別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-21 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区高田１丁目３２７番５１外
｢高田１－３７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
第二種文教地区

(100,400)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
Ｓ5F1B		 中層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18.2m都道 水道、ガス、下水 雑司が谷

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    38 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．２ｍ都道 交通

施設		 雑司が谷駅南東方

210m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
第二種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに中高層店舗付共同住宅の建ち並ぶ地域であり、今後徐々に高層化が図られつつ推移してゆくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    932,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、豊島区及び周辺区内に存する幹線道路乃至準幹線道路沿いの商業地域と把握した。中心的な需要
者は地縁的選好性を有する個人、事業者、貸しビル業者等である。商業集積は高くはないが、副都心線の開通により利
便性は向上しており、最寄り駅との位置関係から需要が見込める地域である。中心となる価格帯は規模により差がある
ものの、総額で４億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は中層店舗付共同住宅等を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似
の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的であり、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は
理論的であるが一部想定要素を内包する面を有する。本件ではより実証的な比準価格を中心に検討を行い収益価格を比
較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 1,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化の広がりに伴い、先行
き経済回復への期待感は増加している。



最寄り駅との位置関係もあり不動産需要は底
堅く推移している。地域要因に大きな変化は
無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１６９公
０６
-20		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m区道、
南東3.3m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,160)
b ６１６９公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
東2.5m、角地
近商

(94,340)
c ６７１８公
０６
-17		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東30m都道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,400)
d ６７１８公
０６
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西25m道路、
北東4m、
二方路
近商
地区計画等
(100,400)
e ６２７８公
０６
-31		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東20m区道、
北西4m、角地
近商
高度地区最高31m
高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
855,045  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
855,843 		 100
[  65.6]
1,304,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
863,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
986,146 		 100
[  93.3]
1,056,962 
1,060,000 
c (　           ) 
1,377,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
1,469,795 		 100
[ 123.1]
1,193,985 
1,190,000 
d (　           ) 
1,524,477  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,747,004 		 100
[ 134.3]
1,300,822 
1,300,000 
e (　           ) 
1,557,454  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,693,917 		 100
[ 133.7]
1,266,954 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



豊島 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,228,624 
5,221,167 
15,007,457 
10,943,100 
4,064,357 		 （　0.9395）
3,818,463 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    109,098,943 円　　　　（　    932,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.51 ＲＣ8 546.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
第二種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   117 ㎡     12.9 m x    8.7 m  前面道路：都道     　  18.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上単身者向けタイプを想定 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.51 
79.3 
67.82 
4,430 
300,443 		 6.0  1,802,658 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
72.99 
84.9 
62.00 
3,530 
218,860 		 2.0  437,720 
1.0  218,860 

 6～ 6		 住宅
61.74 
82.2 
50.75 
3,580 
181,685 		 2.0  363,370 
1.0  181,685 

 7～ 7		 住宅
56.34 
80.5 
45.35 
3,630 
164,621 		 2.0  329,242 
1.0  164,621 

 8～ 8		 住宅
50.49 
78.2 
39.50 
3,690 
145,755 		 2.0  291,510 
1.0  145,755 

計
546.04 
82.7 
451.42 

1,667,944 		 4,537,660 
1,367,501 
⑨年額支払賃料      1,667,944 円　×　12ヶ月　＝　      20,015,328 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　         812,556 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,827,884 円　　×　　   5.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,083,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,744,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,537,660 円　×　　  94.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,367,501 円　×　　  94.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　         440,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,228,624 円　　　　（　       172,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１６９公０６
賃
　　　　-13		 3,862  
(   3,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,713 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１６９公０６
賃
　　　　-14		 3,556  
(   3,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.9]		 100
[100.0]
3,462 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 756,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,291,067 円  　　　       20,827,884　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,221,167 円　（　　　　　　        44,625 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 336,000 円／㎡　×　     546.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,943,100 円  
（　　　　　        93,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,228,624 円      
②総費用 5,221,167 円      
③純収益　①－② 15,007,457 円      
④建物等に帰属する純収益 10,943,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,064,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,818,463 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,098,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     932,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区高田一丁目３２７番５１
 0133000106414-0000
2 　豊島区高田一丁目３３６番１８
 0133000106467-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-21 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区高田１丁目３２７番５１外
｢高田１－３７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
第２種文教地区

