別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 556,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東十条１丁目１５番１
｢東十条１－１５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2		 共同住宅

Ｓ4		 一般住宅、共同住宅
、店舗等が混在する
住宅地域		 南東6.4m区道 水道、ガス、下水 東十条

490m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．４ｍ
区道		 交通

施設		 東十条駅南東方

490m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した普通住宅地域で、当面の間現状を維持するものと推測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね北区内のＪＲ京浜東北線、東京メトロ南北線沿線の駅徒歩圏に所在する住宅地域である。標
準地の周辺は、中小規模の低層建物を主体とする住宅地域であるが、駅から５００ｍ程度と交通利便性に優れており、
一定規模以上の画地は賃貸マンションとしての利用も多く見られる。新規供給は画地を小さく分割した分譲開発による
戸建が中心で、総額５～６千万円台程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証
的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求め
た価格であり、対象不動産の収益性を反映して求められた。市場を反映した比準価格を主体に、収益価格を参考とし、
現在の市場動向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -15                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[115.8]		 [104.0]
100		 556,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    523,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向で
、不動産取引件数は横這い傾向にある。住宅
賃料は上昇傾向で取引価格は上昇傾向を示し
ている。

特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公Ｙ

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.7m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
新防火の区域
(70,150)
b ２３－６公

-37		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3m私道、
南3.8m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ５－６公

-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
d ２３－６公
Ｙ
-26		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m区道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(80,160)
e ５－６公

-3		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.9m私道、
北3.4m、
二方路
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
537,571  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
566,558 		 100
[ 103.8]
545,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
553,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
554,517 		 100
[ 100.1]
553,963 
576,000 
c (　           ) 
523,152  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
554,748 		 100
[  99.4]
558,097 
580,000 
d (　           ) 
503,480  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
555,013 		 100
[ 101.2]
548,432 
570,000 
e (　           ) 
645,411  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
657,589 		 100
[ 104.9]
626,872 
652,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



北 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,666,536 
2,804,008 
11,862,528 
8,108,900 
3,753,628 		 （　0.9540）
3,580,961 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     89,524,025 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ5 469.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   196 ㎡     10.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積約４２㎡の１ＬＤＫタイプを各階に想定した。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 階段等の共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.15 
87.5 
85.00 
2,780 
236,300 		 1.0  236,300 
1.0  236,300 

 2～ 2		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,850 
242,250 		 1.0  242,250 
1.0  242,250 

 3～ 3		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,930 
249,050 		 1.0  249,050 
1.0  249,050 

 4～ 4		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,960 
251,600 		 1.0  251,600 
1.0  251,600 

 5～ 5		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,990 
254,150 		 1.0  254,150 
1.0  254,150 

計
469.27 
90.6 
425.00 

1,233,350 		 1,233,350 
1,233,350 
⑨年額支払賃料      1,233,350 円　×　12ヶ月　＝　      14,800,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,800,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       740,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,060,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,233,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,717 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,233,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         594,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,666,536 円　　　　（　        74,829 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１７－６公
　　　　-20		 3,573  
(   3,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
3,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１７－６公
　　　　-21		 3,002  
(   2,882) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
2,886 
c Ｒ１７－６公
　　　　-22		 2,708  
(   2,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
2,794 
北 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 592,008 円  　　　       14,800,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,804,008 円　（　　　　　　        14,306 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     469.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,108,900 円  
（　　　　　        41,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,666,536 円      
②総費用 2,804,008 円      
③純収益　①－② 11,862,528 円      
④建物等に帰属する純収益 8,108,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,753,628 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,580,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,524,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東十条一丁目１５番１
 0115000037562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東十条１丁目１５番１
｢東十条１－１５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:2		 共同住宅

Ｓ4		 一般住宅、共同住宅
、店舗等が混在する
住宅地域		 南東6.4m区道 水道、ガス、下水 東十条

490m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
．４ｍ区道		 交通

施設		 東十条駅南東方

490m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された住宅地域で、当面、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接する周辺区でＪＲ京浜東北線、東京メトロ南北線沿線に立地し、標準的な住環境にある住宅
地域と判定した。主な需要者は当該地域の地縁者、周辺居住者に加え、域外からの転入者も見られる。一次取得者なら
びに買換え層が中心で、都心部へのアクセスが良いため人気がある。中心価格帯は、土地値で４千万円前後、新築戸建
住宅で６千万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ東十条駅が利用でき、交通至便な立地で、アパート等の収益物件も多く見られる。住宅実需にも収益目的にも合理
性が認められる。上振れしやすい取引市場に比べ、賃貸市場は硬直的であり、収益価格はやや低位に求められたものと
思料される。よって、取引の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -15                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[115.8]		 [104.0]
100		 556,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    523,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。住宅地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-14		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ５－６公

-28		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.3m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c １４－６公

-24		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ４－６公Ｙ

-9		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.2m私道、
西3m、南2.9m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
581,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
600,991 		 100
[ 102.5]
586,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
610,000 
b (　           ) 
461,330  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
462,688 		 100
[  83.8]
552,134 
574,000 
c (　           ) 
646,699  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
691,968 		 100
[ 115.4]
599,626 
624,000 
d (　           ) 
441,852  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.7]
455,620 		 100
[  92.0]
495,239 
515,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



北 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,438,140 
2,580,742 
11,857,398 
8,356,500 
3,500,898 		 （　0.9767）
3,419,327 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     85,483,175 円　　　　（　    436,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ5 469.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   196 ㎡     10.2 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４０㎡前後のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.15 
87.5 
85.00 
2,800 
238,000 		 1.0  238,000 
1.0  238,000 

 2～ 2		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,909 
247,265 		 1.0  247,265 
1.0  247,265 

 3～ 3		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,909 
247,265 		 1.0  247,265 
1.0  247,265 

 4～ 4		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,909 
247,265 		 1.0  247,265 
1.0  247,265 

 5～ 5		 住宅
93.03 
91.4 
85.00 
2,909 
247,265 		 1.0  247,265 
1.0  247,265 

計
469.27 
90.6 
425.00 

1,227,060 		 1,227,060 
1,227,060 
⑨年額支払賃料      1,227,060 円　×　12ヶ月　＝　      14,724,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,724,720 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       883,483 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,841,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,227,060 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,227,060 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         585,369 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,438,140 円　　　　（　        73,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１０－６公
　　　　-19		 3,167  
(   3,036) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,075 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,972 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,909 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１０－６公
　　　　-21		 3,156  
(   3,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,869 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 441,742 円  　　　       14,724,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,147,500 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,580,742 円　（　　　　　　        13,167 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     469.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,356,500 円  
（　　　　　        42,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,438,140 円      
②総費用 2,580,742 円      
③純収益　①－② 11,857,398 円      
④建物等に帰属する純収益 8,356,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,500,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,419,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,483,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     436,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東十条一丁目１５番１
 0115000037562-0000
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備考