別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -3 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　倉持　善栄   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子２丁目１７番１７
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 建築中

 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東5.7m区道 水道、ガス、下水 王子

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．７ｍ区道		 交通

施設		 王子駅北方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般戸建住宅、共同住宅地等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持の
まま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及びその隣接区内の京浜東北線、東京メトロ南北線等沿線各駅から徒歩圏内にある戸建住宅
地域である。王子駅から徒歩圏の住宅地で、需要者は地元居住者が中心であるが、一部外部流入者も期待できる。需要
の中心となる価格帯は新築戸建で６，０００～７，０００万円程度と見られ、総額との関連で土地の細分化が進行して
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。収益価格はアパートとして賃貸する場合の収益性
を反映している。当該地域では主として自用目的での取引が中心で居住快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が
多い。共同住宅等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.4]		 [104.0]
100		 519,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    486,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症による混乱は収束し、市場金利の調整
は緩やかで、不動産取引価格は上昇傾向にあ
る。区内の人口は微増、世帯数はやや増加し
ている。

地域要因に特段の変化は見られず、当分は現
状のまま推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。市場競争力は中位
程度であると判断した。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－６公

-28		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.3m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b １３－６公
Ｙ
-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.1m区道、
中間画地
近商

(90,246)
c ２３－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.3m区道、
西4.2m、
準角地
１住居
高度地区2種
(80,172)
d ２０－６公

-2		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.4m私道、
南4m、西4m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,160)
e ２３－６公
Ｙ
-10		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,330  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
462,688 		 100
[  90.2]
512,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
533,000 
b (　           ) 
489,497  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
528,657 		 100
[ 102.6]
515,260 
536,000 
c (　           ) 
548,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
547,574 		 100
[ 106.0]
516,579 
537,000 
d (　           ) 
696,359  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
670,616 		 100
[ 129.2]
519,053 
540,000 
e (　           ) 
563,432  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
606,816 		 100
[ 117.4]
516,879 
538,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    534,000 円／㎡]  



北 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,629,941 
2,352,402 
10,277,539 
7,314,000 
2,963,539 		 （　0.9556）
2,831,958 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     70,798,950 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 132.95 ＲＣ4 421.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡      9.6 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約２５㎡の４階建て共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.45 
83.6 
88.14 
2,900 
255,606 		 1.0  255,606 
1.0  255,606 

 2～ 2		 住宅
105.45 
83.6 
88.14 
3,000 
264,420 		 1.0  264,420 
1.0  264,420 

 3～ 3		 住宅
105.45 
83.6 
88.14 
3,050 
268,827 		 1.0  268,827 
1.0  268,827 

 4～ 4		 住宅
105.45 
83.6 
88.14 
3,100 
273,234 		 1.0  273,234 
1.0  273,234 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.80 
83.6 
352.56 

1,062,087 		 1,062,087 
1,062,087 
⑨年額支払賃料      1,062,087 円　×　12ヶ月　＝　      12,745,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,745,044 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       637,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,107,792 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,062,087 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,062,087 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         512,059 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,629,941 円　　　　（　        62,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６－６公
　　　　-15		 3,314  
(   3,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６－６公
　　　　-16		 3,764  
(   3,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
3,315 
c Ｒ６－６公
　　　　-18		 3,287  
(   3,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,039 
北 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 509,802 円  　　　       12,745,044　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,352,402 円　（　　　　　　        11,646 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     421.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,314,000 円  
（　　　　　        36,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,629,941 円      
②総費用 2,352,402 円      
③純収益　①－② 10,277,539 円      
④建物等に帰属する純収益 7,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,963,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,831,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,798,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子二丁目１７番１７
 0115000001020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -3 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子２丁目１７番１７
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 建築中

 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東5.7m区道 水道、ガス、下水 王子

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．７ｍ区道		 交通

施設		 王子駅北方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区内の鉄道各駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した既成住宅地であるが、土地取引は回復
傾向にある。需要者は一次得者の個人が中心となるが、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。北区内の
買い替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積２００㎡程度で総額１億円前後と思料さ
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンシ
ョン等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での
取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.7]		 [104.0]
100		 517,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    486,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。景気は上向きで推移しており、住宅需要
を中心に不動産市場は回復傾向にある。


北区内の既成住宅地域である。資材高騰の影
響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、マ
ンションを中心に回復が鮮明になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－６公

-2		 北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m区道、
北西6m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ４－６公Ｙ

-9		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.2m私道、
西3m、南2.9m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,160)
c ２３－６公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.3m区道、
西4.2m、
準角地
１住居
高度地区2種
(80,172)
d ５－６公

-14		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    143,005) 
572,020  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
546,917 		 100
[ 109.4]
499,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
520,000 
b (　           ) 
441,852  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.7]
455,620 		 100
[  89.7]
507,938 
528,000 
c (　           ) 
548,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
547,574 		 100
[ 100.4]
545,392 
567,000 
d (　           ) 
581,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
600,991 		 100
[ 115.0]
522,601 
544,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +5.3 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    525,000 円／㎡]  



北 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,674,748 
2,354,210 
10,320,538 
7,314,000 
3,006,538 		 （　0.9556）
2,873,048 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     71,826,200 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＲＣ4 421.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   202 ㎡      9.6 m x   19.4 m  前面道路：区道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約２５㎡の４階建て共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
105.45 
83.6 
88.16 
2,910 
256,546 		 1.0  256,546 
1.0  256,546 

 2～ 2		 居宅
105.45 
83.6 
88.16 
3,000 
264,480 		 1.0  264,480 
1.0  264,480 

 3～ 3		 居宅
105.45 
83.6 
88.16 
3,060 
269,770 		 1.0  269,770 
1.0  269,770 

 4～ 4		 居宅
105.45 
83.6 
88.16 
3,120 
275,059 		 1.0  275,059 
1.0  275,059 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.80 
83.6 
352.64 

1,065,855 		 1,065,855 
1,065,855 
⑨年額支払賃料      1,065,855 円　×　12ヶ月　＝　      12,790,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,790,260 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       639,513 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,150,747 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,065,855 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,065,855 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         513,875 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,674,748 円　　　　（　        62,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６－６公
　　　　-15		 3,314  
(   3,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６－６公
　　　　-18		 3,287  
(   3,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,130 
c Ｒ６－６公
　　　　-22		 3,900  
(   3,897) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,083 
北 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 511,610 円  　　　       12,790,260　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,354,210 円　（　　　　　　        11,655 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     421.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,314,000 円  
（　　　　　        36,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,674,748 円      
②総費用 2,354,210 円      
③純収益　①－② 10,320,538 円      
④建物等に帰属する純収益 7,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,006,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,873,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,223 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,826,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子二丁目１７番１７
 0115000001020-0000
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備考