別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区千早１丁目３５番４２
｢千早１－２８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,168)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北4.2m区道 水道、ガス、下水 要町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ区道		 交通

施設		 要町駅西方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。住宅需要は
堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及びその周辺区等で、西武池袋線、東京メトロ副都心線、都営大江戸線沿線等に存する駅徒歩圏の
住宅地域である。需要者の中心は豊島区及び周辺区内の居住者で、一部転売目的の不動産業者も見られる。要町駅徒歩
圏の既成住宅地域に存し、住宅需要は概ね堅調である。土地は標準的画地規模を前提とすると６，０００万円～７，０
００万円程度、新築建売住宅は土地が細分化されており６，０００万円～８，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は要町駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、周辺には中低層共同住宅も存するが、元本価値に見合う賃料を収受
することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より居住の快適性をやや重視する地域であり、
取引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準とし
、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 643,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の住居系不動産取引市場は投資、実
需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し
ている。ただし、足元の景気動向に留意する
必要がある。

中小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟
しており、地域要因に特段の変動はない。住
宅需要を反映し地価は上昇傾向で推移してい
る。

代替競争不動産との関係において、北方位接
面で概ね標準的である。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -0.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
b ７１１７公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ７１１７公
０６
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ７１１７公
０６
-22		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,172)
e ４３４９公
０６
-4		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最低10m
地区計画等
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
648,857  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,636 		 100
[  99.8]
719,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
719,000 
b (　           ) 
471,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[  85.0]
622,241 		 100
[  95.6]
650,880 
651,000 
c (　           ) 
651,466  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
623,828 		 100
[  91.1]
684,773 
685,000 
d (　           ) 
605,005  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 104.0]
635,111 		 100
[  97.0]
654,754 
655,000 
e (　           ) 
617,875  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
619,052 		 100
[  93.4]
662,797 
663,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    665,000 円／㎡]  



豊島 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,260,738 
874,882 
3,385,856 
1,739,640 
1,646,216 		 （　0.9755）
1,605,884 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     44,607,889 円　　　　（　    433,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   168 ％   103 ㎡      9.5 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け、平均専有面積約２８㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,143 
172,865 		 1.0  172,865 
1.0  172,865 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,240 
178,200 		 1.0  178,200 
1.0  178,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

351,065 		 351,065 
351,065 
⑨年額支払賃料        351,065 円　×　12ヶ月　＝　       4,212,780 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         132,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,344,780 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       173,791 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,170,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,065 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,065 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          86,379 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,260,738 円　　　　（　        41,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-28		 3,054  
(   2,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-29		 2,786  
(   2,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.1]		 100
[ 95.0]
3,387 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-30		 3,417  
(   3,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,317 
豊島 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 347,582 円  　　　        4,344,780　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      226,100 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         874,882 円　（　　　　　　         8,494 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9755    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0508 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,739,640 円  
（　　　　　        16,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,260,738 円      
②総費用 874,882 円      
③純収益　①－② 3,385,856 円      
④建物等に帰属する純収益 1,739,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,646,216 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,607,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     433,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区千早一丁目３５番４２
 0133000114517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
豊島 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 65,900,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区千早１丁目３５番４２
｢千早１－２８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,168)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 中小規模一般住宅が
多い住宅地域
 北4.2m区道 水道、ガス、下水 要町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ区道		 交通

施設		 要町駅西方

250m		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が見られる住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区内の東京メトロ有楽町線及び西武池袋線沿線に存する住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内
及びその周辺居住者と判断される。利便性が良好な地域の実需は引き続き堅調であり、供給が限られる中で地価は上昇
傾向にて推移している。需要の中心価格帯は、土地約１００㎡で６千万円台中盤と把握される。新築戸建住宅では、総
額を抑えるための土地細分化が進展しており、小規模な建売住宅が増加している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は、交通利便性が
良好なため共同住宅も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。よって比
準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.6]		 [100.0]
100		 643,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区の住宅地は、低金利の継続や利便性の
高さ等から需要が堅調に推移しており、地価
は引き続き上昇傾向となった。


駅接近条件に恵まれた住宅地域であり、需要
は堅調に推移している。地域要因に変動はな
い。


北道路に面した標準的規模の整形地である。
個別的要因に特段の変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１６９公
０６
-8		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ４３４９公
０６
-4		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最低10m
地区計画等
(70,150)
c ６１６９公
０６
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
d ６１６９公
０６
-10		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.3m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
地区計画等
(90,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
600,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
631,433 		 100
[  98.2]
643,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
643,000 
b (　           ) 
617,875  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
619,052 		 100
[  93.3]
663,507 
664,000 
c (　           ) 
491,667  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
616,030 		 100
[  92.6]
665,259 
665,000 
d (　           ) 
582,544  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
627,982 		 100
[  94.1]
667,356 
667,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -5.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    660,000 円／㎡]  



豊島 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,239,308 
848,555 
3,390,753 
1,739,640 
1,651,113 		 （　0.9755）
1,610,661 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     44,740,583 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   168 ％   103 ㎡      9.5 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階各２戸、専有面積約２８㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,120 
171,600 		 1.0  171,600 
1.0  171,600 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
3,170 
174,350 		 1.0  174,350 
1.0  174,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

345,950 		 345,950 
345,950 
⑨年額支払賃料        345,950 円　×　12ヶ月　＝　       4,151,400 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         132,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,283,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       214,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,069,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           345,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          345,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         166,791 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,239,308 円　　　　（　        41,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-25		 3,166  
(   3,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,170 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-26		 3,780  
(   3,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,402 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 321,255 円  　　　        4,283,400　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      226,100 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         848,555 円　（　　　　　　         8,238 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9755    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0508 ×　 40 ％　＋　0.0688 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,739,640 円  
（　　　　　        16,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,239,308 円      
②総費用 848,555 円      
③純収益　①－② 3,390,753 円      
④建物等に帰属する純収益 1,739,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,651,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,610,661 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,740,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区千早一丁目３５番４２
 0133000114517-0000
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備考