令和6年1月13日　提出 豊島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊島 -18 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.

鑑定評価額 1,790,000,000 円  １㎡当たりの価格 956,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 700,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊島区駒込４丁目１５番４１ ｢駒込４－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,877   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,240) 2.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中層マンションのほ か一般住宅等もある 住宅地域 北東6m区道、背面道 水道、ガス、下水 駒込 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  67.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 駒込駅西方 500m 法令 規制 １中専 (70,240) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中層マンション、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するもの と予測する。なお、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              951,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区に所在するマンション適地地域である。需要者の中心は地元もしくは全国展開するマン ション分譲業者等を想定することが可能である。環境良好なマンション適地として需要は旺盛であるものの、まとまっ た規模の開発素地の供給は少なく、結果として取引は低調である。なお、土地は２０～３０億円程度までの需要者が多 く、新築ファミリータイプマンションの分譲価格は８千万～１億円程度の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は環境良好な中層マンション適地地域であるので、市場性を反映し、説得力に富む価格と言える比準価格及び 対象標準地を開発し、中層共同住宅を建築して分譲することを想定した場合の開発事業者の投資採算性を反映した理論 的な価格である開発法による価格の両試算価格を得た。両価格とも信頼性・妥当性を有するものと判断し、適切なウェ イト付けを施し、かつ周囲のマンション適地である標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    885,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策の継続の下、若干のインフレ傾 向にあるものの、経済状況は良好で、不動産 需要は回復傾向にある。 環境良好なマンション適地地域として熟成し ており、堅調なマンション及びマンション素 地需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％