別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原１丁目１２番５３外
｢十条仲原１－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 西3.6m区道 水道、ガス、下水 十条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ区道		 交通

施設		 十条駅　北西方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、アパート等がみられる住宅地域であり、地域に特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区内の住宅地域であり、特にＪＲ埼京線、ＪＲ京浜東北線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心
は、自用住宅を求める個人であり、地縁を有する一次取得層を中心に、他地区からの転入層も認められる。コロナ禍前
後とも住宅需要は継続して堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地について平米あたり４０万円台から５０万円
台、新築戸建住宅は総額５０００万円台から７０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、一般住宅、アパートともにみられる住宅地域に存している。対象標準地に係る典型的な市場参加者は、
自用住宅を求める個人と思料されるので、市場の特性に適合した手法は、代替競争関係にある不動産との比較検討のプ
ロセスを忠実に反映した取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を参酌して、
代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.7]		 [102.0]
100		 507,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、コロナ禍を経て外国人人口も微
増している。取引件数はほぼ横ばいであり、
取引価格は上昇している。　


平成２８年１０月に、十条駅周辺西地区地区
計画が決定された。建物の建替え等に伴い、
不燃化、街並みの整備等が進むものと思われ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.9
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -0.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－６公
Ｙ
-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
新防火
(70,160)
b １６－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
c ５－６公

-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m私道、
中間画地
１住居
高度3種最低7m
高度地区
(86,211)
d １４－６公
Ｙ
-5		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
北5m、南4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,150)
e １４－６公

-32		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
520,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
539,373 		 100
[ 100.0]
539,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
550,000 
b (　           ) 
403,191  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
421,738 		 100
[  84.2]
500,876 
511,000 
c (　           ) 
424,110  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
454,047 		 100
[  89.2]
509,021 
519,000 
d (　           ) 
510,255  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
484,582 		 100
[  92.1]
526,148 
537,000 
e (　           ) 
392,899  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
384,667 		 100
[  76.5]
502,833 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.6 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



北 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,871,827 
450,640 
2,421,187 
1,329,120 
1,092,067 		 （　0.9756）
1,065,421 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     26,635,525 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 42.00 ＬＳ2 84.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   160 ％   71 ㎡      7.4 m x    9.6 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ、各階１戸、計２戸、平均専有面積４２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
2,850 
119,700 		 1.0  119,700 
1.0  119,700 

 2～ 2		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
2,900 
121,800 		 1.0  121,800 
1.0  121,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84.00 
100.0 
84.00 

241,500 		 241,500 
241,500 
⑨年額支払賃料        241,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,898,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,898,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,753,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           241,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          241,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,433 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,871,827 円　　　　（　        40,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-13		 3,142  
(   3,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,007 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-14		 3,302  
(   3,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,032 
c Ｒ７－６公
　　　　-15		 2,675  
(   2,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,816 
北 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,200 円  　　　　     20,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 86,940 円  　　　        2,898,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,800 円  　　　　     20,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,800 円  　　　　     20,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         450,640 円　（　　　　　　         6,347 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,329,120 円  
（　　　　　        18,720 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,871,827 円      
②総費用 450,640 円      
③純収益　①－② 2,421,187 円      
④建物等に帰属する純収益 1,329,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,092,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,065,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,635,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原一丁目１２番５３
 0115000275513-0000
2 　北区十条仲原一丁目１２番５４
 0115000275514-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 509,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原１丁目１２番５３外
｢十条仲原１－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 西3.6m区道 水道、ガス、下水 十条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　３
．６ｍ区道		 交通

施設		 十条駅北西方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層建物が建ち並ぶ住宅地域で、地域的変化に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接する周辺区でＪＲ京浜東北線、埼京線沿線に立地し、標準的な住環境にある住宅地域と判定
した。主な需要者は当該地域の地縁者、周辺居住者に加え、域外からの転入者も見られる。一次取得者ならびに買換え
層が中心で、都心部へのアクセスが良いため人気がある。中心価格帯は、土地値で４千万円前後、新築戸建住宅で６千
万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ十条駅徒歩券圏、交通至便な立地で、アパート等の収益物件も見られる。画地条件によっては収益目的にも合理性
が認められるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[126.9]		 [102.0]
100		 511,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    482,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。住宅地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－６公
Ｙ
-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
新防火
(70,160)
b ２３－６公
Ｙ
-6		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西2.6m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
c ５－６公Ｙ

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.7m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
新防火の区域
(70,150)
d ２３－６公

-38		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
南1.8m、
二方路
１中専
高度地区2種
新防火
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
520,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
539,373 		 100
[ 106.0]
508,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
519,000 
b (　           ) 
538,961  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
583,156 		 100
[  96.0]
607,454 
620,000 
c (　           ) 
528,790  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
558,858 		 100
[  92.2]
606,137 
618,000 
d (　           ) 
426,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
409,978 		 100
[  98.9]
414,538 
423,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



北 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,680,986 
426,826 
2,254,160 
1,246,050 
1,008,110 		 （　0.9756）
983,512 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,587,800 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 42.00 ＬＳ2 84.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   160 ％   71 ㎡      7.4 m x    9.6 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸の２ＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
2,700 
113,400 		 1.0  113,400 
1.0  113,400 

 2～ 2		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
2,725 
114,450 		 1.0  114,450 
1.0  114,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84.00 
100.0 
84.00 

227,850 		 227,850 
227,850 
⑨年額支払賃料        227,850 円　×　12ヶ月　＝　       2,734,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,734,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,570,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           227,850 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,850 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,680,986 円　　　　（　        37,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２１－６公
　　　　-16		 2,906  
(   2,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,877 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,725 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２１－６公
　　　　-17		 2,918  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,806 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,000 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 82,026 円  　　　        2,734,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,700 円  　　　　     19,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         426,826 円　（　　　　　　         6,012 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,246,050 円  
（　　　　　        17,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,680,986 円      
②総費用 426,826 円      
③純収益　①－② 2,254,160 円      
④建物等に帰属する純収益 1,246,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,008,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 983,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,587,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原一丁目１２番５３
 0115000275513-0000
2 　北区十条仲原一丁目１２番５４
 0115000275514-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考