別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-14 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 1,910,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目１０番３
｢西池袋１－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ9F1B		 中高層店舗、事務所
等が建ち並ぶ高度商
業地域		 南東16m区道 水道、ガス、下水 池袋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 池袋近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口周辺の高度利用可能な商業地域に存し、今後も概ね現状を維持するものと予測する。不動産需要は堅
調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が所在する豊島区及びその周辺区等で、比較的高容積率の充足が可能な駅周辺の商業地域、
幹線道路沿いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自用目的の法人のほか、マンション等開発業者、
転売目的の不動産業者等である。希少性の高いターミナル駅至近の立地であるため土地需要は高い。立地、規模等によ
り土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると２０億円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は池袋駅西口近接の高度利用可能な商業地域に存し、投資採算性も重視される土地であるため、賃貸投資前
提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心とし
て試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、比準
価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,940,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [100.0]
100		 5,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内において法人の資金調達環境に大きな変
化はなく、外国人投資家を含め投資物件への
需要は強い。ただし今後の金利動向等に留意
する必要がある。

池袋駅西口周辺の繁華な商業地域として成熟
しており、地域要因に特段の変動はない。地
価は上昇傾向で推移している。


代替競争不動産との関係において、立地、環
境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.2
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-15		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m区道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６９３１公
０６
-61		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ６７１８公
０６
-12		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０３公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ０２（公）
６
-34		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m区道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,298,371  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
3,586,544 		 100
[  58.3]
6,151,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,150,000 
b (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,095,097 		 100
[  89.3]
5,705,596 
5,710,000 
c (　           ) 
4,237,780  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,644,607 		 100
[  73.2]
6,345,092 
6,350,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[  87.8]
5,078,108 
5,080,000 
e (　           ) 
3,285,614  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
3,851,872 		 100
[  67.9]
5,672,860 
5,670,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　 -10.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　 -12.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,620,000 円／㎡]  



豊島 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

196,386,700 
59,812,035 
136,574,665 
75,136,000 
61,438,665 		 （　0.9416）
57,850,647 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,753,049,909 円　　　　（　  4,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 295.70 Ｓ11F1B 3,329.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   368 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から２階が店舗、３階から１１階が事務所、地下１階駐車場付きの店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
140.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
181.10 
40.5 
73.40 
6,750 
495,450 		 10.0  4,954,500 
1.0  495,450 

 1～ 1		 店舗
283.70 
18.5 
52.50 
11,000 
577,500 		 10.0  5,775,000 
1.0  577,500 

 2～ 2		 店舗
270.50 
83.5 
226.00 
7,200 
1,627,200 		 6.0  9,763,200 
1.0  1,627,200 

 3～11		 事務所
272.65 
78.5 
214.06 
6,100 
1,305,766 		 6.0  7,834,596 
1.0  1,305,766 

計
3,329.15 
68.4 
2,278.44 

14,452,044 		 91,004,064 
14,452,044 
⑨年額支払賃料     14,452,044 円　×　12ヶ月　＝　     173,424,528 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,607,152 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       198,031,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,141,584 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 192,690,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        91,004,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         864,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,452,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,828,265 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     196,386,700 円　　　　（　       533,660 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-40		 6,255  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.4]		 100
[100.0]
5,964 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-41		 7,254  
(   6,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 91.0]		 100
[120.0]
6,267 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-42		 5,209  
(   5,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
6,505 
豊島 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,400,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 28,396,435 円  　　　      202,831,680　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,575,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      59,812,035 円　（　　　　　　       162,533 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 374,000 円／㎡　×　   3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,136,000 円  
（　　　　　       204,174 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 196,386,700 円      
②総費用 59,812,035 円      
③純収益　①－② 136,574,665 円      
④建物等に帰属する純収益 75,136,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,438,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,850,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      157,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,753,049,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目１０番３
 0133000022923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-14 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 1,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,840,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目１０番３
｢西池袋１－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ9F1B		 中高層店舗、事務所
等が建ち並ぶ高度商
業地域		 南東16m区道 水道、ガス、下水 池袋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 池袋近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗ビル、事務所ビルが建ち並ぶ駅近接の高度商業地域である。地域の熟成度は高く新型コロナウィルスに
伴う行動宣言が解除されたことから今後とも現状の標準的使用を前提にほぼ変化なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線ターミナル駅近くの商業地域で需要者は投資用物件を求める法人や自社ビルを求める一般事
業法人等である。規模、立地等により中心価格帯の把握は困難であるが、市場において中心となる価格帯は画地規模３
６０㎡程度であれば２０億円前後と考えられる。金融緩和が継続していること、新型コロナウイルスによる行動制限が
解除されたことから不動産投資環境は良好であるが、飲食店舗の賃貸需要及び物件の供給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 豊島区内の商業地域より取引事例を採用し適正に価格形成要因を比較考量した結果、実証的な比準価格が得られた。収
益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益性を具現化した理論的価格として有用性が高
い。以上のとおり、比準価格、収益価格ともに妥当性を指向するものと考えられたので、実証的な比準価格を標準に理
論的な収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,940,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 5,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩
和政策の継続が不動産需要を惹起しているが
、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料
もある。

