別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 84,100,000 円  １㎡当たりの価格 532,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西４丁目２１６番２
｢赤羽西４－４４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
景観形成重点地区

(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗兼住宅、事業所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 赤羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅南西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から距離のある幹線道路沿いの商業地域で、築古の店舗等の取壊し後は画地規模がまとめられ、店舗付共
同住宅等の建設が徐々に進められていくものと予想されるが、当面は概ね現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区の店舗付共同住宅・事業所等が混在する近隣商業地域。典型的な需要者は、借家人から得
られる賃料収入を目的とする地元不動産業者等の投資家の他、自己使用目的の各種店舗等経営者等が挙げられる。店舗
付共同住宅・事業所等として需要は底堅いため、道路付、規模、形状等に特段問題が無い場合、需要の中心となる価格
帯は土地の場合１平米あたり５００，０００円～６００，０００円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅からやや距離のある商業地域である。画地規模の小さい土地は中低層の事業所用地として使われて
おり、画地規模のまとまった土地は店舗兼共同住宅が利用の中心となっている。当該需要者は、取引の動向（市場性）
とともに収益性をも検討して、取引の可否・取引価格・取引条件等について意思決定を行う傾向がある。したがって、
比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 532,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向。
商業地の取引件数は横ばい、取引価格は上昇
傾向で推移。


中層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
である。今後はマンション等を中心とする住
宅地域としての性格を強めていくものと判断
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
b １４－６公

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.3m私道、
中間画地
近商

(90,258)
c １４－６公

-9		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区道、
南4.7m、
東12m、
三方路
近商

(82,260)
d ２０－６公
Ｙ
-17		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.4m区道、
東5.5m、
二方路
近商

(89,297)
e １４－６公

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[ 174.0]
558,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
558,000 
b (　           ) 
775,087  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
788,765 		 100
[ 141.3]
558,220 
558,000 
c (　           ) 
600,628  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
554,672 		 100
[ 101.6]
545,937 
546,000 
d (　           ) 
689,913  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
703,698 		 100
[ 129.2]
544,658 
545,000 
e (　           ) 
557,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
553,332 		 100
[ 101.1]
547,312 
547,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    551,000 円／㎡]  



北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,946,278 
2,087,586 
8,858,692 
6,041,920 
2,816,772 		 （　0.9568）
2,695,087 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     67,377,175 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 129.69 ＲＣ3 367.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
景観形成重点地区		 90 ％   300 ％   300 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は各階３５㎡程度の住戸３戸。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 地域において標準的なため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.19 
84.8 
108.73 
2,875 
312,599 		 3.0  937,797 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
119.79 
90.1 
107.91 
2,904 
313,371 		 1.0  313,371 
1.0  313,371 

 3～ 3		 住宅
119.79 
90.1 
107.91 
2,933 
316,500 		 1.0  316,500 
1.0  316,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
367.77 
88.2 
324.55 

942,470 		 1,567,668 
629,871 
⑨年額支払賃料        942,470 円　×　12ヶ月　＝　      11,309,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,309,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       678,578 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,631,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,567,668 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,736 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          629,871 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         300,480 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,946,278 円　　　　（　        69,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－６公
　　　　-7		 4,159  
(   3,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[101.0]
3,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,928 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,904 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－６公
　　　　-8		 4,030  
(   4,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[101.0]
2,956 
c Ｒ９－６公
　　　　-9		 3,747  
(   3,744) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[135.0]		 100
[102.0]
2,777 
北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,000 円  　　　　     95,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 452,386 円  　　　       11,309,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,600 円  　　　　     95,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,087,586 円　（　　　　　　        13,213 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     367.77 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,041,920 円  
（　　　　　        38,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,946,278 円      
②総費用 2,087,586 円      
③純収益　①－② 8,858,692 円      
④建物等に帰属する純収益 6,041,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,816,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,695,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,377,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西四丁目２１６番２
 0115000152677-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.
鑑定評価額 83,900,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西４丁目２１６番２
｢赤羽西４－４４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
景観形成重点地区

(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗兼住宅、事業所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東11m区道 水道、ガス、下水 赤羽

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅南西方

1.1km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から距離のある繁華性の低い近隣商業地域である。緩やかに住宅地化が進みつつあるが、当面は概ね現状
のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、最寄駅から距離のある繁華性の低い近隣商業地域で北区、板橋区にまたがる地域である。商業用
途での取引がみられる一方、住宅用途を前提とした取引もみられるようになってきている。需要者の中心は地縁的選好
性を有する個人事業主やマンション業者などであると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増加傾向である
が、供給は少ない。中心となる価格帯は１５０㎡前後の土地で８，０００万円～８，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付共同住宅、小規模店舗などが建ち並ぶ繁華性の低い近隣商業地域である。収益性が重視される収益物件もあるも
のの、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースがより多いと考えられ、自用目的の取引も
多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 [100.0]
100		 531,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引
件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。


店舗付共同住宅等が建ち並ぶ繁華性の低い近
隣商業地域であり、地域要因に特段の変動は
みられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-19		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b １６－６公

-12		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２０－６公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.2m私道、
北西5.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d ２３－６公

-8		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.5m区道
、南西4m、
南東4m、
三方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
506,306  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
548,063 		 100
[  98.4]
556,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
557,000 
b (　           ) 
529,451  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
566,513 		 100
[ 101.3]
559,243 
559,000 
c (　           ) 
570,470  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
569,383 		 100
[ 107.0]
532,134 
532,000 
d (　           ) 
495,753  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
545,066 		 100
[ 103.0]
529,190 
529,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    544,000 円／㎡]  



北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,736,716 
1,951,358 
8,785,358 
5,921,840 
2,863,518 		 （　0.9568）
2,739,814 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     68,495,350 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 129.69 ＲＣ3 367.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
景観形成重点地区		 90 ％   300 ％   300 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上戸当たり平均専有面積３６㎡前後のファミリータイプ住戸からなる３階建てを想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 地域において標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.19 
84.8 
108.73 
2,940 
319,666 		 3.0  958,998 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
119.79 
90.1 
107.91 
2,750 
296,753 		 1.0  296,753 
1.0  296,753 

 3～ 3		 住宅
119.79 
90.1 
107.91 
2,770 
298,911 		 1.0  298,911 
1.0  298,911 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
367.77 
88.2 
324.55 

915,330 		 1,554,662 
595,664 
⑨年額支払賃料        915,330 円　×　12ヶ月　＝　      10,983,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,983,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       549,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,434,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,554,662 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          595,664 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         287,185 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,736,716 円　　　　（　        67,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６－６公
　　　　-1		 2,781  
(   2,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２１－６公
　　　　-17		 2,918  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
2,896 
c Ｒ４－６公
　　　　-4		 2,676  
(   2,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,849 
北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 374,800 円  　　　　     93,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 439,358 円  　　　       10,983,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      796,400 円  　　　　     93,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,700 円  　　　　     93,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,700 円  　　　　     93,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,951,358 円　（　　　　　　        12,350 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     367.77 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,921,840 円  
（　　　　　        37,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,736,716 円      
②総費用 1,951,358 円      
③純収益　①－② 8,785,358 円      
④建物等に帰属する純収益 5,921,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,863,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,739,814 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,495,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西四丁目２１６番２
 0115000152677-0000
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備考