別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-16 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 69,200,000 円  １㎡当たりの価格 728,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋２丁目１０４０番３
｢池袋２－３２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,240)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3F1B		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南西4m区道 水道、ガス、下水 池袋

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

690m		 法令

規制		 近商
(90,240)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 用途的な混在の見られる近隣商業地域であるが、今後居住系用途の割合が増えつつ推移してゆくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    758,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内の近隣商業地域と把握した。需要者層としては、比較的少額の収益物件等を需要する個人投資家
を中心とし、地縁を有する小規模事業者等が想定される。池袋駅西側に位置しているが商況は弱く推移しており、周囲
には住宅系への用途転用等も見られる。地域的変化は少なく継続した低金利状況を背景に収益物件需要は概ね堅調に推
移している。取引される価格帯は見いだしにくいが１００㎡程度で、７５００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は近隣型の商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似の地域における取引市
場性を反映した比準価格は実証的であり、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は理論的であるが一部想定要
素を内包する面を有する。本件ではより実証的な比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考慮し、代表標準地との
価格検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.2]		 [100.0]
100		 731,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    673,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化の広がりと共に、先行
き経済回復への期待感は増している。



地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因
の影響を受け不動産需要は堅調に推移してお
り、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-19		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ７１１７公
０６
-8		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,208)
c ７１１７公
０６
-9		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(84,197)
d ８８８９公
０６
-6		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,160)
e ６７１８公
０６
-10		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4.2m区道、
東4.2m、角地
１住居
高度地区2種
(80,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
761,155  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
819,184 		 100
[ 100.7]
813,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
813,000 
b (　           ) 
796,140  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
667,278 		 100
[  91.1]
732,468 
732,000 
c (　           ) 
704,225  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 122.5]
622,185 		 100
[  85.4]
728,554 
729,000 
d (　           ) 
1,053,708  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,076,214 		 100
[ 115.7]
930,176 
930,000 
e (　    229,016) 
763,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
737,989 		 100
[  93.9]
785,931 
786,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    758,000 円／㎡]  



豊島 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,098,152 
2,354,277 
6,743,875 
4,780,440 
1,963,435 		 （　0.9793）
1,922,792 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     54,936,914 円　　　　（　    578,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 64.32 ＲＣ3F1B 242.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   240 ％   95 ㎡      6.8 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階にフロア貸し店舗、２階、３階は約２７㎡の単身者向け住戸の店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 同種建物と比較して概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
58.93 
94.4 
55.61 
2,700 
150,147 		 6.0  900,882 
1.0  150,147 

 1～ 1		 店舗
59.11 
94.4 
55.79 
3,800 
212,002 		 6.0  1,272,012 
1.0  212,002 

 2～ 2		 住宅
62.33 
87.8 
54.72 
3,160 
172,915 		 1.0  172,915 
1.0  172,915 

 3～ 3		 住宅
62.33 
87.8 
54.72 
3,210 
175,651 		 1.0  175,651 
1.0  175,651 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
242.70 
91.0 
220.84 

710,715 		 2,521,460 
710,715 
⑨年額支払賃料        710,715 円　×　12ヶ月　＝　       8,528,580 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     220.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         662,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,191,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,731,545 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,521,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,715 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         342,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,098,152 円　　　　（　        95,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１６９公０６
賃
　　　　-11		 3,757  
(   3,602) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]
3,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,160 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１６９公０６
賃
　　　　-12		 3,424  
(   3,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[116.2]		 100
[101.0]
3,171 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,200 円  　　　　     81,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,056,977 円  　　　        9,191,100　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,000 円  　　　　     81,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,300 円  　　　　     81,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,300 円  　　　　     81,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,354,277 円　（　　　　　　        24,782 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     242.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,780,440 円  
（　　　　　        50,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,098,152 円      
②総費用 2,354,277 円      
③純収益　①－② 6,743,875 円      
④建物等に帰属する純収益 4,780,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,963,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,922,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,936,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     578,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋二丁目１０４０番３
 0133000002968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-16 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 68,900,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋２丁目１０４０番３
｢池袋２－３２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,240)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3F1B		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南西4m区道 水道、ガス、下水 池袋

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

690m		 法令

規制		 近商
(90,240)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が混在する近隣商業地域であるが、今後は住宅系用途が増加していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    601,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内の近隣商業地域と判定した。需要者は投資或いは資産保有を目的とする個人投資家、又は地縁あ
る小規模事業者が中心と考えられる。インターネット通販の広がり等により近隣型の小規模店舗需要は低調であるが、
最寄駅に近いエリアは住宅系用途として需要は堅調である。取引価格は規模や立地により差異があるが、画地規模１０
０㎡程度の土地の中心価格帯は総額７千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例に補修性を行い求めた実証的な試算価格であり説得力が高い。想定さ
れる需要者は投資或いは資産保有を目的とするため、収益性に加えて市場における取引動向に着目して投資判断を行う
ものと判断される。よって、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    773,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 730,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    673,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動正常化に伴い、商業地の賃貸需要は
回復傾向にあり、地価水準も堅調に推移。た
だし、今後の物価・金利動向に留意を要する
。

地域要因に格別な変動はないが、首都圏不動
産市況の堅調な動向に沿い、当該地域の不動
産需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
b ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
c ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ５４１２公
０６
-30		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
特定防災街区
(94,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[ 107.8]
761,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
761,000 
b (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[ 103.0]
778,571 
779,000 
c (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  86.8]
776,759 
777,000 
d (　           ) 
563,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
662,463 		 100
[  87.6]
756,236 
756,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.8 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    770,000 円／㎡]  



豊島 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,349,673 
2,412,401 
6,937,272 
4,898,040 
2,039,232 		 （　0.9793）
1,997,020 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     57,057,714 円　　　　（　    601,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.32 ＲＣ3F1B 242.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   240 ％   95 ㎡      6.8 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階はフロア貸し店舗、２～３階は専有面積２７㎡程度の住戸を各階２戸で構成される合計４戸の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参照
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
58.93 
94.4 
55.61 
2,819 
156,765 		 6.0  940,590 
1.0  156,765 

 1～ 1		 店舗
59.11 
94.4 
55.79 
3,888 
216,912 		 6.0  1,301,472 
1.0  216,912 

 2～ 2		 住宅
62.33 
87.8 
54.72 
3,240 
177,293 		 1.0  177,293 
1.0  177,293 

 3～ 3		 住宅
62.33 
87.8 
54.72 
3,305 
180,850 		 1.0  180,850 
1.0  180,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
242.70 
91.0 
220.84 

731,820 		 2,600,205 
731,820 
⑨年額支払賃料        731,820 円　×　12ヶ月　＝　       8,781,840 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     220.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         662,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,444,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       472,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,972,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,600,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          731,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         352,829 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,349,673 円　　　　（　        98,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８５３３公０６
賃
　　　　-24		 3,649  
(   3,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８５３３公０６
賃
　　　　-25		 3,277  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,344 
c ８５３３公０６
賃
　　　　-26		 3,402  
(   3,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,207 
豊島 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,200 円  　　　　     83,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,086,101 円  　　　        9,444,360　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,000 円  　　　　     83,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,300 円  　　　　     83,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,412,401 円　（　　　　　　        25,394 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　     242.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,898,040 円  
（　　　　　        51,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,349,673 円      
②総費用 2,412,401 円      
③純収益　①－② 6,937,272 円      
④建物等に帰属する純収益 4,898,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,039,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,997,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,057,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     601,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋二丁目１０４０番３
 0133000002968-0000
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備考