別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 73,100,000 円  １㎡当たりの価格 562,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川５丁目４８番１９
｢滝野川５－４８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東5.7m区道 水道、ガス、下水 西巣鴨

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．７
ｍ区道		 交通

施設		 西巣鴨駅北西方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西巣鴨駅徒歩圏の住宅地として成熟している。周辺に特段の開発動向もなく、当面は現状のまま推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び周辺区内の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域。都心部への通勤利便性の良さから、他地
域からの転入需要も底堅い。取引の中心価格帯は、標準規模７０～８０㎡の土地で３，５００万円～５，０００万円、
新築戸建て総額で５，０００万円台後半～７，０００万円台半ば程度が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内に収益物件も見られるが、対象標準地の規模等を考慮すると、需要の中心は自己利用を目的とする最終需要者と
判断され、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される。よって、代替競争不動産との比較における市場性を重
視して取引の意思決定がなされる傾向が強いため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及
び単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[115.1]		 [102.0]
100		 563,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向、世帯数はやや増加傾
向、住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移し
ている。物価上昇や金融政策の動向に注視が
必要である。

住宅地域として成熟した地域であり、地域要
因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公Ｙ

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
b １３－６公
Ｙ
-6		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ４－６公Ｙ

-5		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
d ５－６公

-15		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.4m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,177)
e １２－６公
Ｙ
-17		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.4m私道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
570,660  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
583,160 		 100
[  97.4]
598,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
611,000 
b (　           ) 
524,204  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
542,017 		 100
[  96.0]
564,601 
576,000 
c (　           ) 
476,326  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
508,395 		 100
[  94.9]
535,717 
546,000 
d (　           ) 
593,211  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
614,316 		 100
[ 105.5]
582,290 
594,000 
e (　           ) 
456,576  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
481,916 		 100
[  90.6]
531,916 
543,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



北 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,317,355 
1,108,548 
5,208,807 
3,163,090 
2,045,717 		 （　0.9767）
1,998,052 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     49,951,300 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.91 Ｓ3 220.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      9.3 m x   14.3 m  前面道路：区道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建、専有面積３０～３５㎡程度の１ＬＤＫタイプからなる住戸を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.91 
86.1 
66.21 
2,678 
177,310 		 1.0  177,310 
1.0  177,310 

 2～ 2		 住宅
75.42 
87.8 
66.21 
2,761 
182,806 		 1.0  182,806 
1.0  182,806 

 3～ 3		 住宅
68.37 
88.9 
60.77 
2,816 
171,128 		 1.0  171,128 
1.0  171,128 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.70 
87.5 
193.19 

531,244 		 531,244 
531,244 
⑨年額支払賃料        531,244 円　×　12ヶ月　＝　       6,374,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,374,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       318,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,056,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           531,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          531,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         256,126 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,317,355 円　　　　（　        48,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-1		 3,064  
(   2,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,761 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-2		 3,047  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]
2,793 
c Ｒ１３－６公
　　　　-3		 2,716  
(   2,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,743 
北 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,500 円  　　　　     51,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 191,248 円  　　　        6,374,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,300 円  　　　　     51,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,108,548 円　（　　　　　　         8,527 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     220.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,163,090 円  
（　　　　　        24,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,317,355 円      
②総費用 1,108,548 円      
③純収益　①－② 5,208,807 円      
④建物等に帰属する純収益 3,163,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,045,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,998,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,370 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,951,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川五丁目４８番１９
 0115000086950-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区滝野川５丁目４８番１９
｢滝野川５－４８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ2		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東5.7m区道 水道、ガス、下水 西巣鴨

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．７
ｍ区道		 交通

施設		 西巣鴨駅北西方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西巣鴨駅から徒歩圏にある成熟した住宅地域で、特に地域要因の変化要因はなく、今後も現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    576,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区南部及び周辺隣接区内の住宅地域である。主たる需要者は通勤利便性を指向する一次取得者や地縁的
選好性を有する区内及び外部からの居住者である。市場の需給動向については需要が供給を上回っている状況が続いて
いる。市場での中心となる価格帯（総額）は、規模の小さい新築戸建で５，０００万円台後半～７，０００万円台と把
握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住環境の良好な住宅地域であり、主に自用目的を中心として取引されている。そのため当該不動産取引の
典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、代替性の観
点から市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地の規準価格との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -12                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    616,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[116.2]		 [102.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加である
。取引件数はほぼ横這いであるが、取引価格
は上昇している。


住宅地域としては成熟した地域であり、格別
の変動要因は見当たらない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４－６公

-20		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.2m区道、
南1.4m、角地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ４－６公Ｙ

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c １３－６公
Ｙ
-6		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d １３－６公

-27		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,193  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
440,922 		 100
[  85.8]
513,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
524,000 
b (　           ) 
570,660  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
583,160 		 100
[ 100.3]
581,416 
593,000 
c (　           ) 
524,204  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
542,017 		 100
[  99.0]
547,492 
558,000 
d (　           ) 
728,957  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
766,610 		 100
[ 124.5]
615,751 
628,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    576,000 円／㎡]  



北 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,490,378 
1,179,281 
5,311,097 
3,163,090 
2,148,007 		 （　0.9767）
2,097,958 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     52,448,950 円　　　　（　    403,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.91 Ｓ3 220.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      9.3 m x   14.3 m  前面道路：区道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３０～３５㎡前後の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.91 
86.1 
66.21 
2,770 
183,402 		 1.0  183,402 
1.0  183,402 

 2～ 2		 住宅
75.42 
87.8 
66.21 
2,830 
187,374 		 1.0  187,374 
1.0  187,374 

 3～ 3		 住宅
68.37 
88.9 
60.77 
2,880 
175,018 		 1.0  175,018 
1.0  175,018 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.70 
87.5 
193.19 

545,794 		 545,794 
545,794 
⑨年額支払賃料        545,794 円　×　12ヶ月　＝　       6,549,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,549,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       327,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,222,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           545,794 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          545,794 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         263,141 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,490,378 円　　　　（　        49,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-1		 3,064  
(   2,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-2		 3,047  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,872 
c Ｒ１３－６公
　　　　-3		 2,716  
(   2,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,859 
北 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,500 円  　　　　     51,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 261,981 円  　　　        6,549,528　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,300 円  　　　　     51,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,179,281 円　（　　　　　　         9,071 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     220.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,163,090 円  
（　　　　　        24,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,490,378 円      
②総費用 1,179,281 円      
③純収益　①－② 5,311,097 円      
④建物等に帰属する純収益 3,163,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,148,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,097,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,138 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,448,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     403,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区滝野川五丁目４８番１９
 0115000086950-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考