別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３２番１４
｢赤羽１－３２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 共同住宅

ＲＣ12		 中高層共同住宅等が
建ち並ぶ地域
 東30m区道 水道、ガス、下水 赤羽岩淵

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 赤羽岩淵駅南方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も概ね現在の地域性を保ちつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び隣接区における高度利用が可能で中高層マンションが多く建ち並ぶ地域である。需要者
はマンション業者、投資家、法人等を中心とする。周辺は生活利便性や都心への接近性が良好なマンション適地であり
、区内における価格水準も高い。市場では、金融緩和政策、マンション用地の稀少性等を背景に、高値での参入も見ら
れている。中心価格帯は、土地２００㎡として総額３億円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層マンション等が建ち並ぶ地域に存しており、収益目的の土地利用も多い。したがって、各事例の規範性を考慮の
うえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づく収益性に着目して求めた
収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    951,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 70.3]		 [100.0]
100		 1,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は微増で高齢化率はやや高く、世
帯数は増加傾向にある。区内住宅地の取引件
数は概ね横這い、取引価格は上昇傾向が窺え
る。

赤羽駅も利用可能で生活利便性が良好な地域
である。赤羽駅東口周辺における再開発事業
は徐々に進みつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c ５－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
d ４－６公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m都道、
北東4.3m、
二方路
商業

(100,500)
e １－６公

-11		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
南東3.7m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  93.9]
1,419,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  55.2]
1,491,004 
1,490,000 
c (　           ) 
1,376,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,544,984 		 100
[  93.0]
1,661,273 
1,660,000 
d (　           ) 
1,551,350  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,626,658 		 100
[  72.9]
2,231,355 
2,230,000 
e (　           ) 
1,512,677  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,586,137 		 100
[  98.5]
1,610,291 
1,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,845,383 
10,506,868 
42,338,515 
30,302,300 
12,036,215 		 （　0.9360）
11,265,897 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    281,647,425 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.63 ＲＣ13 1,384.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   208 ㎡     13.8 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１３階建の共同住宅（１階は駐車場等、２～７階は約２５㎡の１Ｒ４戸、８階以上は１Ｒ２戸と約５５㎡の２ＤＫ１戸）を想定 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共用部・駐車場等
108.67 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
103.95 
97.0 
100.80 
3,370 
339,696 		 1.0  339,696 
1.0  339,696 

 3～ 4		 住宅
103.95 
97.0 
100.80 
3,421 
344,837 		 1.0  344,837 
1.0  344,837 

 5～ 7		 住宅
103.95 
97.0 
100.80 
3,505 
353,304 		 1.0  353,304 
1.0  353,304 

 8～13		 住宅
108.71 
97.1 
105.56 
3,522 
371,782 		 1.0  371,782 
1.0  371,782 

計
1,384.63 
89.4 
1,238.16 

4,319,974 		 4,319,974 
4,319,974 
⑨年額支払賃料      4,319,974 円　×　12ヶ月　＝　      51,839,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,238.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         972,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,839,688 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         972,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,112,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,699,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,319,974 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,319,974 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,104,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,845,383 円　　　　（　       254,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-1		 3,553  
(   3,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１１－６公
　　　　-2		 3,252  
(   3,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,127 
c Ｒ１１－６公
　　　　-3		 3,433  
(   3,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,538 
北 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,555,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,112,468 円  　　　       52,811,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      473,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,343,500 円  　　　　    511,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,506,868 円　（　　　　　　        50,514 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 511,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   1,384.63 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,302,300 円  
（　　　　　       145,684 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,845,383 円      
②総費用 10,506,868 円      
③純収益　①－② 42,338,515 円      
④建物等に帰属する純収益 30,302,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,036,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,265,897 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,647,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３２番１４
 0115001235915-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
北 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３２番１４
｢赤羽１－３２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 共同住宅

ＲＣ12		 中高層共同住宅等が
建ち並ぶ地域
 東30m区道 水道、ガス、下水 赤羽岩淵

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 赤羽岩淵駅南方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンション利用が増えつつあり、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線沿いで容積率の高い中高層マンションが建ち並ぶ地域で、北区及び周辺区等をも含む圏域である。
需要者の中心は、賃貸収益を目的とした投資家、不動産業者や法人等のほか、規模は小さいものの中高層マンションの
開発・分譲を行うディベロッパー等も考えられる。収益物件等への投資需要は依然として底堅く、需要は強含みの様相
となっている。需要の中心となる価格帯は、画地規模、容積率等により大きく異なっており一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層マンション地域であり、規模を考慮すれば賃貸収益を目的とした投資家等による取引が中心と考えられる。収益
性に重きが置かれるが、これら収益性等を考慮した上で成約した実際の取引価格から試算した比準価格は、本件におい
ても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いものと思料する。よって、市場性を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    951,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 70.3]		 [100.0]
100		 1,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率は高い。住宅需
要は底堅く取引件数は前年比で横這い程度、
取引価格は前年比で上昇、賃料は前年比で横
這い程度。

赤羽岩淵駅に近い中高層の共同住宅等が建ち
並ぶ地域で、赤羽駅も利用可能で利便性に優
れる。地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－６公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南西4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
b １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c ２３－６公

-34		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
新防火
(100,400)
d ２３－６公
Ｙ
-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m都道、
東1.7m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,252,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,333,091 		 100
[  83.5]
1,596,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  58.3]
1,411,722 
1,410,000 
c (　           ) 
1,338,994  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,391,215 		 100
[  56.6]
2,457,977 
2,460,000 
d (　           ) 
733,281  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
839,898 		 100
[  53.2]
1,578,756 
1,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



北 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,407,057 
9,826,165 
40,580,892 
27,989,600 
12,591,292 		 （　0.9360）
11,785,449 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    294,636,225 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.63 ＲＣ13 1,384.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   208 ㎡     13.8 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場と共用部、２階以上は約２５㎡の単身者向けを中心に、小家族向けを含む。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共用部・駐車場
108.67 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
103.95 
97.0 
100.80 
3,300 
332,640 		 1.0  332,640 
1.0  332,640 

 5～ 7		 住宅
103.95 
97.0 
100.80 
3,350 
337,680 		 1.0  337,680 
1.0  337,680 

 8～10		 住宅
108.71 
97.1 
105.56 
3,380 
356,793 		 1.0  356,793 
1.0  356,793 

11～13		 住宅
108.71 
97.1 
105.56 
3,410 
359,960 		 1.0  359,960 
1.0  359,960 

計
1,384.63 
89.4 
1,238.16 

4,161,219 		 4,161,219 
4,161,219 
⑨年額支払賃料      4,161,219 円　×　12ヶ月　＝　      49,934,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,238.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         972,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,934,628 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         972,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,545,331 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,361,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,161,219 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,161,219 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,006,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,407,057 円　　　　（　       242,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-1		 3,553  
(   3,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,438 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１１－６公
　　　　-2		 3,252  
(   3,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
3,066 
c Ｒ１１－６公
　　　　-4		 3,433  
(   3,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]
3,658 
北 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,360,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,036,265 円  　　　       50,906,628　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      473,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,012,000 円  　　　　    472,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       472,000 円  　　　　    472,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,826,165 円　（　　　　　　        47,241 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 472,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　   1,384.63 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,989,600 円  
（　　　　　       134,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,407,057 円      
②総費用 9,826,165 円      
③純収益　①－② 40,580,892 円      
④建物等に帰属する純収益 27,989,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,591,292 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,785,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    294,636,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３２番１４
 0115001235915-0000
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備考