別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋３丁目３０番１５
｢西池袋３－３０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 事務所兼診療所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南12m区道 水道、ガス、下水 池袋

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 池袋駅西方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所需要がさほど旺盛なエリアではないため、今後は共同住宅地としての利用が増加すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち駅周辺に広がる普通商業地域と判定した。典型的需要者は収益目的の投資家等
が想定される。事務所の賃貸市場は未だ本格的な回復には至らないが、コロナ禍の行動制限が解除されリモートワーク
からオフィスワークへ復帰する動きもあり、若干の改善傾向がみられる。直近１年は、金融緩和や円安を背景に投資用
物件の需要は堅調で、地価は強含みで推移した。同規模の土地の中心価格帯は４億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は実際の市場において投資家等が取得した事例から求めて
おり、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は対象標準地上に最有効使用建物を建築し賃貸することを
想定し求めており、収益性を直接反映した価格である。対象標準地には共同住宅利用の可能性があることも勘案のうえ
、２価格に説得力を認めて相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [100.0]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、池袋を中心とする
区内商業地域の商況は回復傾向にある。投資
需要は引き続き旺盛で地価は強含みで推移し
た。

池袋駅西口の店舗・事務所ビルが建ち並び、
近年マンションの立地も増加している地域。
地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ６９３１公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m区道、
南東6.2m、
角地
商業

(100,600)
c ６９３１公
０６
-37		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m区道
、北東4.2m、
南西4.2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,492)
d ６９３１公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10m区道、
中間画地
商業

(100,600)
e ５４１２公
０６
-33		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
北西11m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,180,466 		 100
[  73.5]
1,606,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,571,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,690,745 		 100
[  97.5]
1,734,097 
1,730,000 
c (　           ) 
1,468,313  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,507,740 		 100
[  90.5]
1,666,011 
1,670,000 
d (　           ) 
1,525,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,669,185 		 100
[  95.0]
1,757,037 
1,760,000 
e (　           ) 
1,132,639  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 105.0]
1,157,956 		 100
[  76.7]
1,509,721 
1,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -10.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



豊島 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,538,879 
21,955,039 
45,583,840 
34,617,600 
10,966,240 		 （　0.9395）
10,302,782 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    294,365,200 円　　　　（　  1,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 191.20 Ｓ10 1,747.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   268 ㎡     12.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～１０階：フロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  66.8 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.70 
30.0 
37.40 
6,339 
237,079 		 10.0  2,370,790 
1.0  237,079 

 2～ 8		 事務所
175.20 
72.0 
126.20 
4,226 
533,321 		 6.0  3,199,926 
1.0  533,321 

 9～10		 事務所
175.20 
70.5 
123.60 
4,226 
522,334 		 6.0  3,134,004 
1.0  522,334 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,747.50 
66.8 
1,168.00 

5,014,994 		 31,038,280 
5,014,994 
⑨年額支払賃料      5,014,994 円　×　12ヶ月　＝　      60,179,928 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,409,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,589,528 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,760,381 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,249,147 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,038,280 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         297,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,014,994 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         991,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,538,879 円　　　　（　       252,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-33		 4,010  
(   3,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
4,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,226 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-34		 3,664  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
4,329 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-32		 4,038  
(   4,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,249 
豊島 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,728,000 円  　　　　    576,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,869,639 円  　　　       69,009,528　×　　　　  17.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,309,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,896,000 円  　　　　    576,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       576,000 円  　　　　    576,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       576,000 円  　　　　    576,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,955,039 円　（　　　　　　        81,922 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 576,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,747.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,617,600 円  
（　　　　　       129,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,538,879 円      
②総費用 21,955,039 円      
③純収益　①－② 45,583,840 円      
④建物等に帰属する純収益 34,617,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,966,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,302,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    294,365,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋三丁目３０番１５
 0133000029066-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋３丁目３０番１５
｢西池袋３－３０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 事務所兼診療所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南12m区道 水道、ガス、下水 池袋

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 共同住宅利用も見られる 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 池袋駅西方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビルを主体とする地域であるが、今後は共同住宅としての利用も増えていくと予測する。その利便性から
用地需要は根強く地価は上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ駅を最寄駅とする交通利便性に恵まれた商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、自社利用目
的の一般法人、開発・転売目的の不動産事業者等が想定される。市場需給動向は、投資用物件への需要は引き続き旺盛
で、供給が限定的なことから取引価格は上昇傾向で推移している。中心価格帯は規模により様々であるが、標準的画地
の規模で土地総額４～５億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高い。またその手順も適
切と判断されるが、オフィス需要がやや弱く、収益価格は低めに試算される結果となった。市場参加者は賃貸経営にお
ける投資採算性を反映した収益価格を検討しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われ、市場実勢を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[102.4]		 [100.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引件数は減少傾向、オフィス賃料及び空室
率は弱含みであるが、取引需要は旺盛であり
、取引利回りは引き続き低下傾向にある。


地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
第二種文教地区
(100,400)
b ６９３１公
０６
-37		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m区道
、北東4.2m、
南西4.2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,492)
c ６９３１公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m区道、
南東6.2m、
角地
商業

(100,600)
d ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,905,323  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,132,422 		 100
[  99.7]
2,138,839 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,140,000 
b (　           ) 
1,468,313  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,550,818 		 100
[  96.6]
1,605,402 
1,610,000 
c (　           ) 
1,571,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,724,594 		 100
[  90.9]
1,897,243 
1,900,000 
d (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,168,421 		 100
[  82.8]
1,411,136 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.4 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



豊島 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,513,071 
21,840,030 
46,673,041 
34,926,500 
11,746,541 		 （　0.9395）
11,035,875 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    315,310,714 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 191.20 ＲＣ10 1,747.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   268 ㎡     12.0 m x   23.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階以上フロア貸事務所 ⑦有効率　  66.8 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.70 
30.0 
37.41 
6,171 
230,857 		 10.0  2,308,570 
1.0  230,857 

 2～ 8		 事務所
175.20 
72.0 
126.14 
4,256 
536,852 		 6.0  3,221,112 
1.0  536,852 

 9～10		 事務所
175.20 
70.5 
123.52 
4,256 
525,701 		 6.0  3,154,206 
1.0  525,701 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,747.50 
66.8 
1,167.43 

5,040,223 		 31,164,766 
5,040,223 
⑨年額支払賃料      5,040,223 円　×　12ヶ月　＝　      60,482,676 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,167.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,806,412 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,289,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,538,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,230,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,164,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         296,065 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,040,223 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         986,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,513,071 円　　　　（　       255,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-27		 4,270  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.9]		 100
[100.0]
4,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,256 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-33		 4,010  
(   3,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,501 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-34		 3,664  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,112 
豊島 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,761,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,606,130 円  　　　       70,769,088　×　　　　  16.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,309,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,989,500 円  　　　　    587,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,840,030 円　（　　　　　　        81,493 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 587,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 323,000 円／㎡　×　   1,747.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,926,500 円  
（　　　　　       130,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,513,071 円      
②総費用 21,840,030 円      
③純収益　①－② 46,673,041 円      
④建物等に帰属する純収益 34,926,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,746,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,035,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,179 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    315,310,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋三丁目３０番１５
 0133000029066-0000
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備考