別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-22 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚２丁目４５番３外
｢南大塚２－４５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 808  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 西27m区道、三方路 水道、ガス、下水 大塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 大塚駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要
者層は高層店舗付事務所ビル等の開発を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な
規模を有する土地で２０億円程度と思料する。大規模画地に対する稀少性、投資適格性の高い物件の不足感、金融緩和
政策の継続等から、需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に高層店舗付事
務所ビルを建築して賃貸することを想定しており投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、そ
の市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判
断して関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.2]		 [105.0]
100		 2,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、インバウンドの回復等に
よりアセット間で需要の強弱がみられるが、
金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向に
ある。

中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業
地域であり、地域要因に格別の変動要因はな
い。


個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.5
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-25		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m国道、
南東4m、角地
商業

(100,500)
b ４３４９公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
c ６７１８公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西40m国道、
西2.8m、
北3.2m、
三方路
商業

(100,500)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,389,444  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,557,843 		 100
[ 105.9]
2,415,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,540,000 
b (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,494,310 		 100
[ 117.7]
2,119,210 
2,230,000 
c (　           ) 
1,590,818  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,838,279 		 100
[  80.9]
2,272,286 
2,390,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



豊島 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

315,674,181 
95,783,780 
219,890,401 
156,861,000 
63,029,401 		 （　0.9395）
59,216,122 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,691,889,200 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 731.11 Ｓ8F2B 6,023.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   808 ㎡     36.5 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階駐車場２７台、地下１階・１階店舗フロア貸し、２階～８階事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
651.00 
61.9 
402.93 
4,690 
1,889,742 		 8.0  15,117,936 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
614.75 
58.8 
361.74 
6,960 
2,517,710 		 10.0  25,177,100 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
686.18 
91.4 
627.47 
4,840 
3,036,955 		 6.0  18,221,730 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
389.07 
87.5 
340.63 
4,840 
1,648,649 		 6.0  9,891,894 
0.0  0 

計
6,023.90 
80.8 
4,870.12 

24,277,831 		 159,517,310 
0 
⑨年額支払賃料     24,277,831 円　×　12ヶ月　＝　     291,333,972 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   4,870.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      35,357,071 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       326,691,043 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      12,960,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    25,460,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 314,190,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,517,310 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,483,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     315,674,181 円　　　　（　       390,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８８８９公０６
賃
　　　　-19		 6,335  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[130.0]
4,885 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ８８８９公０６
賃
　　　　-20		 4,589  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,834 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,050,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 42,456,380 円  　　　      339,651,043　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,872,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,185,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      95,783,780 円　（　　　　　　       118,544 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   6,023.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 156,861,000 円  
（　　　　　       194,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 315,674,181 円      
②総費用 95,783,780 円      
③純収益　①－② 219,890,401 円      
④建物等に帰属する純収益 156,861,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,029,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,216,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,691,889,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚二丁目４５番３
 0133000063801-0000
2 　豊島区南大塚二丁目４５番１０
 0133000063807-0000
3 　豊島区南大塚二丁目４５番１１
 0133000063808-0000
4 　豊島区南大塚二丁目４５番６
 0133000063803-0000
5 　豊島区南大塚二丁目４５番７
 0133000063804-0000
6 　豊島区南大塚二丁目４５番８
 0133000063805-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-22 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 1,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚２丁目４５番３外
｢南大塚２－４５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 808  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 西27m区道、三方路 水道、ガス、下水 大塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       808 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 大塚駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域として熟成度は高く、今後とも現状を維持しつつ推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内のＪＲ山手線各駅近くの商業地域で需要者は投資用物件を求める法人や自社ビルを求める一般事
業法人等である。規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが市場において中心となる価格帯は、画地規模８
００㎡程度で２０億円前後と考えられる。コロナ禍にあるものの不動産投資環境は良好であるが飲食業など業種により
賃貸需要は停滞気味である。反面、受給がバランスした事務所の賃貸の需要は安定的に推移している。供給は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 豊島区内の商業地域より取引事例を採用し適正に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が得られた。収
益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した理論的価格として有用性が高
い。以上のとおり、比準価格、収益価格ともに妥当性を指向するものと考えられたので、実証的な比準価格を標準に理
論的な収益価格を比較考量し、周辺の標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.5]		 [105.0]
100		 2,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩
和政策の継続が不動産需要を惹起しているが
、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料
もある。

駅前商業地として熟成度が高く、地域要因に
大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10m区道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６９３１公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m区道
、中間画地
商業

(100,252)
c ６９３１公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m区道、
南東6.2m、
角地
商業

(100,600)
d ５１５０公
０６
-7		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.5m区
道、南東8m、
角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,525,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,669,185 		 100
[  76.7]
2,176,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,290,000 
b (　           ) 
1,057,632  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,163,395 		 100
[  53.3]
2,182,730 
2,290,000 
c (　           ) 
1,571,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,724,594 		 100
[  78.7]
2,191,352 
2,300,000 
d (　           ) 
2,236,140  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,270,876 		 100
[ 101.5]
2,237,316 
2,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,310,000 円／㎡]  



豊島 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

314,173,550 
100,397,559 
213,775,991 
152,053,000 
61,722,991 		 （　0.9395）
57,988,750 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,656,821,429 円　　　　（　  2,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 731.11 ＲＣ8F2B 6,023.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   808 ㎡     36.5 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、地下２階は駐車場、地下１階、１階は店舗、２階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
252.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
651.00 
61.9 
402.93 
4,548 
1,832,526 		 6.0  10,995,156 
1.0  1,832,526 

 1～ 1		 店舗
614.75 
58.8 
361.74 
6,822 
2,467,790 		 8.0  19,742,320 
1.0  2,467,790 

 2～ 7		 事務所
686.18 
91.4 
627.47 
4,548 
2,853,734 		 6.0  17,122,404 
1.0  2,853,734 

 8～ 8		 事務所
389.07 
87.5 
340.63 
4,548 
1,549,185 		 6.0  9,295,110 
1.0  1,549,185 

計
6,023.90 
80.8 
4,870.12 

22,971,905 		 142,767,010 
22,971,905 
⑨年額支払賃料     22,971,905 円　×　12ヶ月　＝　     275,662,860 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   4,870.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      35,064,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       310,727,724 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,340,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    16,670,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 305,397,338 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       142,767,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,356,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       22,971,905 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       7,419,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     314,173,550 円　　　　（　       388,829 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-37		 5,468  
(   5,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 100
[134.7]		 100
[100.0]
4,804 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,548 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-38		 3,277  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.5]		 100
[ 78.9]		 100
[100.0]
4,693 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-39		 2,642  
(   2,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 64.1]		 100
[100.0]
4,966 
豊島 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,650,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,310,159 円  　　　      322,067,724　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,872,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,505,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     100,397,559 円　（　　　　　　       124,254 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   6,023.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 152,053,000 円  
（　　　　　       188,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 314,173,550 円      
②総費用 100,397,559 円      
③純収益　①－② 213,775,991 円      
④建物等に帰属する純収益 152,053,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,722,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,988,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,656,821,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚二丁目４５番３
 0133000063801-0000
2 　豊島区南大塚二丁目４５番１０
 0133000063807-0000
3 　豊島区南大塚二丁目４５番１１
 0133000063808-0000
4 　豊島区南大塚二丁目４５番６
 0133000063803-0000
5 　豊島区南大塚二丁目４５番７
 0133000063804-0000
6 　豊島区南大塚二丁目４５番８
 0133000063805-0000
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備考