(100,400)

1.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
Ｓ5F1B		 中層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 北東18.2m都道 水道、ガス、下水 雑司が谷

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    38 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．２ｍ都道 交通

施設		 雑司が谷駅南東方

210m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼共同住宅が多い都道沿いの商業地域である。将来的には、建て替えが進むにつれて漸次高層化が進ん
でいくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    964,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区を中心に幹線道路及び準幹線道路沿いの店舗兼共同住宅等が見られる商業地域の圏域である。需
要者の属性は、中小企業等の法人、個人事業者、不動産業者等である。市場の需給動向は、緩やかな景気回復に伴い都
道沿いの街路条件等により需要は堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、土地
の総額は、標準地程度の規模で概ね１億円から１億５千万円程度、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域に存する取引事例を採用しており、不動産取引の実態に即した市場性を反映する価格である。収
益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、賃貸収入による安定的で継続的な収益獲得を目的とした収益
性を反映した価格であるが想定事項が含まれる。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した
収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


重要な変動はない。都道沿いで、最寄り駅に
比較的近い近隣商業地域としての特性を維持
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-24		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ８３５２公
０６
-19		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東19m都道、
中間画地
準工
高度3種最高31m
高度地区
(70,400)
d ６９３１公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m区道、
南東6.2m、
角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,122,808  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,258,668 		 100
[ 105.8]
1,189,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,205,318 		 100
[ 104.2]
1,156,735 
1,160,000 
c (　           ) 
1,191,412  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,314,127 		 100
[ 113.9]
1,153,755 
1,150,000 
d (　           ) 
1,571,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,724,594 		 100
[ 141.6]
1,217,934 
1,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



豊島 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,402,041 
5,372,544 
15,029,497 
10,827,300 
4,202,197 		 （　0.9395）
3,947,964 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    112,798,971 円　　　　（　    964,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.51 ＲＣ8 546.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   117 ㎡     12.9 m x    8.7 m  前面道路：都道     　  18.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、２階～６階は１Ｋ、７階と８階は１ＬＤＫと１ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.51 
79.3 
67.82 
4,400 
298,408 		 6.0  1,790,448 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
72.99 
84.9 
62.00 
3,445 
213,590 		 1.0  213,590 
1.0  213,590 

 6～ 6		 住宅
61.74 
82.2 
50.75 
3,490 
177,118 		 1.0  177,118 
1.0  177,118 

 7～ 7		 住宅
56.34 
80.5 
45.35 
3,540 
160,539 		 1.0  160,539 
1.0  160,539 

 8～ 8		 住宅
50.49 
78.2 
39.50 
3,590 
141,805 		 1.0  141,805 
1.0  141,805 

計
546.04 
82.7 
451.42 

1,632,230 		 3,124,270 
1,333,822 
⑨年額支払賃料      1,632,230 円　×　12ヶ月　＝　      19,586,760 円 
⑩a共益費（管理費）             218 円／㎡　×　     451.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,180,915 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,767,675 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,038,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,729,291 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,124,270 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,333,822 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         643,069 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,402,041 円　　　　（　       174,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-27		 4,164  
(   3,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[103.0]
3,778 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,445 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-28		 3,818  
(   3,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
3,670 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-20		 3,559  
(   3,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,326 
豊島 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 935,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,284,444 円  　　　       20,767,675　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      189,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,372,544 円　（　　　　　　        45,919 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　     546.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,827,300 円  
（　　　　　        92,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,402,041 円      
②総費用 5,372,544 円      
③純収益　①－② 15,029,497 円      
④建物等に帰属する純収益 10,827,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,202,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,947,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,798,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     964,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区高田一丁目３２７番５１
 0133000106414-0000
2 　豊島区高田一丁目３３６番１８
 0133000106467-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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30 　
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35 　
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37 　
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39 　
40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考