別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 597,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目８番１０
｢赤羽１－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:1.5		 遊技場兼店舗

Ｓ9		 中高層店舗等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南西（駅前広場）区道、南側道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅東口駅前広場
接面		 交通

施設		 赤羽駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、周辺区を含む主にＪＲ線、地下鉄線各駅前の繁華な商業地域の存する圏域であり、広域的に形成されて
いる。主たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、自社ビル等、自らの利用に供するため不動産の取得を検討
している各種事業者等が中心となる。中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。
商業地の供給が少ない一方で、不動産取得需要は依然旺盛で、取引価格の上昇が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は赤羽駅前の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定さ
れるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規
範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引
件数は概ね横這いで推移している。



成熟した商業地域であり、地域要因に大きな
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公Ｙ

-16		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
南4.1m、角地
商業

(100,442)
b ７－６公Ｙ

-2		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.5m区
道、中間画地
商業

(100,500)
c １８－６公

-14		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
南8.2m、角地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,600)
d ２３－６公

-3		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
e ０６（公）
６
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西3.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,014,158  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
2,280,999 		 100
[  57.7]
3,953,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,150,000 
b (　           ) 
2,361,718  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,564,826 		 100
[  63.8]
4,020,103 
4,220,000 
c (　           ) 
2,261,506  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,435,965 		 100
[  68.8]
3,540,647 
3,720,000 
d (　           ) 
2,704,316  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,899,027 		 100
[  71.1]
4,077,394 
4,280,000 
e (　           ) 
4,519,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,936,331 		 100
[ 101.4]
4,868,177 
5,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,090,000 円／㎡]  



北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,345,662 
21,551,143 
46,794,519 
22,838,400 
23,956,119 		 （　0.9371）
22,449,279 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    575,622,538 円　　　　（　  3,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 126.46 ＲＣ8 930.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   150 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸店舗を想定 ⑦有効率　  95.9 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.36 
92.8 
107.96 
11,500 
1,241,540 		 10.0  12,415,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
116.36 
96.4 
112.16 
6,500 
729,040 		 6.0  4,374,240 
0.0  0 

 3～ 7		 店舗
116.36 
96.4 
112.16 
5,000 
560,800 		 6.0  3,364,800 
0.0  0 

 8～ 8		 店舗
116.36 
96.4 
112.16 
5,000 
560,800 		 6.0  3,364,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.88 
95.9 
893.08 

5,335,380 		 36,978,440 
0 
⑨年額支払賃料      5,335,380 円　×　12ヶ月　＝　      64,024,560 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     893.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,430,176 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分の面積、昇降機の台数等を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,454,736 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,465,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,988,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,978,440 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         356,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,345,662 円　　　　（　       455,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-4		 5,439  
(   4,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,181 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-5		 3,362  
(   3,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,424 
c Ｒ１－６公
　　　　-6		 4,575  
(   4,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,382 
北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,196,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,540,943 円  　　　       70,454,736　×　　　　  17.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,971,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,111,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,551,143 円　（　　　　　　       143,674 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 378,000 円／㎡　×　     930.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,838,400 円  
（　　　　　       152,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,345,662 円      
②総費用 21,551,143 円      
③純収益　①－② 46,794,519 円      
④建物等に帰属する純収益 22,838,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,956,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,449,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      149,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    575,622,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目８番１０
 0115001137931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　政治   TEL.
鑑定評価額 597,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目８番１０
｢赤羽１－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:1.5		 遊技場兼店舗

Ｓ9		 中高層店舗等が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南西（駅前広場）区道、南側道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅東口駅前広場
接面		 交通

施設		 赤羽駅東方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域と
して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都内城北部を中心に城西部、城東部における商業地域であり、特に代替性が高いのは、城北部における
駅に近い商業地域である。近隣地域は駅前広場に面しており、繁華性及び希少性が高い地域であることから、更地であ
れば不動産開発業者や大手法人、複合不動産であれば収益目的の法人投資家等が需要者の中心であると思料する。立地
条件が優れていることから需要は底堅く、市場での価格帯は土地で４００万円／㎡程度が中心と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入することが想
定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立したもので
あり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且つ単価と総
額との関連等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、地価水準は上昇傾
向で推移している。


中高層店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であ
り、近隣地域及びその周辺地域における地域
要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－６公

-3		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b ２－６公

-21		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
商業
最低敷地６０㎡
(100,500)
c ０２（公）
６
-34		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｒ０６（公
）７７９９
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西45m国道、
東4.5m、
南3.3m、
三方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,704,316  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,899,027 		 100
[  75.1]
3,860,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,050,000 
b (　           ) 
2,948,770  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,051,977 		 100
[  80.9]
3,772,530 
3,960,000 
c (　           ) 
3,285,614  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,851,872 		 100
[  97.6]
3,946,590 
4,140,000 
d (　           ) 
2,880,373  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.4]
3,112,267 		 100
[  81.2]
3,832,841 
4,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,040,000 円／㎡]  



北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,606,257 
22,007,746 
47,598,511 
23,150,400 
24,448,111 		 （　0.9371）
22,910,325 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    587,444,231 円　　　　（　  3,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 126.46 ＲＣ8 930.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   150 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  95.9 ％
の理由		 地域における類似建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.36 
92.8 
107.96 
12,500 
1,349,500 		 10.0  13,495,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
116.36 
96.4 
112.16 
6,500 
729,040 		 6.0  4,374,240 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
116.36 
96.4 
112.16 
5,000 
560,800 		 6.0  3,364,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.88 
95.9 
893.08 

5,443,340 		 38,058,040 
0 
⑨年額支払賃料      5,443,340 円　×　12ヶ月　＝　      65,320,080 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     893.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,430,176 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部の面積、昇降機の台数、地域の標準的な共益費等を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,750,256 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,511,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,238,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,058,040 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         367,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,606,257 円　　　　（　       464,042 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-4		 5,439  
(   4,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,439 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ２－６公
　　　　-8		 7,059  
(   6,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
6,192 
c Ｒ１－６公
　　　　-6		 4,575  
(   4,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
4,965 
北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,226,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,915,046 円  　　　       71,750,256　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,971,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,153,500 円  　　　　    371,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,007,746 円　（　　　　　　       146,718 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 371,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 383,000 円／㎡　×　     930.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,150,400 円  
（　　　　　       154,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,606,257 円      
②総費用 22,007,746 円      
③純収益　①－② 47,598,511 円      
④建物等に帰属する純収益 23,150,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,448,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,910,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      152,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    587,444,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目８番１０
 0115001137931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考