別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-31 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 631,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区高松１丁目２３番３５
｢高松１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,270)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗を中心
とする近隣商業地域
 西4.5m区道 水道、ガス、下水 要町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 要町駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,270)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層の店舗を中心とする近隣商業地域であり、繁華性はやや劣る地域である。今後は店舗付共同
住宅、店舗付一般住宅等住宅用途に移行していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    664,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区の近隣型の商業地域及び商住混在地域一帯である。近隣型の商店街は競争環境から長期
衰退傾向にあり、比較的利便性の高い立地は住居系の需要と一致して共同住宅や一般住宅に移行していく傾向にある。
新たな住居系需要者の中心は開発を企画する不動産業者や投資家層である。池袋駅等に近い当該エリアでは需要は旺盛
である。市場の中心価格帯は、規模にもよるが、１８０㎡程度で１億１千から２千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 実証的な市場性を反映する比準価格と投資採算性を反映した収益価格は、双方ともに妥当性を有する試算価格である。
但し、収益価格は最有効使用建物を想定する際の建築費や賃料や経費等の想定要素が存在し、試算価格としての幅は比
準価格と比較すると広いという特徴がある。よって実際の市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.4]		 [100.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

地域要因に特段の変動はない。コロナ禍にお
いても当該地域の不動産需要は堅調であり、
５類に変更後の５月以降も同様である。


個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
c ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ６１６９公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m区道
、中間画地
近商
地区計画等
(100,300)
e ５４１２公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北9.2m区道、
東8.2m、
西3.2m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
651,466  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
623,828 		 100
[  94.1]
662,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
663,000 
b (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[ 120.8]
663,848 
664,000 
c (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[ 101.7]
662,957 
663,000 
d (　           ) 
629,321  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
681,661 		 100
[ 102.7]
663,740 
664,000 
e (　           ) 
682,026  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
739,700 		 100
[ 111.6]
662,814 
663,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.4 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    664,000 円／㎡]  



豊島 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,224,246 
3,374,543 
9,849,703 
6,866,300 
2,983,403 		 （　0.9781）
2,918,066 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     81,057,389 円　　　　（　    450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   270 ％   180 ㎡     11.2 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階から３階は専有面積６０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
90.0 
121.50 
3,051 
370,697 		 4.0  1,482,788 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,906 
353,079 		 1.0  353,079 
1.0  353,079 

 3～ 3		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,935 
356,603 		 1.0  356,603 
1.0  356,603 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
90.0 
364.50 

1,080,379 		 2,192,470 
709,682 
⑨年額支払賃料      1,080,379 円　×　12ヶ月　＝　      12,964,548 円 
⑩a共益費（管理費）             165 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         721,710 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗兼共同住宅の共益費の水準などを参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,686,258 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       821,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,865,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,192,470 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          709,682 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         338,554 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,224,246 円　　　　（　        73,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-40		 2,810  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,031 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-41		 2,815  
(   2,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,027 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-42		 2,338  
(   2,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 91.0]		 100
[104.0]
3,013 
豊島 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,450,743 円  　　　       13,686,258　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,374,543 円　（　　　　　　        18,747 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,866,300 円  
（　　　　　        38,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,224,246 円      
②総費用 3,374,543 円      
③純収益　①－② 9,849,703 円      
④建物等に帰属する純収益 6,866,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,983,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,918,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,057,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区高松一丁目２３番３５
 0133000108682-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-31 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 633,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区高松１丁目２３番３５
｢高松１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,270)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗を中心
とする近隣商業地域
 西4.5m区道 水道、ガス、下水 要町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 要町駅北方

300m		 法令

規制		 近商
(90,270)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は繁華性にやや劣る近隣型の商業地域。今後は利便性を活かし住宅用途への転用が進んでいくものと予
測。経済活動の正常化とともに飲食を中心に減退していた店舗需要も回復し地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区に所在する最寄り駅に近接した商住混在地域。同一需給圏内に存する多くの近隣商業地
域が長期衰退傾向にあり住宅地化が進んでおり、従来の中小法人や個人事業主から居住用賃貸物件を経営する投資家や
建売業者等に需要者の中心が移行している。近隣周辺においても店舗跡地の住宅系用途への転用が進んでおり住宅地需
要は堅調に推移している。市場の中心価格帯については１８０㎡程度の土地で総額１億２千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大すると共に取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行なわれているの
で比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には自用の店舗併用住宅の他に賃貸物件が多数
存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。以上の他に標準地は住宅地化が進む地域に存すること等を
考慮し本件評価では比準価格を重視し収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.4]		 [100.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者のライフスタイルの変化等により豊島
区内の近隣商業地域は衰退傾向にあるが、利
便性に恵まれているので住宅用地への転用が
進んでいる。

従来の近隣型商業地域としての商況は衰退傾
向にあるが、地下鉄沿線に存し交通利便性に
優るので住宅系用途への転用が進んでいくも
のと思われる。

価格形成要因に影響を与えるような個別的要
因は特になく、画地規模も地域の標準である
。個別的要因に特段の変動は見当らない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
b ６１６９公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m区道
、中間画地
近商
地区計画等
(100,300)
c ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ４３４９公
０６
-51		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
商業

(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[ 121.9]
657,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
658,000 
b (　           ) 
629,321  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
681,661 		 100
[ 102.7]
663,740 
664,000 
c (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  99.7]
676,256 
676,000 
d (　           ) 
942,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
979,353 		 100
[ 145.9]
671,249 
671,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    666,000 円／㎡]  



豊島 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,095,604 
3,372,688 
9,722,916 
6,866,300 
2,856,616 		 （　0.9781）
2,794,056 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     77,612,667 円　　　　（　    431,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 Ｓ3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   270 ％   180 ㎡     11.2 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～３階に専有面積６０㎡程度の２ＤＫの住戸を各階２戸、計４戸を配置した３階建店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種同程度の規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
90.0 
121.50 
3,050 
370,575 		 4.0  1,482,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,900 
352,350 		 1.0  352,350 
1.0  352,350 

 3～ 3		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
2,930 
355,995 		 1.0  355,995 
1.0  355,995 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
405.00 
90.0 
364.50 

1,078,920 		 2,190,645 
708,345 
⑨年額支払賃料      1,078,920 円　×　12ヶ月　＝　      12,947,040 円 
⑩a共益費（管理費）             165 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         721,710 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗兼共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,668,750 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       820,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,848,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,190,645 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          708,345 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         226,387 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,095,604 円　　　　（　        72,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-46		 3,011  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
2,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-47		 3,287  
(   3,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 96.3]		 100
[102.0]
3,042 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-49		 3,746  
(   3,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.2]		 100
[104.0]
3,057 
豊島 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,448,888 円  　　　       13,668,750　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,372,688 円　（　　　　　　        18,737 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,866,300 円  
（　　　　　        38,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,095,604 円      
②総費用 3,372,688 円      
③純収益　①－② 9,722,916 円      
④建物等に帰属する純収益 6,866,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,856,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,794,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,612,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     431,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区高松一丁目２３番３５
 0133000108682-0000
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備考