別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-7 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 859,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎１丁目２０３１番８
｢南長崎１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 椎名町

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 椎名町駅南西方

610m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 都営大江戸線「落合南長崎」駅も利用可能で、通勤利便性に富むことからマンション需要も高い。今後も店舗付
共同住宅地域として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    931,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    622,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区のうち、広幅員道路沿いの近隣商業地域と判定した。典型的需要者は、収益物件を求め
る投資家等が中心で自用目的の事業者も想定される。中高層利用が可能で高い収益力が見込める店舗付マンション用地
等への投資需要は底堅い。コロナ禍の行動制限が解除され経済活動が再開する中、金融緩和を背景に投資用物件への需
要は堅調で直近１年間の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は店舗兼共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が
低いことに起因する。対象標準地には投資家のほか自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれ
らの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討より、より説得力を有するのは比準価格と判断して
当該価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    972,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[102.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100		 861,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    799,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、池袋を中心とする
区内商業地域の商況は回復傾向にある。投資
需要は引き続き旺盛で地価は強含みで推移し
た。

新宿区界付近に位置し、目白通り沿いに店舗
付マンションが建ち並ぶ近隣商業地域。地域
要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.7
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ７１１７公
０６
-24		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ５１５０公
０６
-14		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
e ６０８０７

-18		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
北西5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,180,466 		 100
[ 127.4]
926,582 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
927,000 
b (　           ) 
1,122,808  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,258,668 		 100
[ 121.7]
1,034,238 
1,030,000 
c (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
857,293 		 100
[ 102.6]
835,568 
836,000 
d (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[  88.1]
931,570 
932,000 
e (　           ) 
898,956  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
1,032,135 		 100
[  87.9]
1,174,215 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  +1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    931,000 円／㎡]  



豊島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,001,327 
4,328,424 
11,672,903 
7,994,600 
3,678,303 		 （　0.9592）
3,528,228 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    100,806,514 円　　　　（　    622,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 109.40 ＲＣ4 437.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   162 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～４階：２５～３０㎡程度の単身者向け１Ｋを中心に各階３戸、合計９戸想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.40 
63.3 
69.24 
4,062 
281,253 		 5.0  1,406,265 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,385 
338,297 		 1.0  338,297 
1.0  338,297 

 3～ 3		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,419 
341,695 		 1.0  341,695 
1.0  341,695 

 4～ 4		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,385 
338,297 		 1.0  338,297 
1.0  338,297 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
437.60 
84.3 
369.06 

1,299,542 		 2,424,554 
1,018,289 
⑨年額支払賃料      1,299,542 円　×　12ヶ月　＝　      15,594,504 円 
⑩a共益費（管理費）             178 円／㎡　×　     369.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　         788,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の店舗付マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,382,816 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       655,313 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,727,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,424,554 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,018,289 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         250,548 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,001,327 円　　　　（　        98,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-28		 4,099  
(   4,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.4]		 100
[100.0]
3,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,385 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-27		 3,482  
(   3,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,419 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-26		 3,695  
(   3,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.1]		 100
[100.0]
3,522 
豊島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,884,024 円  　　　       16,382,816　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,328,424 円　（　　　　　　        26,719 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     437.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,994,600 円  
（　　　　　        49,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,001,327 円      
②総費用 4,328,424 円      
③純収益　①－② 11,672,903 円      
④建物等に帰属する純収益 7,994,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,678,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,528,228 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,806,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     622,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎一丁目２０３１番８
 0133000131317-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-7 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南長崎１丁目２０３１番８
｢南長崎１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 椎名町

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 椎名町駅南西方

610m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗付共同住宅の利用が一般的な幹線道路沿いの商業地域である。標準的使用は今後も同様に推移し、同
種不動産への投資需要及び地価水準は概ね堅調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    664,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区を中心として周辺区も含む幹線道路沿いの商業地であり、標準的使用は店舗付共同住宅である。需
要者の中心は主にマンションデベロッパーや不動産投資会社等が想定される。容積率が確保できるマンション適地の商
業地に対しての需要は高い。土地取引の中心価格帯については、その立地や規模等で個別性が高く一概に把握すること
は困難であるが、個人富裕層も比較的投資しやすい総額数億円程度のものが多くみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗付共同住宅を標準的使用とする幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は豊島区及び周辺区内に存する
類似地域の事例より求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方、収益価格は幹線道路沿いの立地に
比して元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    972,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[102.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100		 854,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    799,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の商業地においてマンション適地は
業務用途等から中高層共同住宅利用への転換
がみられ、立地・規模等に優れた物件への投
資需要は高い。

豊島区内の幹線道路沿いの店舗付共同住宅を
中心とした商業地域であり、特段の変動要因
はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.7
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１６９公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
東2.5m、角地
近商

(94,340)
b ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
c ６７１８公
０６
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9m区道、
西4m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
d ５６８６公
０６
-15		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12.2m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
863,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
986,146 		 100
[  98.4]
1,002,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[  88.1]
931,570 
932,000 
c (　           ) 
661,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
684,371 		 100
[  74.2]
922,333 
922,000 
d (　           ) 
588,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
871,275 		 100
[ 105.7]
824,290 
824,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  +0.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



豊島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,924,033 
4,173,873 
11,750,160 
7,825,700 
3,924,460 		 （　0.9592）
3,764,342 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    107,552,629 円　　　　（　    664,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.40 ＲＣ4 437.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   162 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～４階は平均専有面積３０㎡程度のシングル向け住戸（各階３戸）を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.40 
63.3 
69.24 
3,729 
258,196 		 5.0  1,290,980 
1.0  258,196 

 2～ 2		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,390 
338,797 		 1.0  338,797 
1.0  338,797 

 3～ 3		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,458 
345,593 		 1.0  345,593 
1.0  345,593 

 4～ 4		 住宅
109.40 
91.4 
99.94 
3,322 
332,001 		 1.0  332,001 
1.0  332,001 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
437.60 
84.3 
369.06 

1,274,587 		 2,307,371 
1,274,587 
⑨年額支払賃料      1,274,587 円　×　12ヶ月　＝　      15,295,044 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     369.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　         797,170 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,092,214 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       804,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,287,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,307,371 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,274,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         614,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,924,033 円　　　　（　        98,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５６８６公０６
賃
　　　　-18		 3,324  
(   3,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,536 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５６８６公０６
賃
　　　　-19		 3,202  
(   3,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,594 
c ５６８６公０６
賃
　　　　-20		 3,218  
(   3,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,387 
豊島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,914,973 円  　　　       16,092,214　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,173,873 円　（　　　　　　        25,765 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     437.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,825,700 円  
（　　　　　        48,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,924,033 円      
②総費用 4,173,873 円      
③純収益　①－② 11,750,160 円      
④建物等に帰属する純収益 7,825,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,924,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,764,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,552,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     664,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南長崎一丁目２０３１番８
 0133000131317-0000
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備考