別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-18 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
｢南長崎５－２６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,324)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる駅前の
商業地域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 東長崎

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 東長崎駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、漸次住宅系用途の建物が多くなるものと予測する
。地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    749,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区内に所在する商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動産賃貸経
営を指向する個人投資家、中小企業のオーナー等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要はあるものの、売
り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で３億円程度までで
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層店舗付共同住宅、飲食店等が混在する近隣型の商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度
で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ同一需給圏内の
標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    773,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島（都） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況・社会構造の変化等から事務所需要
は弱いものの、最寄り駅への接近性に優る共
同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾向に
ある。

最寄り駅に近く、総額も手頃で、共同住宅等
の投資物件用地需要も回復傾向にあり、地価
は強含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-51		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
商業

(100,330)
b ８８８９公
０６
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.7m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
d ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e ４３４９公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
979,353 		 100
[  99.0]
989,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
989,000 
b (　           ) 
1,220,076  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,316,462 		 100
[ 122.1]
1,078,183 
1,080,000 
c (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[  88.2]
909,215 
909,000 
d (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  78.2]
862,183 
862,000 
e (　           ) 
1,066,675  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,186,143 		 100
[ 108.0]
1,098,281 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    920,000 円／㎡]  



豊島 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,349,839 
3,577,050 
8,772,789 
5,686,300 
3,086,489 		 （　0.9592）
2,960,560 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     84,587,429 円　　　　（　    749,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 92.63 ＲＣ4 297.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   324 ％   113 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸、２階以上は平均３０～４３㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.63 
95.7 
88.63 
4,000 
354,520 		 5.0  1,772,600 
1.0  354,520 

 2～ 2		 住宅
92.62 
92.6 
85.75 
3,300 
282,975 		 1.0  282,975 
1.0  282,975 

 3～ 3		 住宅
72.82 
91.9 
66.89 
3,250 
217,393 		 1.0  217,393 
1.0  217,393 

 4～ 4		 住宅
39.12 
92.7 
36.25 
3,200 
116,000 		 1.0  116,000 
1.0  116,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.19 
93.4 
277.52 

970,888 		 2,388,968 
970,888 
⑨年額支払賃料        970,888 円　×　12ヶ月　＝　      11,650,656 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     277.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　         832,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,483,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       624,161 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,859,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,388,968 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          970,888 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         468,089 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,349,839 円　　　　（　       109,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４３４９公０６
賃
　　　　-24		 3,116  
(   3,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
3,424 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４３４９公０６
賃
　　　　-25		 3,138  
(   3,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
3,448 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 606,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,747,650 円  　　　       12,483,216　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,577,050 円　（　　　　　　        31,655 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     297.19 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,686,300 円  
（　　　　　        50,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,349,839 円      
②総費用 3,577,050 円      
③純収益　①－② 8,772,789 円      
④建物等に帰属する純収益 5,686,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,086,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,960,560 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,587,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     749,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎五丁目３８７２番４
 0133000139712-0000
2 　豊島区南長崎五丁目３８７３番４
 0133000139722-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-18 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎５丁目３８７２番４外
｢南長崎５－２６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,324)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる駅前の
商業地域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 東長崎

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 東長崎駅南方

80m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年１２月に地域内の銀行跡地に高層店舗付マンションが竣工し、地域の更新が図られた。今後も商住混在
の駅前商店街として現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区のうち、私鉄や地下鉄沿線の近隣商業地域。典型的需要者は収益物件を求める投資家等
で一部自用の事業者も存する。ネット通販等へ顧客が流出し旧来型の商店街は苦戦を強いられており、共同住宅に建て
替わる例も散見される。直近１年はコロナ禍の行動制限解除に伴い経済活動が再開し、金融緩和も背景に投資用物件へ
の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例を中心に
求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸
することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有す
ると判断して相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    773,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、池袋を中心とする
区内商業地域の商況は回復傾向にある。投資
需要は引き続き旺盛で地価は強含みで推移し
た。

私鉄沿線の旧来型駅前商店街であるが、マン
ションの立地も増加している。地域要因に格
別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ４３４９公
０６
-51		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
商業

(100,330)
c ５４１２公
０６
-30		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
特定防災街区
(94,300)
d ６１６９公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m区道
、中間画地
近商
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  78.0]
864,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
864,000 
b (　           ) 
942,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
979,353 		 100
[  99.6]
983,286 
983,000 
c (　           ) 
563,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
662,463 		 100
[  78.6]
842,828 
843,000 
d (　           ) 
629,321  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
681,661 		 100
[  80.3]
848,893 
849,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    885,000 円／㎡]  



豊島 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,288,710 
3,324,165 
8,964,545 
6,024,100 
2,940,445 		 （　0.9592）
2,820,475 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     80,585,000 円　　　　（　    713,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 92.63 ＲＣ4 297.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   324 ％   113 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２階～４階：２８～３６㎡程度の単身者向け１Ｋ・１ＤＫを計５戸想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.63 
95.7 
88.63 
4,072 
360,901 		 5.0  1,804,505 
1.0  360,901 

 2～ 2		 住宅
92.62 
89.9 
83.25 
3,393 
282,467 		 1.0  282,467 
1.0  282,467 

 3～ 3		 住宅
72.82 
91.9 
66.89 
3,359 
224,684 		 1.0  224,684 
1.0  224,684 

 4～ 4		 住宅
39.12 
92.7 
36.25 
3,325 
120,531 		 1.0  120,531 
1.0  120,531 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.19 
92.5 
275.02 

988,583 		 2,432,187 
988,583 
⑨年額支払賃料        988,583 円　×　12ヶ月　＝　      11,862,996 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     275.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　         660,048 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,523,044 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       500,922 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,022,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,432,187 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          988,583 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         243,239 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,288,710 円　　　　（　       108,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-27		 3,482  
(   3,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,590 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,393 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-26		 3,695  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.7]		 100
[102.0]
3,465 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-28		 4,099  
(   4,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.9]		 100
[101.0]
3,395 
豊島 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 535,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,502,765 円  　　　       12,523,044　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,324,165 円　（　　　　　　        29,417 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     297.19 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,024,100 円  
（　　　　　        53,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,288,710 円      
②総費用 3,324,165 円      
③純収益　①－② 8,964,545 円      
④建物等に帰属する純収益 6,024,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,940,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,820,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,585,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     713,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎五丁目３８７２番４
 0133000139712-0000
2 　豊島区南長崎五丁目３８７３番４
 0133000139722-0000
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備考