別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊島 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 637,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区千早２丁目３２番４
｢千早２－４４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 千川

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 千川駅南西方

400m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 千川駅から徒歩圏の低層一戸建住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維
持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区に所在する住宅地であり、主な需要者は都心への通勤を目的に区内の住宅地を購入する比較的所得
の高い個人である。熟成度の高い住宅地であり需要は安定的にあるが、供給は限定的である。同一需給圏における中心
価格帯は、１５０㎡程度の住宅地で総額２億円内外で、一戸建住宅の購入予算は２．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価
格である。一方、収益価格は居住の快適性が必ずしも収益性と直結せず、比準価格より低位に求められたものと思料す
る。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ、比準価格を標準に収益価格
を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [102.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    593,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロ
ナ禍における行動制限の緩和の効果もあって
住宅地の地価は横這いからやや上昇傾向にあ
る。

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-14		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ５４１２公
０６
-30		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
特定防災街区
(94,300)
c ７１１７公
０６
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
d ７１１７公
０６
-22		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,172)
e ６１６９公
０６
-10		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.3m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
地区計画等
(90,258)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
636,868  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
669,936 		 100
[ 108.7]
616,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
629,000 
b (　           ) 
563,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
662,463 		 100
[ 102.4]
646,937 
660,000 
c (　           ) 
648,857  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
717,636 		 100
[ 109.6]
654,777 
668,000 
d (　           ) 
605,005  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 104.0]
635,111 		 100
[ 101.4]
626,342 
639,000 
e (　           ) 
582,544  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
627,982 		 100
[  97.6]
643,424 
656,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



豊島 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,260,253 
3,216,153 
12,044,100 
6,507,600 
5,536,500 		 （　0.9547）
5,285,697 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    146,824,917 円　　　　（　    404,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 215.00 Ｓ3 430.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   363 ㎡     19.3 m x   18.9 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階５０㎡内外の２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の共同住宅を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
215.00 
100.0 
215.00 
2,818 
605,870 		 1.0  605,870 
1.0  605,870 

 2～ 2		 居宅
215.00 
100.0 
215.00 
2,959 
636,185 		 1.0  636,185 
1.0  636,185 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.00 
100.0 
430.00 

1,242,055 		 1,242,055 
1,242,055 
⑨年額支払賃料      1,242,055 円　×　12ヶ月　＝　      14,904,660 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     430.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         516,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,420,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       771,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,649,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,242,055 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,242,055 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         598,826 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,260,253 円　　　　（　        42,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-28		 3,243  
(   3,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[111.2]		 100
[ 98.5]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,818 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-29		 2,638  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.6]		 100
[ 96.5]		 100
[ 89.8]		 100
[100.0]
2,883 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-30		 2,927  
(   2,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 94.5]		 100
[ 98.1]		 100
[100.0]
3,065 
豊島 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,233,653 円  　　　       15,420,660　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      401,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,216,153 円　（　　　　　　         8,860 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     430.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0711 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,507,600 円  
（　　　　　        17,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,260,253 円      
②総費用 3,216,153 円      
③純収益　①－② 12,044,100 円      
④建物等に帰属する純収益 6,507,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,536,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,285,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,824,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     404,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区千早二丁目３２番４
 0133000115993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
豊島 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区千早２丁目３２番４
｢千早２－４４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 千川

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．４
ｍ区道		 交通

施設		 千川駅南西方

400m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 豊島区西部に位置し住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化は無く現状を維持しつつ推移してゆく
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「千川」駅周辺に形成される居住環境及び利便性の比較的良好な住宅地域である。需要者は地縁を有する
個人を中心として、規模によっては不動産開発業者が見込まれる。当地区周辺は概ね成熟しており地域的変化は少ない
。昨今の経済情勢下住宅需要は概ね堅調に推移している。取引される価格帯は１００㎡程度の土地で６２０千円／㎡～
７００千円／㎡程度、新築戸建で総額約８，０００万円超のものも見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地周辺の、類似の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は比較的
低層の戸建住宅を中心とする、居住環境の標準的な住宅地域であり、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視
される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    690,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.9]		 [102.0]
100		 638,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    593,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化の広がりや継続した低
金利状態及び各種税制等を背景として、住宅
需要は堅調に推移している。


豊島区西部の成熟した住宅地域に位置し地域
要因に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０６
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
南3.7m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ７１１７公
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ６１６９公
０６
-8		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ５４１２公
０６
-30		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
特定防災街区
(94,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,920  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
650,696 		 100
[  96.5]
674,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
688,000 
b (　           ) 
471,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[  85.0]
622,241 		 100
[  95.1]
654,302 
667,000 
c (　           ) 
600,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
631,433 		 100
[  96.9]
651,634 
665,000 
d (　           ) 
563,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
662,463 		 100
[ 102.4]
646,937 
660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



豊島 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,882,376 
3,186,542 
11,695,834 
6,281,100 
5,414,734 		 （　0.9770）
5,290,195 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    146,949,861 円　　　　（　    405,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 215.00 ＬＳ2 430.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   363 ㎡     19.3 m x   18.9 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５４㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
215.00 
100.0 
215.00 
2,800 
602,000 		 1.0  602,000 
1.0  602,000 

 2～ 2		 住宅
215.00 
100.0 
215.00 
2,860 
614,900 		 1.0  614,900 
1.0  614,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.00 
100.0 
430.00 

1,216,900 		 1,216,900 
1,216,900 
⑨年額支払賃料      1,216,900 円　×　12ヶ月　＝　      14,602,800 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     430.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         516,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,118,800 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       831,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,287,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,216,900 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,216,900 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         583,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,882,376 円　　　　（　        40,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１６９公０６
賃
　　　　-3		 2,180  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 77.6]		 100
[101.0]
2,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６１６９公０６
賃
　　　　-4		 2,752  
(   2,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 100
[ 97.0]
3,184 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 498,500 円  　　　　     99,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,239,742 円  　　　       15,118,800　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      401,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      847,400 円  　　　　     99,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,700 円  　　　　     99,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,700 円  　　　　     99,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,186,542 円　（　　　　　　         8,778 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     430.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,281,100 円  
（　　　　　        17,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,882,376 円      
②総費用 3,186,542 円      
③純収益　①－② 11,695,834 円      
④建物等に帰属する純収益 6,281,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,414,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,290,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,949,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     405,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区千早二丁目３２番４
 0133000115993-0000
2 　
3 　
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備考