別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-12 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目３５番７外
｢南池袋１－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模な高層ビルが
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 東22m都道、北側道 水道、ガス、下水 池袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗事務所ビルや高層店舗兼マンションが建ち並び、専門学校等も介在する明治通り沿いの商業地域。事務
所需要はやや弱いため、今後は上層階をマンションとして使用する傾向が強まると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。典型的需要者は相応の資本力を持
つ投資家が想定される。事務所の賃貸市場は本格的な回復には至らないが、コロナ禍の行動制限が解除されリモートワ
ークからオフィスワークへ復帰する動きもあり若干の改善傾向がみられる。直近１年間は、金融緩和や円安を背景に投
資用物件の需要は堅調で、地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２０億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求め
ており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸する
ことを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると
判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,940,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[158.0]		 [102.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、池袋を中心とする
区内商業地域の商況は回復傾向にある。投資
需要は引き続き旺盛で地価は強含みで推移し
た。

池袋駅勢圏の高層店舗事務所ビルや高層店舗
付マンションが建ち並ぶ商業地域。地域要因
に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
b ６９３１公
０６
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
第二種文教地区
(100,400)
c ９００５公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m都道、
中間画地
商業
高度地区46m
(96,543)
d ６９３１公
０６
-31		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
東3m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,505)
e １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,471,214 		 100
[  77.5]
3,188,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,250,000 
b (　           ) 
1,905,323  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,132,422 		 100
[  73.3]
2,909,171 
2,970,000 
c (　           ) 
1,949,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,131,291 		 100
[  72.0]
2,960,126 
3,020,000 
d (　           ) 
2,540,046  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
3,023,465 		 100
[ 109.2]
2,768,741 
2,820,000 
e (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[  87.7]
2,887,393 
2,950,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +8.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,940,000 円／㎡]  



豊島 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

233,096,233 
74,489,111 
158,607,122 
100,386,000 
58,221,122 		 （　0.9405）
54,756,965 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,610,498,971 円　　　　（　  2,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 580.10 ＲＣ8F1B 4,822.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   732 ㎡     25.0 m x   28.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～８階：事務所、地下１階：駐車場、フロア貸しが中心。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
552.20 
31.6 
174.30 
7,550 
1,315,965 		 10.0  13,159,650 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,393 
2,330,693 		 6.0  13,984,158 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,393 
2,330,693 		 6.0  13,984,158 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,822.90 
66.3 
3,199.49 

17,630,816 		 111,048,756 
0 
⑨年額支払賃料     17,630,816 円　×　12ヶ月　＝　     211,569,792 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      23,228,297 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似店舗兼事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       234,798,089 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     9,967,924 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 232,030,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,048,756 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,066,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     233,096,233 円　　　　（　       318,437 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-31		 5,194  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[113.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
5,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,393 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４３４９公０６
賃
　　　　-3		 7,015  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[131.3]		 100
[100.0]
5,508 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-45		 6,721  
(   6,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[122.4]		 100
[100.0]
5,331 
豊島 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,760,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 36,541,711 円  　　　      241,998,089　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,442,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,365,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      74,489,111 円　（　　　　　　       101,761 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 341,000 円／㎡　×　   4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,386,000 円  
（　　　　　       137,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 233,096,233 円      
②総費用 74,489,111 円      
③純収益　①－② 158,607,122 円      
④建物等に帰属する純収益 100,386,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 58,221,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,756,965 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,610,498,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目３５番７
 0133000046607-0000
2 　豊島区南池袋一丁目３５番８
 0133000046608-0000
3 　豊島区南池袋一丁目３５番９
 0133000046609-0000
4 　豊島区南池袋一丁目３５番１０
 0133000046610-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-12 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 2,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目３５番７外
｢南池袋１－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模な高層ビルが
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 東22m都道、北側道 水道、ガス、下水 池袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、相対的な住宅需要の強さ
を背景に、上層階を共同住宅として活用する建物が徐々に増加すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区とその周辺区の幹線道路沿いに形成された商業地域である。想定される主な需要者は、資力のあ
る投資家及び不動産業者であるが、条件次第ではマンション開発業者も需要者となりうる。最寄り駅から至近といえる
立地ではないものの相応の人通りがあり、物件供給が限定的であることもあって、土地の需要は堅調である。需要の中
心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で２０億円弱である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において成立した取引事例を基に試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方で、
店舗兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も軽視すべきではない。したがって、実証的な
比準価格を標準として、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,940,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[159.2]		 [102.0]
100		 2,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で停滞していた豊島区の人口は令和
４年春以降上昇に転じ、増加基調に戻ってい
る。不動産取引も活発である。


高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域であるが、将来は共同住宅の増加も予想さ
れる。旺盛な不動産需要を背景に地価が上昇
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-31		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
東3m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,505)
b ６９３１公
０６
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m都道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
第二種文教地区
(100,400)
c ４３４９公
０６
-31		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
中間画地
商業

(100,600)
d ４３４９公
０６
-25		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西23m国道、
南東4m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,540,046  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
2,862,844 		 100
[ 104.4]
2,742,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,800,000 
b (　           ) 
1,905,323  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,132,422 		 100
[  77.6]
2,747,966 
2,800,000 
c (　           ) 
1,939,522  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,195,539 		 100
[  82.7]
2,654,823 
2,710,000 
d (　           ) 
2,389,444  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,557,843 		 100
[  90.7]
2,820,114 
2,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



豊島 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

227,826,830 
70,386,245 
157,440,585 
101,574,000 
55,866,585 		 （　0.9405）
52,542,523 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,545,368,324 円　　　　（　  2,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 580.10 ＲＣ8F1B 4,822.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   732 ㎡     25.0 m x   28.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所、地下１階は駐車場 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
552.20 
31.6 
174.30 
7,350 
1,281,105 		 10.0  12,811,050 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,250 
2,268,893 		 6.0  13,613,358 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,250 
2,268,893 		 6.0  13,613,358 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,822.90 
66.3 
3,199.49 

17,163,356 		 108,104,556 
0 
⑨年額支払賃料     17,163,356 円　×　12ヶ月　＝　     205,960,272 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      23,228,297 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       229,188,569 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,599,543 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 226,789,026 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       108,104,556 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,037,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     227,826,830 円　　　　（　       311,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７８５５公０６
賃
　　　　-25		 4,435  
(   4,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[ 80.0]
5,611 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７８５５公０６
賃
　　　　-26		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
5,379 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-27		 4,621  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]
5,178 
豊島 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,840,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 32,148,845 円  　　　      236,388,569　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,442,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,535,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,710,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,710,000 円  　　　　  1,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      70,386,245 円　（　　　　　　        96,156 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,710,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 101,574,000 円  
（　　　　　       138,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 227,826,830 円      
②総費用 70,386,245 円      
③純収益　①－② 157,440,585 円      
④建物等に帰属する純収益 101,574,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,866,585 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,542,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,545,368,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目３５番７
 0133000046607-0000
2 　豊島区南池袋一丁目３５番８
 0133000046608-0000
3 　豊島区南池袋一丁目３５番９
 0133000046609-0000
4 　豊島区南池袋一丁目３５番１０
 0133000046610-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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49 　
50 　
備考