別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋１丁目５４４番４
｢池袋１－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の日用品店舗等
の建ち並ぶ商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 池袋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅から川越街道へ抜ける平和通り商店街の一角を形成し、日用品店舗や飲食店舗等が軒を連ねる。上層階は
共同住宅利用が多い。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    873,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び隣接区のうちＪＲ線等の各駅を中心とする近隣商業地域。需要者は収益物件を求める投資家
が中心で一部自用目的の事業者も存する。旧来型の商店街は衰退傾向にあるものも見られるが、ターミナル駅周辺にお
いては底堅い需要が認められる。直近１年は行動制限の解除により経済活動が再開し、金融緩和も背景に投資用物件へ
の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例を中心に
求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸
することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有す
ると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[148.9]		 [100.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    955,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、池袋を中心とする
区内商業地域の商況は回復傾向にある。投資
需要は引き続き旺盛で地価は強含みで推移し
た。

画地の統合により共同住宅に建て替わる例も
散見される。地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-28		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ６７１８公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
c ６９３１公
０６
-37		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m区道
、北東4.2m、
南西4.2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,492)
d ８５３３公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,300)
e ６１６９公
０６
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西11m区道、
東2.5m、角地
近商

(94,340)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,150,356  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,993 		 100
[ 110.4]
1,150,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
644,142  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
820,713 		 100
[  79.4]
1,033,644 
1,030,000 
c (　           ) 
1,468,313  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,507,740 		 100
[ 135.2]
1,115,192 
1,120,000 
d (　           ) 
670,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
784,066 		 100
[  77.4]
1,013,005 
1,010,000 
e (　           ) 
863,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
986,146 		 100
[  86.1]
1,145,350 
1,150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.8 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



豊島 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,890,778 
4,041,093 
11,849,685 
9,015,000 
2,834,685 		 （　0.9592）
2,719,030 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     77,686,571 円　　　　（　    873,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 66.81 ＲＣ7 377.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      7.8 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～７階：２３～３０㎡程度の単身者向け１Ｋを中心に、計１１戸想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.55 
82.5 
43.36 
4,332 
187,836 		 6.0  1,127,016 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,610 
192,413 		 1.0  192,413 
1.0  192,413 

 5～ 6		 住宅
54.48 
93.8 
51.08 
3,646 
186,238 		 1.0  186,238 
1.0  186,238 

 7～ 7		 住宅
45.91 
92.6 
42.51 
3,610 
153,461 		 1.0  153,461 
1.0  153,461 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.52 
92.2 
347.93 

1,291,012 		 2,230,192 
1,103,176 
⑨年額支払賃料      1,291,012 円　×　12ヶ月　＝　      15,492,144 円 
⑩a共益費（管理費）             181 円／㎡　×　     347.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         755,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,247,848 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       649,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,597,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,230,192 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,103,176 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         271,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,890,778 円　　　　（　       178,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-23		 3,461  
(   3,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,532 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,610 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-24		 3,891  
(   3,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.9]		 100
[100.0]
3,781 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-25		 3,537  
(   3,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,761 
豊島 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,559,793 円  　　　       16,247,848　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,041,093 円　（　　　　　　        45,406 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 386,000 円／㎡　×　     377.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,015,000 円  
（　　　　　       101,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,890,778 円      
②総費用 4,041,093 円      
③純収益　①－② 11,849,685 円      
④建物等に帰属する純収益 9,015,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,834,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,719,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,686,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     873,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋一丁目５４４番４
 0133000000303-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋１丁目５４４番４
｢池袋１－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の日用品店舗等
の建ち並ぶ商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 池袋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅北口から徒歩圏の平和通り商店街に存し、中層の日用品等を扱う店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、
今後も概ね現状を維持するものと予測する。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    887,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が所在する豊島区及びその周辺区等で、駅周辺の近隣商業地域等が中心である。主たる需要
者は、自己利用目的の一般法人、収益物件の投資家、不動産業者等である。ターミナル駅である池袋駅から徒歩圏に位
置し、顧客も一定数見込まれるため、土地需要が一定程度見込める地域である。立地、規模等により土地総額に幅があ
るが、土地は標準的画地規模を前提とすると１億円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は池袋駅北口徒歩圏の商業地域に存し、投資採算性も考慮される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格
は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算してお
り、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有する比
準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[150.1]		 [100.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    955,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内において法人の資金調達環境に大きな変
化はなく、外国人投資家を含め投資物件への
需要は強い。ただし今後の金利動向等に留意
する必要がある。

池袋駅北口徒歩圏の商業地域として成熟して
おり、地域要因に特段の変動はない。地価は
上昇傾向で推移している。


代替競争不動産との関係において、立地、環
境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-37		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m区道
、北東4.2m、
南西4.2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,492)
b ８５３３公
０６
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,300)
c ７１１７公
０６
-13		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
d ６７１８公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,468,313  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,550,818 		 100
[ 135.2]
1,147,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
670,142  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
784,066 		 100
[  74.8]
1,048,217 
1,050,000 
c (　           ) 
615,171  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
674,227 		 100
[  62.0]
1,087,463 
1,090,000 
d (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
801,928 		 100
[  71.3]
1,124,724 
1,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



豊島 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,096,742 
4,108,503 
10,988,239 
8,107,200 
2,881,039 		 （　0.9592）
2,763,493 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     78,956,943 円　　　　（　    887,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.81 ＲＣ7 377.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      7.8 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２以上は２３～３０㎡程度のシングル向け１Ｋを中心に、計１１戸想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.55 
82.5 
43.36 
4,000 
173,440 		 6.0  1,040,640 
1.0  173,440 

 2～ 2		 住宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,440 
183,352 		 1.0  183,352 
1.0  183,352 

 3～ 4		 住宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,480 
185,484 		 1.0  185,484 
1.0  185,484 

 5～ 6		 住宅
54.48 
93.8 
51.08 
3,520 
179,802 		 1.0  179,802 
1.0  179,802 

 7～ 7		 住宅
45.91 
92.6 
42.51 
3,440 
146,234 		 1.0  146,234 
1.0  146,234 

計
377.52 
92.2 
347.93 

1,233,598 		 2,100,798 
1,233,598 
⑨年額支払賃料      1,233,598 円　×　12ヶ月　＝　      14,803,176 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     347.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         835,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,638,208 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       860,101 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,778,107 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,100,798 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,233,598 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         298,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,096,742 円　　　　（　       169,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-34		 3,428  
(   3,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
3,833 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-35		 3,799  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
4,441 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-36		 4,009  
(   3,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.8]		 100
[ 90.0]
3,947 
豊島 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,720,203 円  　　　       15,638,208　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,108,503 円　（　　　　　　        46,163 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     377.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,107,200 円  
（　　　　　        91,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,096,742 円      
②総費用 4,108,503 円      
③純収益　①－② 10,988,239 円      
④建物等に帰属する純収益 8,107,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,881,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,763,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,956,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     887,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋一丁目５４４番４
 0133000000303-0000
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備考