別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
豊島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 2,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 11,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋１丁目１番１６外
｢東池袋１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 南西50m区道 水道、ガス、下水 池袋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅東口駅前の豊島区を代表する商業地域。高い繁華性を有し、周辺では再開発事業が複数進展しており、東
口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 16,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 14,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は、上場企業等の資本
力を有する法人、投資家及び貸しビル業者と判断される。供給が限られていることもあり、取引価格及び規模はまちま
ちであるが、土地取引の中心価格帯は坪単価５千万円～５千５百万円程度と把握される。社会経済活動の正常化により
人流及び店舗需要は回復傾向で、旺盛な投資用不動産需要を背景に、立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の高度商業地域の事例を採用し、事例の規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、
市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し
て試算した。対象標準地は高度商業地域にあり、需要者は収益性を考慮して意思決定する傾向にあることから、比準価
格と収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区の商業地は、経済活動の正常化に伴い
客足及び店舗等業務用賃貸需要が回復傾向に
ある。投資用不動産の需要は堅調に推移して
いる。

池袋駅東口至近の繁華な商業地域。周辺には
百貨店、家電量販店等が存するほか、近年続
いている東エリアの再開発により立地の優位
性が増している。

終日人通りが多く繁華性に優る地点であり、
地域の標準的な競争力を有する。個別的要因
に特段の変動は見られない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-39		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,867)
b ６９３１公
０６
-58		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,606)
c ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d ５９公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e ５９公０６

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  6,664,376) 
12,881,257  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,944,273 		 100
[  83.2]
16,759,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,800,000 
b (　           ) 
7,965,596  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
8,786,629 		 100
[  52.4]
16,768,376 
16,800,000 
c (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[ 102.1]
16,297,716 
16,300,000 
d (　           ) 
12,944,988  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,566,347 		 100
[  78.1]
17,370,483 
17,400,000 
e (　           ) 
10,739,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,433,739 		 100
[  75.8]
15,084,088 
15,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 16,500,000 円／㎡]  



豊島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,896,296 
34,101,193 
86,795,103 
23,361,800 
63,433,303 		 （　0.9436）
59,855,665 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,930,827,903 円　　　　（　 14,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.03 ＲＣ10F1B 1,086.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   136 ㎡     13.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗（地下１階～２階）、事務所（３階～１０階）。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
114.02 
67.7 
77.18 
13,150 
1,014,917 		 12.0  12,179,004 
1.0  1,014,917 

 1～ 1		 店舗
99.52 
62.0 
61.74 
27,000 
1,666,980 		 20.0  33,339,600 
1.0  1,666,980 

 2～ 2		 店舗
97.02 
94.7 
91.86 
13,250 
1,217,145 		 12.0  14,605,740 
1.0  1,217,145 

 3～10		 事務所
97.02 
94.7 
91.86 
7,430 
682,520 		 12.0  8,190,240 
1.0  682,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,086.72 
88.9 
965.66 

9,359,202 		 125,646,264 
9,359,202 
⑨年額支払賃料      9,359,202 円　×　12ヶ月　＝　     112,310,424 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　     965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,510,243 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       122,820,667 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,141,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,679,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       125,646,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,193,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,359,202 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,023,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,896,296 円　　　　（　       888,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-29		 4,540  
(   4,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
8,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,715 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,430 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-30		 5,193  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
7,419 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,221,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 17,194,893 円  　　　      122,820,667　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,411,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,459,500 円  　　　　    407,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,101,193 円　（　　　　　　       250,744 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 407,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 357,000 円／㎡　×　   1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,361,800 円  
（　　　　　       171,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,896,296 円      
②総費用 34,101,193 円      
③純収益　①－② 86,795,103 円      
④建物等に帰属する純収益 23,361,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,433,303 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,855,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      440,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,930,827,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  14,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋一丁目１番１６
 0133000036548-0000
2 　豊島区東池袋一丁目１番１５
 0133000036547-0000
3 　豊島区東池袋一丁目１番２１
 0133000036553-0000
4 　豊島区東池袋一丁目１番２２
 0133000036554-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 2,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 11,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋１丁目１番１６外
｢東池袋１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 南西50m区道 水道、ガス、下水 池袋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 グリーンの大通り沿いに形成される東池袋屈指の繁華な商業地域。ハレザ池袋の他複数の再開発等が見られる等
今後の更なる集客力の増加が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 16,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 14,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池袋駅、新宿駅、渋谷駅等周辺の高度商業地域。中心的な需要者は資金力、信用力を有する機関投資家、
大企業等である。高度商業地においては取引自体が限定的であり、把握される取引も価格幅が大きいが土地取引の中心
価格帯を５千万円／坪前後と把握した。コロナ禍にあって飲食を中心に落ち込んだ店舗需要も、経済活動の正常化に伴
い回復しつつあり、良好な資金調達環境の継続を背景に投資用物件に対する需要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 やや広域的に同一需給圏内を捉え、高度商業地の事例を中心に求められた比準価格は市場性を反映し説得力を有する。
また対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存しており収益性を反映した収益価格は、投資採算性の把握
に当たり重要である。以上から本件評価においては比準価格と収益価格を関連付けるとともに周辺の標準地等との均衡
にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化の広がりと共に顧客流
動性等は戻り、店舗等の収益性は回復傾向に
て推移している。


