別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 72,400,000 円  １㎡当たりの価格 965,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚３丁目５０番４
｢南大塚３－５０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,375)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F2B		 中小規模の小売店舗
、飲食店等が多い商
業地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 大塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 大塚駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,375)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 大塚駅南側の商業地域でもコロナ禍の影響が払拭されつつあり、徐々に繁華性の回復が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線大塚駅、巣鴨駅等の駅周辺に形成された豊島区内の商業地域である。想定される主な需要者
は、地縁を有する法人及び不動産業者等である。経済活動の正常化により人流は回復途上にあり、土地の需要は堅調に
推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模により異なるものの、標準的画地の規模を前提とした場合、土
地総額で８千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において成立した取引事例を基に試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方で、
店舗兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も軽視することはできない。したがって、実証
的な比準価格を標準として、これに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[159.3]		 [100.0]
100		 967,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    896,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で停滞していた豊島区の人口は令和
４年春以降上昇に転じ、増加基調に戻ってい
る。不動産取引も活発である。


飲食店等が多い大塚駅南口の商業地域である
。コロナ禍の影響は払拭されつつあって、繁
華性の回復が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b ４３４９公
０６
-28		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c ５１５０公
０６
-14		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ６９３１公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m区道
、中間画地
商業

(100,252)
e ６９３１公
０６
-46		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m区道
、北西3.4m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(89,272)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,066,675  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,186,143 		 100
[ 112.6]
1,053,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
1,150,356  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,269,993 		 100
[ 132.2]
960,660 
961,000 
c (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
857,293 		 100
[  90.0]
952,548 
953,000 
d (　           ) 
1,057,632  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,163,395 		 100
[ 112.3]
1,035,971 
1,040,000 
e (　           ) 
1,074,765  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,211,992 		 100
[ 106.2]
1,141,235 
1,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.9 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.6 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



豊島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,305,891 
4,113,953 
8,191,938 
5,821,200 
2,370,738 		 （　0.9575）
2,269,982 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     64,856,629 円　　　　（　    865,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.00 Ｓ5 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   375 ％   75 ㎡      6.3 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   67.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階及び２階を店舗、３階以上を事務所とした店舗兼事務所 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
75.0 
41.25 
5,425 
223,781 		 6.0  1,342,686 
1.0  223,781 

 2～ 2		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
4,200 
196,350 		 6.0  1,178,100 
1.0  196,350 

 3～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
3,500 
163,625 		 6.0  981,750 
1.0  163,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
83.0 
228.25 

911,006 		 5,466,036 
911,006 
⑨年額支払賃料        911,006 円　×　12ヶ月　＝　      10,932,072 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     228.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,657,095 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,589,167 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       629,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,959,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,466,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          911,006 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         294,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,305,891 円　　　　（　       164,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７８５５公０６
賃
　　　　-25		 4,435  
(   4,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
3,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ７８５５公０６
賃
　　　　-26		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[115.0]
3,641 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-27		 4,621  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]
3,479 
豊島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,600 円  　　　　     92,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,379,353 円  　　　       12,589,167　×　　　　  18.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      785,400 円  　　　　     92,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,400 円  　　　　     92,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,400 円  　　　　     92,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,113,953 円　（　　　　　　        54,853 円／㎡）　　（経費率　　  33.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,821,200 円  
（　　　　　        77,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,305,891 円      
②総費用 4,113,953 円      
③純収益　①－② 8,191,938 円      
④建物等に帰属する純収益 5,821,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,370,738 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,269,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,856,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     865,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚三丁目５０番４
 0133000065244-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-3 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 72,200,000 円  １㎡当たりの価格 963,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南大塚３丁目５０番４
｢南大塚３－５０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,375)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F2B		 中小規模の小売店舗
、飲食店等が多い商
業地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 大塚

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 大塚駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,375)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大塚駅南口からの接近性に優れた飲食等の店舗付小規模ビルの多い商業地域である。駅前広場の整備に伴い
、今後周辺エリアで築古小規模ビル等の再開発による建て替えも予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    898,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大塚駅を中心として最寄り駅からも比較的近い、主に店舗付事務所ビルを標準的使用とする商業地域
である。需要者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。ＪＲ大塚駅南口・北口の駅
前整備により繁華性の向上がみられるが、築古の小規模ビルの多い周辺エリアでの再開発動向も注視される。土地取引
の中心価格帯については、供給が限られており、その立地や規模等で個別性が高く一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模の中層店舗付事務所ビルの多い駅前商業地域に存する。比準価格は類似地域の最寄り駅近くの取引事例を中心に
収集して求めており、市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は比準価格に比べてや
や低位に求められたが、同種収益用不動産の需要者の投資判断目線を反映する価格である。本件では共に規範性を有す
るものと判断し、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,420,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[156.5]		 [100.0]
100		 984,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    896,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 法人の資金調達環境が比較的安定しており、
引き続き優良物件への投資需要は高い。コロ
ナ禍後の人流回復を受け飲食等店舗の賃貸需
要は回復傾向。

築古の小規模ビルの多いＪＲ大塚駅南口周辺
エリアにおいて、建て替え再開発の動向が注
視される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ６２７８公
０６
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
高度地区
(90,300)
c ４３４９公
０６
-30		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ４３４９公
０６
-51		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
商業

(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,205,318 		 100
[ 113.4]
1,062,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
944,154  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,061,229 		 100
[ 101.0]
1,050,722 
1,050,000 
c (　           ) 
904,307  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,026,388 		 100
[  97.3]
1,054,869 
1,050,000 
d (　           ) 
942,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
979,353 		 100
[  90.3]
1,084,555 
1,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.8 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



豊島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,651,294 
3,732,625 
7,918,669 
5,462,100 
2,456,569 		 （　0.9592）
2,356,341 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     67,324,029 円　　　　（　    898,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 55.00 Ｓ5 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   375 ％   75 ㎡      6.3 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   67.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～５階は事務所のそれぞれフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
75.0 
41.25 
5,488 
226,380 		 6.0  1,358,280 
1.0  226,380 

 2～ 2		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
4,116 
192,423 		 6.0  1,154,538 
1.0  192,423 

 3～ 5		 事務所
55.00 
85.0 
46.75 
3,430 
160,353 		 4.0  641,412 
1.0  160,353 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
83.0 
228.25 

899,862 		 4,437,054 
899,862 
⑨年額支払賃料        899,862 円　×　12ヶ月　＝　      10,798,344 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     228.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,095,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,893,944 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       713,637 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,180,307 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,437,054 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          899,862 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         429,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,651,294 円　　　　（　       155,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５６８６公０６
賃
　　　　-24		 3,669  
(   3,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,077 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,430 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５６８６公０６
賃
　　　　-27		 2,901  
(   2,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,223 
c ５６８６公０６
賃
　　　　-28		 3,322  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,497 
豊島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,000 円  　　　　     91,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,914,925 円  　　　       11,893,944　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      780,300 円  　　　　     91,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,732,625 円　（　　　　　　        49,768 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,462,100 円  
（　　　　　        72,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,651,294 円      
②総費用 3,732,625 円      
③純収益　①－② 7,918,669 円      
④建物等に帰属する純収益 5,462,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,456,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,356,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,324,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     898,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南大塚三丁目５０番４
 0133000065244-0000
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備考