別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -22 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川５丁目６番４外
｢滝野川５－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1		 共同住宅

Ｓ11		 高層マンション、事
業所ビル等が混在す
る地域		 南西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 西巣鴨

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 西巣鴨駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業ビル等と共同住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には共同住宅等への建て替えが進
むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩５分前後以内の共同住宅地であるが、高容積率を利用して共同住宅の分譲・賃貸を
企画する不動産会社、個人・法人投資家が主要な需要者である。諸物価高騰でマンション価格、土地仕入れ値は上昇し
ているが供給は少なく、需要超過。土地は一種当たりで４０万円～６０万円／３．３㎡前後が需要の中心とみられる。
新築マンションでファミリータイプで４，０００万円前後～５，０００万円前後が多く供給されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層共同住宅等が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては居住の快適性よりも収益性を重視した投資目的の取引
が多い地域である。対象地は需要超過の状況で、取引事例を広域的に収集し、採用した。近隣地域周辺では街路条件が
異なり補正したものしか収集できなかった。一方、近隣地域周辺の標準地と同等な賃貸事例を多く採用できたため、投
資採算性を反映した収益価格を採用し、比準価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    951,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数はやや増加傾向で外国人増加が顕著。不動
産取引件数は横這い傾向で、地価は上昇。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－６公

-25		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東35m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
b ５－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東24.9m都
道、中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c ２３－６公
Ｙ
-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m都道、
東1.7m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d ６－６公Ｙ

-15		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
e ４－６公

-22		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,287,554  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,497,854 		 100
[  95.5]
1,568,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
1,258,574  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,359,260 		 100
[  87.8]
1,548,132 
1,550,000 
c (　           ) 
733,281  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
839,898 		 100
[  89.5]
938,434 
937,000 
d (　           ) 
889,927  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
967,351 		 100
[  94.3]
1,025,823 
1,020,000 
e (　           ) 
774,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
801,261 		 100
[  77.8]
1,029,898 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



北 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,060,535 
8,918,847 
35,141,688 
26,670,800 
8,470,888 		 （　0.9343）
7,914,351 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    197,858,775 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.85 ＲＣ12 1,216.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   190 ㎡     16.7 m x   16.7 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約４８㎡前後の１ＬＤＫタイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
116.16 
41.8 
48.60 
3,088 
150,077 		 1.0  150,077 
1.0  150,077 

 2～ 3		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,250 
314,795 		 1.0  314,795 
1.0  314,795 

 4～ 6		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,283 
317,991 		 1.0  317,991 
1.0  317,991 

 7～10		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,315 
321,091 		 1.0  321,091 
1.0  321,091 

11～12		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,348 
324,287 		 1.0  324,287 
1.0  324,287 

計
1,216.27 
91.6 
1,114.06 

3,666,578 		 3,666,578 
3,666,578 
⑨年額支払賃料      3,666,578 円　×　12ヶ月　＝　      43,998,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,114.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,998,936 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,759,957 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,238,979 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,666,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,666,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,786,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,060,535 円　　　　（　       231,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-1		 3,766  
(   3,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-2		 3,860  
(   3,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,713 
c Ｒ２３－６公
　　　　-3		 3,660  
(   3,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
3,772 
北 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,784,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,199,947 円  　　　       43,998,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,791,000 円  　　　　    446,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,918,847 円　（　　　　　　        46,941 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 446,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 356,000 円／㎡　×　   1,216.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,670,800 円  
（　　　　　       140,373 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,060,535 円      
②総費用 8,918,847 円      
③純収益　①－② 35,141,688 円      
④建物等に帰属する純収益 26,670,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,470,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,914,351 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,858,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川五丁目６番４
 0115000086108-0000
2 　北区滝野川五丁目６番１７
 0115001134495-0000
3 　北区滝野川五丁目６番５
 0115000086109-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -22 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川５丁目６番４外
｢滝野川５－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1		 共同住宅

Ｓ11		 高層マンション、事
業所ビル等が混在す
る地域		 南西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 西巣鴨

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 西巣鴨駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区、板橋区を中心に隣接区を含む幹線道路沿いの高容積率の地域。需要者は賃貸マンション用地を求め
る投資家や不動産業者が中心である。利便性の良好な高容積率の幹線道路沿いのマンション用地は供給が少なく希少性
があり需要は引続き旺盛である。市場の中心価格帯は、土地で総額２億円～３億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する
。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く
含むことは否めない。また、高容積率の幹線道路沿いの事例は収益性も考慮して取引された事例である。そこで、比準
価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    951,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区内の人口は微増、世帯数はやや増加。住
宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は上
昇傾向。各種賃料は横ばいからやや上昇傾向
で推移している。

最寄駅至近の利便性の良好な幹線道路沿いの
地域で特に地域要因に変動はないが、マンシ
ョン用地の希少性により、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b １４－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２３－６公
Ｙ
-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m都道、
東1.7m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d １１－６公

-8		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西20m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(87,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  90.2]
983,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
983,000 
b (　           ) 
927,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
971,316 		 100
[  83.9]
1,157,707 
1,160,000 
c (　           ) 
733,281  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
839,898 		 100
[  75.2]
1,116,886 
1,120,000 
d (　           ) 
1,133,719  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,180,201 		 100
[  80.7]
1,462,455 
1,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



北 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,070,178 
8,616,036 
33,454,142 
25,499,000 
7,955,142 		 （　0.9360）
7,446,013 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    186,150,325 円　　　　（　    980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 111.85 ＲＣ12 1,216.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   190 ㎡     16.7 m x   16.7 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４８㎡程度の２ＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
116.16 
41.8 
48.60 
2,850 
138,510 		 1.0  138,510 
1.0  138,510 

 2～ 4		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
2,950 
285,737 		 1.0  285,737 
1.0  285,737 

 5～ 7		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,100 
300,266 		 1.0  300,266 
1.0  300,266 

 8～10		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,250 
314,795 		 1.0  314,795 
1.0  314,795 

11～12		 住宅
100.01 
96.9 
96.86 
3,350 
324,481 		 1.0  324,481 
1.0  324,481 

計
1,216.27 
91.6 
1,114.06 

3,489,866 		 3,489,866 
3,489,866 
⑨年額支払賃料      3,489,866 円　×　12ヶ月　＝　      41,878,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,114.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,878,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,123,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,354,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,489,866 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,489,866 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,682,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,070,178 円　　　　（　       221,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-1		 3,766  
(   3,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[111.0]
3,024 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-2		 3,860  
(   3,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]
3,078 
c Ｒ２３－６公
　　　　-3		 3,660  
(   3,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[103.0]
3,145 
北 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,699,136 円  　　　       42,478,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      251,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,616,036 円　（　　　　　　        45,348 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,216.27 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,499,000 円  
（　　　　　       134,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,070,178 円      
②総費用 8,616,036 円      
③純収益　①－② 33,454,142 円      
④建物等に帰属する純収益 25,499,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,955,142 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,446,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,150,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川五丁目６番４
 0115000086108-0000
2 　北区滝野川五丁目６番１７
 0115001134495-0000
3 　北区滝野川五丁目６番５
 0115000086109-0000
4 　
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6 　
7 　
8 　
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10 　
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50 　
備考