別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊島 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 78,500,000 円  １㎡当たりの価格 618,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋５丁目１４９番６外
｢東池袋５－２２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,160)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 東池袋

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ区道		 交通

施設		 東池袋駅東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及びその周辺区に存する戸建住宅地域である。需要者の中心は主に豊島区及び周辺区の中間層並び
に戸建住宅分譲を企図する不動産会社等が想定される。交通利便性の高さから徒歩圏の豊島区内の環境の良好な住宅地
への需要は高く、不動産業者の区画割り分譲による土地の細分化も進む。市場での中心価格帯は、その立地や規模等で
個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額８千万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建住宅を標準的使用とする既成住宅地域である。比準価格は住環境が類似する同一需給圏内の取引事例より求め
た市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方、収益価格は戸建住宅が自用による住環境を重視し元本価値に見
合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[129.7]		 [105.0]
100		 624,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の住宅地に対する底堅い需要を背景
に取引価格は堅調である。



一般住宅、アパート等の混在する交通利便性
の高い住宅地域であり、特段の変動要因はみ
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
南3.7m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ７１１７公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ６１６９公
０６
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
d ６７１８公
０６
-31		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e ６９３１公
０６
-10		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,920  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
650,696 		 100
[ 101.3]
642,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
471,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[  85.0]
622,241 		 100
[  99.6]
624,740 
656,000 
c (　           ) 
491,667  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
616,030 		 100
[ 101.5]
606,926 
637,000 
d (　           ) 
561,023  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
574,509 		 100
[  92.3]
622,437 
654,000 
e (　           ) 
546,858  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
580,428 		 100
[  93.3]
622,109 
653,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +3.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



豊島 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,336,080 
1,717,273 
5,618,807 
3,469,170 
2,149,637 		 （　0.9781）
2,102,560 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     58,404,444 円　　　　（　    460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.50 Ｓ3 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   127 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸のシングルタイプ（平均専有面積３０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.50 
85.0 
57.38 
3,240 
185,911 		 1.0  185,911 
1.0  185,911 

 2～ 2		 住宅
67.50 
90.0 
60.75 
3,340 
202,905 		 1.0  202,905 
1.0  202,905 

 3～ 3		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
3,407 
193,177 		 1.0  193,177 
1.0  193,177 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
88.3 
174.83 

581,993 		 581,993 
581,993 
⑨年額支払賃料        581,993 円　×　12ヶ月　＝　       6,983,916 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　     174.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　         356,653 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,340,569 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       293,623 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,046,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           581,993 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          581,993 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         283,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,336,080 円　　　　（　        57,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５６８６公０６
賃
　　　　-21		 3,221  
(   3,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５６８６公０６
賃
　　　　-22		 3,922  
(   3,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,883 
c ５６８６公０６
賃
　　　　-23		 3,352  
(   3,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,352 
豊島 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,500 円  　　　　     58,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 682,673 円  　　　        7,340,569　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      498,900 円  　　　　     58,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,717,273 円　（　　　　　　        13,522 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,469,170 円  
（　　　　　        27,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,336,080 円      
②総費用 1,717,273 円      
③純収益　①－② 5,618,807 円      
④建物等に帰属する純収益 3,469,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,149,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,102,560 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,404,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋五丁目１４９番６
 0133000045227-0000
2 　豊島区東池袋五丁目１５０番１４
 0133000045242-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 79,000,000 円  １㎡当たりの価格 622,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋５丁目１４９番６外
｢東池袋５－２２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,160)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 東池袋

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．６ｍ
区道		 交通

施設		 東池袋駅東方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層一般住宅、アパート等を中心とする住宅地域であり、今後しばらくは同様の傾向にて推移してゆくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区東側の東京メトロ有楽町線・副都心線沿線の住宅地域と把握した。中心的な需要者は地縁を有する
個人住宅需要者及び規模によっては再販を行う不動産業者等が想定される。周辺では再開発等も行われており利便性向
上等が期待される。敷地細分化を伴う戸建供給も行われており需要は堅調に推移している。小規模画地の取引も多く結
果として単価が高額になるケースもある外、新築戸建で総額８千万円～１億円程度のものも見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の類似の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は低層住宅
の多く見られる、標準的な住宅地域であり、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が
多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    742,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[104.0]		 100
[130.1]		 [105.0]
100		 622,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化の広がりや継続した低
金利状態及び各種税制等を背景として、住宅
需要は堅調に推移している。


標準的な利便性の住宅地であり需要は堅調に
推移している。地域要因に大きな変化は無い
が、一般的要因の影響を受け地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-24		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.7m区道
、中間画地
商業

(100,240)
b ６７１８公
０６
-5		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北1.3m私道、
無道路地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ８８８９公
０６
-13		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
d ６９３１公
０６
-50		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
852,169  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
909,543 		 100
[ 145.1]
626,839 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
658,000 
b (　     70,668) 
235,560  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.0]
492,792 		 100
[  86.8]
567,733 
596,000 
c (　           ) 
665,367  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
776,017 		 100
[ 123.2]
629,884 
661,000 
d (　           ) 
731,244  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
775,541 		 100
[ 126.0]
615,509 
646,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



豊島 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,105,119 
1,654,231 
5,450,888 
3,640,560 
1,810,328 		 （　0.9781）
1,770,682 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     49,185,611 円　　　　（　    387,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.50 Ｓ3 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   127 ㎡     10.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、専有面積約３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.50 
85.0 
57.38 
3,220 
184,764 		 1.0  184,764 
1.0  184,764 

 2～ 2		 住宅
67.50 
90.0 
60.75 
3,300 
200,475 		 1.0  200,475 
1.0  200,475 

 3～ 3		 住宅
63.00 
90.0 
56.70 
3,300 
187,110 		 1.0  187,110 
1.0  187,110 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
88.3 
174.83 

572,349 		 572,349 
572,349 
⑨年額支払賃料        572,349 円　×　12ヶ月　＝　       6,868,188 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     174.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　         314,694 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,182,882 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,823,738 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           572,349 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          572,349 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         275,944 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,105,119 円　　　　（　        55,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１６９公０６
賃
　　　　-7		 2,741  
(   2,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 81.6]		 100
[105.0]
3,264 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１６９公０６
賃
　　　　-8		 3,544  
(   3,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,000 円  　　　　     61,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 574,631 円  　　　        7,182,882　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,600 円  　　　　     61,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,600 円  　　　　     61,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,654,231 円　（　　　　　　        13,025 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,640,560 円  
（　　　　　        28,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,105,119 円      
②総費用 1,654,231 円      
③純収益　①－② 5,450,888 円      
④建物等に帰属する純収益 3,640,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,810,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,770,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,185,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     387,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋五丁目１４９番６
 0133000045227-0000
2 　豊島区東池袋五丁目１５０番１４
 0133000045242-0000
3 　
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備考