別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.
鑑定評価額 89,800,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区堀船３丁目２９番２１
｢堀船３－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(89,293)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 東8m区道 水道、ガス、下水 梶原

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 梶原駅北東方

90m		 法令

規制		 近商
(89,293)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区の近隣商業地域又は商住混在地域。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人や法人
事業者であるが、賃貸収益を目的とした個人投資家等も見られる。近隣地域は近年、繁華性がやや衰退傾向にある商店
街であるが、取引市場において供給が限定的であるため、不動産需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は規模
、利用目的等により様々であるが、土地５千万円～８千万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は商店街内の近隣商業地域で、自用目的の取引の外に、賃貸収益を目的とした取引も見られ、取引に当たって
は市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益価格は想定部分を多く含み、比準
価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[111.4]		 [100.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。不動
産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取
引価格は上昇傾向で推移。


小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域で、地
域要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.4
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公
Ｙ
-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.9m区道、
南3.7m、北3m、
三方路
近商
高度地区3種
(98,293)
b ２３－６公

-8		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.5m区道
、南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,300)
c ４－６公Ｙ

-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m区道、
南西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d １２－６公
Ｙ
-1		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
南2.2m、
西2.2m、
三方路
近商
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,240)
e ２－６公

-6		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.8m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
525,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
592,330 		 100
[  98.2]
603,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
603,000 
b (　           ) 
495,753  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
545,066 		 100
[ 101.4]
537,540 
538,000 
c (　           ) 
531,385  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
683,392 		 100
[ 112.1]
609,627 
610,000 
d (　           ) 
311,830  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.0]
397,865 		 100
[  87.6]
454,184 
454,000 
e (　           ) 
584,683  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
588,089 		 100
[ 100.3]
586,330 
586,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    558,000 円／㎡]  



北 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,801,830 
1,412,969 
6,388,861 
3,913,920 
2,474,941 		 （　0.9556）
2,365,054 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     59,126,350 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 89 ％   300 ％   293 ％   166 ㎡      7.0 m x   23.8 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等を勘案し、１階はフロアー貸しの店舗、２階以上は４０㎡程度の住宅を想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
3,000 
216,000 		 4.0  864,000 
1.0  216,000 

 2～ 2		 住宅
90.00 
88.0 
79.20 
2,750 
217,800 		 1.0  217,800 
1.0  217,800 

 3～ 3		 住宅
90.00 
88.0 
79.20 
2,800 
221,760 		 1.0  221,760 
1.0  221,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.3 
230.40 

655,560 		 1,303,560 
655,560 
⑨年額支払賃料        655,560 円　×　12ヶ月　＝　       7,866,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,866,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       393,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,473,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,303,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          655,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         316,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,801,830 円　　　　（　        46,999 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１２－６公
　　　　-6		 2,991  
(   2,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１２－６公
　　　　-8		 2,644  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,783 
c Ｒ１２－６公
　　　　-9		 2,490  
(   2,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,759 
北 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 302,000 円  　　　　     60,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 314,669 円  　　　        7,866,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      513,400 円  　　　　     60,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,412,969 円　（　　　　　　         8,512 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,913,920 円  
（　　　　　        23,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,801,830 円      
②総費用 1,412,969 円      
③純収益　①－② 6,388,861 円      
④建物等に帰属する純収益 3,913,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,474,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,365,054 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,126,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区堀船三丁目２９番２１
 0115000133507-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 89,300,000 円  １㎡当たりの価格 538,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区堀船３丁目２９番２１
｢堀船３－２９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(89,293)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 東8m区道 水道、ガス、下水 梶原

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 梶原駅北東方

90m		 法令

規制		 近商
(89,293)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、都市計画道路の計画がされているが、未着手の状態であるこ
とから、当面現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区や近隣区の店舗併用住宅が連たんする近隣商業地域である。主たる需要者は、事業を営む個人や法
人である。区内の近隣商業地は押し並べて住宅移行する傾向にあり、本地域もその影響を受けているが、未だ本格化し
ていない状態である。当該地域での利便性から需要は堅調であり、当該地域を含む近隣商業地の土地取引は多くはない
ものの、１００万円／㎡を超えない範囲では取引されてる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は事業を営む個人や法人であり、これらの
者は繁華性に着目して取引を行なうため市場にて実際取引された比準価格は十分説得力を有する。他方、事業者におい
ては建物建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本標準地は比準価格を
重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[111.4]		 [100.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数もやや増加傾向に
ある。取引件数は横這い傾向にあるが、取引
価格は上昇傾向にある。店舗賃料は横這い傾
向にある。

主として低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業
地域で、地域要因に変動を与えるような新た
な建築や出店は無い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.4
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-5		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b ２０－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.2m私道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
c １６－６公

-26		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m区道、
東6m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d ５－６公

-19		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,393 		 100
[  96.5]
484,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
570,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
569,383 		 100
[  96.9]
587,599 
588,000 
c (　           ) 
546,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
537,533 		 100
[ 104.0]
516,859 
517,000 
d (　           ) 
506,306  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
548,063 		 100
[  89.0]
615,801 
616,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -5.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



北 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,724,505 
1,409,820 
6,314,685 
3,913,920 
2,400,765 		 （　0.9556）
2,294,171 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     57,354,275 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 89 ％   300 ％   293 ％   166 ㎡      7.0 m x   23.8 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１戸当たり４０㎡程度の住宅。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域及び同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
80.0 
72.00 
3,340 
240,000 		 4.0  960,000 
1.0  240,000 

 2～ 2		 居宅
90.00 
88.0 
79.20 
2,569 
203,000 		 1.0  203,000 
1.0  203,000 

 3～ 3		 居宅
90.00 
88.0 
79.20 
2,595 
206,000 		 1.0  206,000 
1.0  206,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
85.3 
230.40 

649,000 		 1,369,000 
649,000 
⑨年額支払賃料        649,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,788,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,788,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       389,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,398,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,369,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          649,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         312,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,724,505 円　　　　（　        46,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１２－６公
　　　　-5		 2,501  
(   2,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,569 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１２－６公
　　　　-6		 2,991  
(   2,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,904 
c Ｒ１２－６公
　　　　-8		 2,644  
(   2,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,644 
北 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 302,000 円  　　　　     60,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 311,520 円  　　　        7,788,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      513,400 円  　　　　     60,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,409,820 円　（　　　　　　         8,493 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,913,920 円  
（　　　　　        23,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,724,505 円      
②総費用 1,409,820 円      
③純収益　①－② 6,314,685 円      
④建物等に帰属する純収益 3,913,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,400,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,294,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,354,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区堀船三丁目２９番２１
 0115000133507-0000
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備考