別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-32 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
｢西巣鴨１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗兼共同住
宅の多く建ち並ぶ商
業地域		 東9.7m区道 水道、ガス、下水 大塚

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 折戸通り沿いに位置する 街

路		 ９．７ｍ区道 交通

施設		 大塚駅北方

570m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の低い近隣型商業地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇
傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    616,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊島区を中心とし、小規模事業所又は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣型商業地域と把握され
る。主たる想定需要者層は、地縁性を有する個人、小規模事業者、転売目的の不動産事業者等である。商環境は劣るが
住環境は良好であり、交通・生活利便性等も背景に、取引価格は引き続き上昇傾向で推移している。需要の中心となる
価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５～６千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用または賃貸マンション建設目的のいずれの取引も想定されるが、商業繁華性が低く店舗利用は低層階にとどまるこ
と、及び画地条件の制約等より、収益価格は低位に試算される結果となった。市場参加者は、賃貸経営における投資採
算性を反映した収益価格を検討しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われ、よって市場実勢を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.2]		 [100.0]
100		 712,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数は増加、取引件数及
び住宅着工件数は減少傾向。需要超過により
取引価格は引き続き上昇傾向にある。


地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.3
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,300)
b ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
c ４３４９公
０６
-28		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d ５１５０公
０６
-14		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
e ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
670,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
784,066 		 100
[ 113.4]
691,416 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
691,000 
b (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
872,007 		 100
[ 109.1]
799,273 
799,000 
c (　           ) 
1,150,356  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,993 		 100
[ 154.5]
822,002 
822,000 
d (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
857,293 		 100
[ 131.7]
650,944 
651,000 
e (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  85.9]
784,898 
785,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.6 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    760,000 円／㎡]  



豊島 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,859,624 
1,426,483 
4,433,141 
2,757,960 
1,675,181 		 （　0.9790）
1,640,002 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     45,555,611 円　　　　（　    616,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 49.93 Ｓ4 169.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   74 ㎡      6.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
44.26 
53.2 
23.56 
3,881 
91,436 		 3.0  274,308 
1.0  91,436 

 2～ 2		 共同住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,274 
125,656 		 1.0  125,656 
1.0  125,656 

 3～ 3		 共同住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,375 
129,533 		 1.0  129,533 
1.0  129,533 

 4～ 4		 共同住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,476 
133,409 		 1.0  133,409 
1.0  133,409 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.66 
81.8 
138.70 

480,034 		 662,906 
480,034 
⑨年額支払賃料        480,034 円　×　12ヶ月　＝　       5,760,408 円 
⑩a共益費（管理費）             167 円／㎡　×　     138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         277,955 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,038,363 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       301,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,736,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           662,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          480,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         116,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,859,624 円　　　　（　        79,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-15		 3,652  
(   3,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]
3,744 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,375 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６２７８公０６
賃
　　　　-16		 3,665  
(   3,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
3,338 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-16		 3,364  
(   3,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,336 
豊島 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,500 円  　　　　     48,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 579,683 円  　　　        6,038,363　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      415,600 円  　　　　     48,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,426,483 円　（　　　　　　        19,277 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9790    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　     169.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 45 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,757,960 円  
（　　　　　        37,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,859,624 円      
②総費用 1,426,483 円      
③純収益　①－② 4,433,141 円      
④建物等に帰属する純収益 2,757,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,675,181 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,640,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,555,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     616,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西巣鴨一丁目８５８番１７
 0133000088952-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-32 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７
｢西巣鴨１－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 中層の店舗兼共同住
宅の多く建ち並ぶ商
業地域		 東9.7m区道 水道、ガス、下水 大塚

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．７ｍ区道 交通

施設		 大塚駅北方

570m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、しばらくの間現状を維持するものと予測する。地価に
ついては回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区内に所在する商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動産賃貸経
営を指向する個人投資家、中小企業のオーナー等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要はあるものの、売
り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で３億円程度までで
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ住宅系用途を中心とした商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は
同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準
地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 716,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況・社会構造の変化等から事務所需要
は弱いものの、最寄り駅への接近性に優る共
同住宅等の投資物件用地の需要は旺盛である
。

最寄駅への接近性、街路条件に優る投資物件
用地・マンション用地需要は回復傾向にあり
、地価は強含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０６
-4		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9.8m区道
、北東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
b ５４１２公
０６
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
第２種文教地区
(70,300)
c ６１６９公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
東2.5m、角地
近商

(94,340)
d ４３４９公
０６
-15		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m区道、
北西6m、角地
１住居

(80,320)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,258,592  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,274,324 		 100
[ 133.5]
954,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
955,000 
b (　           ) 
911,043  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
969,939 		 100
[ 119.3]
813,025 
813,000 
c (　           ) 
863,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
986,146 		 100
[ 124.7]
790,815 
791,000 
d (　           ) 
712,340  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
749,327 		 100
[ 101.3]
739,711 
740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



豊島 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,918,907 
1,504,939 
4,413,968 
2,787,300 
1,626,668 		 （　0.9790）
1,592,508 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     44,236,333 円　　　　（　    598,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 49.93 Ｓ4 169.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   74 ㎡      6.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸、２階以上の住戸は平均専有面積３８㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
44.26 
53.2 
23.56 
4,000 
94,240 		 5.0  471,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,300 
126,654 		 1.0  126,654 
1.0  126,654 

 3～ 3		 住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,350 
128,573 		 1.0  128,573 
1.0  128,573 

 4～ 4		 住宅
41.80 
91.8 
38.38 
3,400 
130,492 		 1.0  130,492 
1.0  130,492 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.66 
81.8 
138.70 

479,959 		 856,919 
385,719 
⑨年額支払賃料        479,959 円　×　12ヶ月　＝　       5,759,508 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         332,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,092,388 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       365,543 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,726,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           856,919 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,719 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         184,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,918,907 円　　　　（　        79,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４３４９公０６
賃
　　　　-10		 2,746  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４３４９公０６
賃
　　　　-11		 3,706  
(   3,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,565 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,400 円  　　　　     48,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 609,239 円  　　　        6,092,388　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      415,600 円  　　　　     48,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,504,939 円　（　　　　　　        20,337 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9790    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     169.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,787,300 円  
（　　　　　        37,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,918,907 円      
②総費用 1,504,939 円      
③純収益　①－② 4,413,968 円      
④建物等に帰属する純収益 2,787,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,626,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,592,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,236,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     598,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西巣鴨一丁目８５８番１７
 0133000088952-0000
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備考