		 6.0  840,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
2,888 
123,000 		 4.0  492,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
35.00 
75.0 
26.25 
2,888 
75,800 		 4.0  303,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
84.5 
156.25 

709,800 		 6,087,200 
0 
⑨年額支払賃料        709,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,517,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,517,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       425,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,091,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,087,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,828 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,149,548 円　　　　（　       145,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-9		 5,878  
(   5,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
7,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,334 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,251 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ１７－６公
　　　　-13		 7,584  
(   7,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
8,334 
c Ｒ１８－６公
　　　　-8		 9,357  
(   8,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,849 
北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　     60,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 425,880 円  　　　        8,517,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      457,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,100 円  　　　　     60,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,600 円  　　　　     60,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,822,580 円　（　　　　　　        32,546 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,829,920 円  
（　　　　　        68,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,149,548 円      
②総費用 1,822,580 円      
③純収益　①－② 6,326,968 円      
④建物等に帰属する純収益 3,829,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,497,048 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,389,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,729,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原一丁目３番２６
 0115000058292-0000
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備考