別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-17 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 94,300,000 円  １㎡当たりの価格 688,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋本町１丁目２０４番７
｢池袋本町１－３７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,328)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 小規模の店舗、飲食
店等の多い駅前の商
業地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 北池袋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 北池袋駅西方近接

 法令

規制		 近商
(100,328)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 北側の隣接地域にて都市計画道路補助８２号線が事業中であり、当該事業の進捗如何により、近隣地域周辺の地
域イメージの向上が期待される。今後地域の価格形成に変化が生じると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    725,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区を中心とする飲食・日用品販売店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。主たる需要者は賃
貸収益を目的とする不動産業者、投資家等である。市場の需給動向は、コロナ禍の影響は結果として微細に留まり、交
通接近条件等の利便性や高度利用可能な面からも需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地の総額で標準地程度
の規模で概ね１億円前後と推定される。複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、現実の同一需給圏内の市場での取引事例から適切に試算されている。一方、
収益価格は収益性に着目した価格であり、想定建物の収益性に基づく価格であるが、想定要素が含まれる。又、近隣地
域においては収益における利回りの観点では無く自己利用の観点の取引が多く現実の市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 692,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

補助８２号線事業による建築物の不燃化及び
鉄道駅周辺地区としての機能強化、アンダー
パス化への期待等から、周辺では建て替えが
多く見られる。

個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
b ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
c ６７１８公
０６
-28		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
d ６１６９公
０６
-32		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.4m区道
、北東4.3m、
角地
１中専

(80,256)
e ４３４９公
０６
-24		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[ 111.3]
720,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
721,000 
b (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[ 112.2]
731,473 
731,000 
c (　           ) 
665,562  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
718,280 		 100
[  99.4]
722,616 
723,000 
d (　           ) 
819,123  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
769,616 		 100
[ 106.2]
724,685 
725,000 
e (　           ) 
689,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
715,344 		 100
[  98.1]
729,199 
729,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    725,000 円／㎡]  



豊島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,565,367 
3,858,900 
10,706,467 
8,094,000 
2,612,467 		 （　0.9585）
2,504,050 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     69,556,944 円　　　　（　    508,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 83.00 ＲＣ7 438.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   400 ％   328 ％   137 ㎡      6.6 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸の店舗、２階以上は各階２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.50 
41.3 
25.00 
3,659 
91,475 		 5.0  457,375 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
64.90 
88.4 
57.40 
3,210 
184,254 		 1.0  184,254 
1.0  184,254 

 4～ 5		 居宅
64.90 
88.4 
57.40 
3,242 
186,091 		 1.0  186,091 
1.0  186,091 

 6～ 6		 居宅
60.80 
87.7 
53.30 
3,274 
174,504 		 1.0  174,504 
1.0  174,504 

 7～ 7		 居宅
57.70 
87.0 
50.20 
3,306 
165,961 		 1.0  165,961 
1.0  165,961 

計
438.60 
81.6 
358.10 

1,172,630 		 1,538,530 
1,081,155 
⑨年額支払賃料      1,172,630 円　×　12ヶ月　＝　      14,071,560 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     358.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         859,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,931,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       895,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,035,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,538,530 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,081,155 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         515,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,565,367 円　　　　（　       106,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-37		 3,695  
(   3,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
3,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-38		 2,839  
(   2,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,839 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-39		 3,765  
(   3,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
3,322 
豊島 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,493,100 円  　　　       14,931,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,858,900 円　（　　　　　　        28,167 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     438.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,094,000 円  
（　　　　　        59,080 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,565,367 円      
②総費用 3,858,900 円      
③純収益　①－② 10,706,467 円      
④建物等に帰属する純収益 8,094,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,612,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,504,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,556,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     508,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋本町一丁目２０４番７
 0133000001882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
豊島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-17 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 94,300,000 円  １㎡当たりの価格 688,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋本町１丁目２０４番７
｢池袋本町１－３７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(100,328)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 小規模の店舗、飲食
店等の多い駅前の商
業地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 北池袋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 北池袋駅西方近接

 法令

規制		 近商
(100,328)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 北池袋駅前に形成された近隣商業地域であり、小売、飲食、クリニック等近隣型の店舗が建ち並ぶ。当該地域の
北方で事業中の都市計画道路補助８２号線の進捗に伴い、地域の価格形成に変化が生じるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ７階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    724,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内の近隣商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は、地縁を有する個人事業者及び法人、さらに
不動産業者等と判断される。豊島区内における私鉄沿線の近隣商店街は商況性が低く、店舗跡地の住宅用地への転換が
見受けられ、周辺住宅地との代替競争関係の中で価格形成されることも多い。供給が限られており、規模によっても取
引価格は異なるが、需要の中心となる価格帯は、１３０㎡の土地で総額９千万～１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域における取引は、画
地規模、取引総額の面から賃貸収益を見込んだ投資取引は少なく自用目的が多いので、実証的な比準価格を重視して、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 686,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区の商業地は、経済活動の正常化に伴い
客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向に
ある。投資用不動産の需要は堅調に推移して
いる。

直近にて地域要因に変動はないが、近隣地域
の北方で事業中の都市計画道路の進捗は、地
域の価格形成に影響を及ぼすものと思われる
。

市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ
標準的。個別的要因に特段の変動は見られな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
b ６７１８公
０６
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
c ５１５０公
０６
-14		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ８５３３公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[ 112.8]
727,582 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
728,000 
b (　           ) 
661,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
684,371 		 100
[  94.9]
721,150 
721,000 
c (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
857,293 		 100
[ 121.3]
706,754 
707,000 
d (　           ) 
670,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
784,066 		 100
[ 106.1]
738,988 
739,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.8 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    724,000 円／㎡]  



豊島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,612,073 
3,894,653 
10,717,420 
8,208,000 
2,509,420 		 （　0.9585）
2,405,279 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     66,813,306 円　　　　（　    488,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 83.00 ＲＣ7 438.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
地区計画等		 100 ％   400 ％   328 ％   137 ㎡      6.6 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は各階２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.50 
41.3 
25.00 
3,650 
91,250 		 5.0  456,250 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
64.90 
88.4 
57.40 
3,210 
184,254 		 1.0  184,254 
1.0  184,254 

 4～ 5		 住宅
64.90 
88.4 
57.40 
3,260 
187,124 		 1.0  187,124 
1.0  187,124 

 6～ 6		 住宅
60.80 
87.7 
53.30 
3,310 
176,423 		 1.0  176,423 
1.0  176,423 

 7～ 7		 住宅
57.70 
87.0 
50.20 
3,310 
166,162 		 1.0  166,162 
1.0  166,162 

計
438.60 
81.6 
358.10 

1,176,591 		 1,541,591 
1,085,341 
⑨年額支払賃料      1,176,591 円　×　12ヶ月　＝　      14,119,092 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     358.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         859,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,978,532 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       898,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,079,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,541,591 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,085,341 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         517,762 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,612,073 円　　　　（　       106,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-20		 3,354  
(   3,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 96.5]		 100
[100.0]
3,374 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-21		 3,551  
(   3,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.5]		 100
[100.0]
3,608 
c ６７１８公０６
賃
　　　　-22		 2,574  
(   2,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,075 
豊島 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,497,853 円  　　　       14,978,532　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,894,653 円　（　　　　　　        28,428 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     438.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,208,000 円  
（　　　　　        59,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,612,073 円      
②総費用 3,894,653 円      
③純収益　①－② 10,717,420 円      
④建物等に帰属する純収益 8,208,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,509,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,405,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,813,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     488,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋本町一丁目２０４番７
 0133000001882-0000
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備考