別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-10 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区駒込３丁目３４０番６外
｢駒込３－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 北東22m都道 水道、ガス、下水 駒込

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 駒込駅北方

110m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測する。
不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が所在する豊島区及びその周辺区等で、中高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自己利用目的の一般法人、マンシ
ョンデベロッパー等の開発業者、不動産業者等である。利便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により
土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると２億円～２．５億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駒込駅前周辺の比較的高度利用可能な商業地域に存し、投資採算性も重視される土地であるため、賃貸投
資前提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心
として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、
比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 1,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内において法人の資金調達環境に大きな変
化はなく、外国人投資家を含め投資物件への
需要は強い。ただし今後の金利動向等に留意
する必要がある。

駒込駅周辺の商業地域として成熟しており、
地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾
向で推移している。


代替競争不動産との関係において、立地、環
境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10m区道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６９３１公
０６
-16		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m区道、
南東6.2m、
角地
商業

(100,600)
c １－６公

-11		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
南東3.7m、
二方路
商業

(100,500)
d ６２７８公
０６
-27		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西17m国道、
東9.2m、
二方路
商業
高度地区最高46m
(100,600)
e ６９３１公
０６
-44		 北区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
高度地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,525,848  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,669,185 		 100
[  91.3]
1,828,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,830,000 
b (　           ) 
1,571,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,724,594 		 100
[  86.2]
2,000,689 
2,000,000 
c (　           ) 
1,512,677  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,586,137 		 100
[  93.1]
1,703,692 
1,700,000 
d (　           ) 
1,666,684  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,796,844 		 100
[ 102.2]
1,758,164 
1,760,000 
e (　  1,158,329) 
1,654,756  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,798,720 		 100
[  81.7]
2,201,616 
2,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



豊島 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,626,490 
11,383,612 
24,242,878 
17,206,400 
7,036,478 		 （　0.9371）
6,593,884 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    188,396,686 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.56 Ｓ10 789.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   126 ㎡      5.7 m x   22.4 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は事務所フロア貸し想定。実際使用容積率５９９．８３％。 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.40 
89.5 
79.16 
4,250 
336,430 		 10.0  3,364,300 
1.0  336,430 

 2～ 2		 事務所
85.01 
96.5 
82.01 
3,400 
278,834 		 6.0  1,673,004 
1.0  278,834 

 3～ 9		 事務所
85.01 
96.5 
82.01 
3,400 
278,834 		 6.0  1,673,004 
1.0  278,834 

10～10		 事務所
21.50 
86.0 
18.50 
3,400 
62,900 		 6.0  377,400 
1.0  62,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
789.98 
95.4 
753.74 

2,630,002 		 17,125,732 
2,630,002 
⑨年額支払賃料      2,630,002 円　×　12ヶ月　＝　      31,560,024 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     753.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,426,928 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,986,952 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,034,282 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,952,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,125,732 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,630,002 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2060　＝　         511,982 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,626,490 円　　　　（　       282,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-37		 3,826  
(   3,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
3,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-38		 3,441  
(   3,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.6]		 100
[100.0]
3,467 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-39		 3,110  
(   3,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,378 
豊島 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,415,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,917,912 円  　　　       36,986,952　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,079,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,405,500 円  　　　　    283,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,383,612 円　（　　　　　　        90,346 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　     789.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,206,400 円  
（　　　　　       136,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,626,490 円      
②総費用 11,383,612 円      
③純収益　①－② 24,242,878 円      
④建物等に帰属する純収益 17,206,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,036,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,593,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,396,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区駒込三丁目３４０番６
 0133000072451-0000
2 　豊島区駒込三丁目３４０番１６
 0133000072453-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-10 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区駒込３丁目３４０番６外
｢駒込３－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中高層店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 北東22m都道 水道、ガス、下水 駒込

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 駒込駅北方

110m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駒込駅北側の成熟した商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、当面はほぼ現状のまま推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、最寄駅であるＪＲ駒込駅等の豊島区内の各駅周辺に形成された商業地域である。想定される主な需要者
は、地縁を有する法人及び不動産業者等である。交通接近条件に優れて人通りも比較的多い一方で、物件供給は限定的
であるため、土地に対する需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は立地や規模により異なるが、標準的
画地の規模を前提とした場合、土地総額で２億５千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において成立した取引事例を基に試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方で、
店舗兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も軽視すべきではない。したがって、実証的な
比準価格を標準として、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で停滞していた豊島区の人口は令和
４年春以降上昇に転じ、増加基調に戻ってい
る。不動産取引も活発である。


駒込駅北側の商業地域として成熟しており、
地域要因に大きな変動はない。旺盛な不動産
需要を背景に、地価が上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西40m国道、
西2.8m、
北3.2m、
三方路
商業

(100,500)
b ６９３１公
０６
-29		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西43.2m都
道、
南西3.1m、
角地
商業
高度地区最低7m
(92,446)
c ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ７１１７公
０６
-24		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,590,818  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,838,279 		 100
[ 106.9]
1,719,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,720,000 
b (　           ) 
1,617,765  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,713,213 		 100
[  96.7]
1,771,678 
1,770,000 
c (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,205,318 		 100
[  70.7]
1,704,835 
1,700,000 
d (　           ) 
1,122,808  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,258,668 		 100
[  70.4]
1,787,881 
1,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,750,000 円／㎡]  



豊島 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,938,101 
12,389,405 
25,548,696 
18,270,000 
7,278,696 		 （　0.9371）
6,820,866 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    194,881,886 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.56 Ｓ10 789.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   126 ㎡      5.7 m x   22.4 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階を店舗、２階以上を事務所とした店舗兼事務所 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.40 
89.5 
79.16 
4,589 
363,265 		 10.0  3,632,650 
1.0  363,265 

 2～ 2		 事務所
85.01 
96.5 
82.01 
3,530 
289,495 		 6.0  1,736,970 
1.0  289,495 

 3～ 9		 事務所
85.01 
96.5 
82.01 
3,530 
289,495 		 6.0  1,736,970 
1.0  289,495 

10～10		 事務所
21.50 
86.0 
18.50 
3,530 
65,305 		 6.0  391,830 
1.0  65,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
789.98 
95.4 
753.74 

2,744,530 		 17,920,240 
2,744,530 
⑨年額支払賃料      2,744,530 円　×　12ヶ月　＝　      32,934,360 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     753.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,472,152 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,406,512 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,536,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,870,252 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,920,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         172,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,744,530 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         895,815 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,938,101 円　　　　（　       301,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７８５５公０６
賃
　　　　-25		 4,435  
(   4,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 100
[ 95.0]
4,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,648 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７８５５公０６
賃
　　　　-26		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.5]		 100
[108.0]
3,894 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-27		 4,621  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.2]		 100
[105.0]
3,487 
豊島 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,160,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,105,205 円  　　　       38,406,512　×　　　　  18.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,079,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,465,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,389,405 円　（　　　　　　        98,329 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     789.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,270,000 円  
（　　　　　       145,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,938,101 円      
②総費用 12,389,405 円      
③純収益　①－② 25,548,696 円      
④建物等に帰属する純収益 18,270,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,278,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,820,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,881,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区駒込三丁目３４０番６
 0133000072451-0000
2 　豊島区駒込三丁目３４０番１６
 0133000072453-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考