池袋駅東口の高度商業地域。周辺には百貨店
や量販店等の大規模店舗が数多く存するほか
、再開発事業も複数見られる。


池袋駅東口に近接し、視認性は良好である。
個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-39		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m区道、
東4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,867)
b ６９３１公
０６
-58		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,606)
c ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d ５３公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
南西13.6m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  6,664,376) 
12,881,257  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
13,944,273 		 100
[  78.7]
17,718,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,700,000 
b (　           ) 
7,965,596  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
8,786,629 		 100
[  50.9]
17,262,532 
17,300,000 
c (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[ 106.4]
15,639,068 
15,600,000 
d (　           ) 
11,142,047  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,563,930 		 100
[  80.2]
14,418,865 
14,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 16,300,000 円／㎡]  



豊島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

125,326,238 
35,601,063 
89,725,175 
24,846,400 
64,878,775 		 （　0.9436）
61,219,612 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,974,826,194 円　　　　（　 14,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.03 ＲＣ10F1B 1,086.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   136 ㎡     13.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上１階、２階は店舗、３階以上は事務所フロア貸し想定。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 同種建物と比較して標概ね準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
114.02 
67.7 
77.18 
13,800 
1,065,084 		 12.0  12,781,008 
1.0  1,065,084 

 1～ 1		 店舗
99.52 
62.0 
61.74 
28,000 
1,728,720 		 20.0  34,574,400 
1.0  1,728,720 

 2～ 2		 店舗
97.02 
94.7 
91.86 
13,800 
1,267,668 		 12.0  15,212,016 
1.0  1,267,668 

 3～10		 事務所
97.02 
94.7 
91.86 
7,600 
698,136 		 12.0  8,377,632 
1.0  698,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,086.72 
88.9 
965.66 

9,646,560 		 129,588,480 
9,646,560 
⑨年額支払賃料      9,646,560 円　×　12ヶ月　＝　     115,758,720 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　     965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,587,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の事務所ビルの共益費水準を参考として査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       127,346,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,367,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 120,979,308 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       129,588,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,231,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,646,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,115,839 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     125,326,238 円　　　　（　       921,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１６９公０６
賃
　　　　-9		 7,638  
(   7,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
7,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６１６９公０６
賃
　　　　-10		 7,781  
(   7,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
8,109 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,272,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,465,263 円  　　　      127,346,640　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,411,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,604,000 円  　　　　    424,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       424,000 円  　　　　    424,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,601,063 円　（　　　　　　       261,773 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 424,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 372,000 円／㎡　×　   1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0553 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,846,400 円  
（　　　　　       182,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 125,326,238 円      
②総費用 35,601,063 円      
③純収益　①－② 89,725,175 円      
④建物等に帰属する純収益 24,846,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,878,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,219,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      450,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,974,826,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  14,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋一丁目１番１６
 0133000036548-0000
2 　豊島区東池袋一丁目１番１５
 0133000036547-0000
3 　豊島区東池袋一丁目１番２１
 0133000036553-0000
4 　豊島区東池袋一丁目１番２２
 0133000036554-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考