令和6年1月12日　提出 北 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北 -32 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　政治   TEL.

鑑定評価額 2,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北区赤羽南１丁目１５番１ ｢赤羽南１－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 2,285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 防火 （その他） 高度地区3種 (80,300) 台形 1:2 共同住宅 ＳＲＣ10 高層共同住宅が建ち 並ぶ区画の整った住 宅地域 南10m区道、三方路 水道、ガス、下水 赤羽 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区道 交通 施設 赤羽駅東方 450m 法令 規制 １住居 (70,300) 防火  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,280,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区を中心に概ね都内城北、城東、城西エリアにおけるマンション立地に適した地域であり、特に代替 性が高いのは、最寄り駅に近い交通利便性が良好なマンション住宅地域である。同一需給圏は、都心部への接近性や利 便性等に優れ、マンション需要が旺盛であることから、取引市場における需要は底堅い。需要者の中心はマンション開 発業者等であり、近隣地域周辺のマンション適地は１２５～１３０万円／㎡前後が相場と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンショ ン分譲事例も収集し、マンション開発事業における投資採算性を考慮した開発法による価格も適切に算定した。近隣地 域における市場需要者の属性を考慮すると、比準価格と開発法による価格の信頼度は同程度と判断する。よって、比準 価格及び開発法による価格を相互に関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北 -22                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    951,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [ 99.9] 100 [ 87.0] [105.0] 100 1,260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増傾向で推移している。景気 は緩やかに回復しており、地価水準は上昇傾 向で推移している。 高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地 域であり、近隣地域及びその周辺地域におけ る地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.6 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％