駅前商業地として熟成度が高く、地域要因に
大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-38		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m区道
、北西4m、
角地
商業

(100,366)
b ４３４９公
０６
-17		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.2m区道
、中間画地
商業

(100,470)
c ５４１２公
０６
-20		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ６９３１公
０６
-60		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,699)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,464,120  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,681,824 		 100
[  51.1]
5,248,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,250,000 
b (　           ) 
2,456,466  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,692,287 		 100
[  51.6]
5,217,610 
5,220,000 
c (　           ) 
4,475,107  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,864,441 		 100
[  93.5]
5,202,611 
5,200,000 
d (　           ) 
5,537,954  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
5,817,649 		 100
[ 108.8]
5,347,104 
5,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,300,000 円／㎡]  



豊島 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

210,555,846 
69,196,580 
141,359,266 
76,310,000 
65,049,266 		 （　0.9416）
61,250,389 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,856,072,394 円　　　　（　  5,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 295.70 Ｓ11F1B 3,329.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   368 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場と店舗、１、２階は店舗、３～１１階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
140.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
181.10 
40.5 
73.40 
7,984 
586,026 		 12.0  7,032,312 
1.0  586,026 

 1～ 1		 店舗
283.70 
18.5 
52.50 
12,774 
670,635 		 12.0  8,047,620 
1.0  670,635 

 2～ 2		 店舗
270.50 
83.5 
226.00 
9,581 
2,165,306 		 12.0  25,983,672 
1.0  2,165,306 

 3～11		 事務所
272.65 
78.5 
214.06 
6,387 
1,367,201 		 6.0  8,203,206 
1.0  1,367,201 

計
3,329.15 
68.4 
2,278.44 

15,726,776 		 114,892,458 
15,726,776 
⑨年額支払賃料     15,726,776 円　×　12ヶ月　＝　     188,721,312 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,873,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       210,594,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    11,009,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 204,384,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       114,892,458 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,091,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,726,776 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,079,749 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     210,555,846 円　　　　（　       572,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-34		 4,262  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
6,550 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,387 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-35		 4,158  
(   3,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 100
[ 79.9]		 100
[100.0]
6,629 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-36		 3,407  
(   3,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.5]		 100
[ 69.9]		 100
[100.0]
6,817 
豊島 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,200,000 円  　　　　  1,300,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 38,770,980 円  　　　      215,394,336　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,575,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,050,000 円  　　　　  1,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,300,000 円  　　　　  1,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,300,000 円  　　　　  1,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      69,196,580 円　（　　　　　　       188,034 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 379,000 円／㎡　×　   3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,310,000 円  
（　　　　　       207,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 210,555,846 円      
②総費用 69,196,580 円      
③純収益　①－② 141,359,266 円      
④建物等に帰属する純収益 76,310,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 65,049,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,250,389 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      166,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,856,072,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目１０番３
 0133000022923-0000
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備考